よくある質問

売れます。事故物件（心理的瑕疵物件）は一般の仲介では買い手がつきにくいですが、訳あり物件専門の買取業者であれば現況のまま買取可能です。告知義務を守れば合法的に売却できます。<a href='/guide/jiko-bukken-kaitori' class='text-accent underline'>事故物件の買取について詳しく見る</a>

自然死（老衰・病死）と発見が遅れた孤独死は扱いが異なります。国土交通省の2021年ガイドラインでは、自然死・孤独死は原則として告知義務の対象外ですが、特殊清掃が必要な場合などは告知が必要です。詳細は宅建業者にご相談ください。<a href='/guide/shinriteki-kashi-kokuchi-gimu' class='text-accent underline'>告知義務の範囲について詳しく見る</a>

売買の場合は「おおむね3年を目安」、賃貸の場合は「事案発生後、次の借主までの1期間」が目安とされています（国交省ガイドライン）。ただし、これはあくまで目安であり、事案の内容や社会的影響度によって異なります。<a href='/guide/accident-property-sale' class='text-accent underline'>告知義務の詳細を見る</a>

一般的に通常物件の60〜80%が目安です。事件・事故の種類（自殺・他殺・孤独死）や発生時期、リフォームの有無によって変動します。専門買取業者であれば仲介よりも迅速に査定できます。<a href='/guide/jiko-bukken-kaitori' class='text-accent underline'>事故物件の買取相場を確認する</a>

必須ではありません。買取業者は現況のまま購入するケースがほとんどです。リフォーム費用をかけても買取価格が上がるとは限らないため、まず現況での査定を受けることをおすすめします。

お急ぎなら買取、できるだけ高く売りたいなら仲介（ただし時間がかかる）が基本的な考え方です。事故物件は仲介での購入希望者が少なく、売れるまでに数ヶ月〜1年以上かかることもあります。買取なら最短2〜4週間で現金化可能です。<a href='/guide/accident-property-sale' class='text-accent underline'>仲介と買取の比較を見る</a>

買主から契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。宅建業法上も重要事項説明義務違反となり、業務停止処分等の行政処分を受ける場合があります。必ず正直に告知することが重要です。

最短2週間〜4週間が目安です。物件の状況確認・書類準備・契約・決済のステップで進みます。急ぎの場合はご相談ください。<a href='/guide/wakeare-bukken-kaitori-nagare' class='text-accent underline'>買取の流れを詳しく見る</a>

賃貸中に自殺があった場合、所有者（大家）が売却する際も買主に告知が必要です。入居者からの損害賠償請求（原状回復費・次の借主への家賃減額分）の有無も確認の上、査定を受けることをお勧めします。

「大島てる」などの事故物件情報サイトで調べる方法や、不動産会社への問い合わせがあります。売主として売却する場合、自分が把握している事実は全て告知する義務があります。

再建築不可物件とは、現在の建築基準法の接道要件を満たしていないため、既存の建物を取り壊した後に新しい建物を建てることができない物件です。建築基準法では、建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。この要件を満たさない物件が再建築不可となります。<a href='/guide/non-rebuildable-property-sale' class='text-accent underline'>再建築不可物件の売却方法を詳しく見る</a>

主な理由は3つあります。①建て替えができないため担保価値が低く住宅ローンが組みにくい、②将来の利用用途が限られる、③買い手が見つかりにくく流動性が低い。これらのリスクを反映して、通常物件の50〜70%程度の価格になるケースが多いです。<a href='/guide/saikenchifu-kaitori' class='text-accent underline'>再建築不可物件の買取について見る</a>

主に4つの方法があります。①訳あり物件専門の買取業者に売却、②隣地所有者に売却（隣地と合筆すれば再建築可になる可能性がある）、③セットバックで接道要件を満たして再建築可にする、④リノベーション前提の投資家向けに仲介で売却。スピードを重視する場合は買取業者への相談が最適です。<a href='/guide/saikenchifu-kaitori' class='text-accent underline'>買取の詳細を見る</a>

通常物件の50〜70%が目安ですが、立地・建物の状態・接道幅員・隣地との関係によって大きく変わります。大阪市内の場合、エリアによっても差があります。<a href='/guide/saikenchifu-kaitori-souba' class='text-accent underline'>大阪市エリア別の買取相場を確認する</a>

できます。建て替え（新築）はできませんが、既存建物のリフォーム・リノベーションは可能です。ただし、増築は原則として認められません（一定の条件下での小規模増築を除く）。リノベーションを前提とした投資家が購入することも多いです。

可能ですが、一般的な買い手は住宅ローンを組めないケースが多く、買い手が見つかるまでに時間がかかります。現金購入できる投資家や隣地所有者が主な購入層になります。スピード優先なら買取業者への相談をお勧めします。

現状のまま住み続けること自体は問題ありません。ただし、老朽化が進んでも建て替えができない点、大規模修繕には制限がある点を理解した上で判断する必要があります。売却をお考えの場合はお早めにご相談ください。

可能な場合があります。隣地を取得して敷地を拡張することで接道義務を満たし、再建築可能になるケースがあります。ただし、隣地所有者の同意が必要なため実現には交渉が必要です。専門家への相談をお勧めします。

2025年6月の建築基準法改正により、従来の再建築不可物件の一部が再建築可能になる可能性があります。4号特例の縮小など複数の改正が行われており、物件ごとに影響が異なります。詳細は最新情報をご確認いただくか、宅建業者にご相談ください。<a href='/guide/saikenchifu-kaitori-souba' class='text-accent underline'>最新の動向を確認する</a>

固定資産税の算出基準は建築基準法上の接道状況とは直接連動しないため、評価額自体は通常物件と大きく変わらない場合があります。ただし、実態として再建築不可物件は土地評価額が低く設定されているケースもあります。詳細は管轄の市区町村にお問い合わせください。

はい、買取できます。接道義務（建築基準法第43条：幅員4m以上の道路に2m以上接する要件）を満たしていない物件でも、訳あり物件専門の買取業者であれば現況のまま購入します。接道幅2m未満の旗竿地・幅員4m未満の2項道路・無道路地など、接道状況を問わず査定可能です。買取価格は市場価格の50〜70%が目安ですが、隣地との合筆で再建築可能になる場合はさらに高値になるケースもあります。<a href='/guide/lp-saikenchifu-kaitori' class='text-accent underline'>再建築不可物件の買取相場・事例を確認する</a>

共有持分とは、1つの不動産を複数の人が共同で所有している場合の、各所有者が持つ権利の割合です。例えば兄弟2人で相続した場合、各自が「1/2の持分」を持つ状態になります。<a href='/guide/joint-ownership-sale' class='text-accent underline'>共有名義の不動産売却について詳しく見る</a>

法律上は可能です。自分の持分は自分の財産ですので、他の共有者の同意なしに売却できます。ただし、共有持分のみの買取価格は通常物件の30〜50%程度になるケースが多いです。共有者全員での売却が最も高値になります。<a href='/guide/kyouyuu-mochibun-kaitori' class='text-accent underline'>共有持分の買取について詳しく見る</a>

共有者が行方不明の場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てることができます。また2023年施行の所有者不明土地管理制度も利用できます。自分の持分だけを売る場合は共有者の所在確認は不要です。

①自分の持分だけを専門買取業者に売却する、②共有物分割請求訴訟を家庭裁判所に申し立てる（裁判で分割を強制する）、③共有者に買い取ってもらうよう交渉する、の3つが主な選択肢です。まずは自分の持分売却が最も迅速な解決策です。<a href='/guide/joint-ownership-sale' class='text-accent underline'>共有名義の売却方法を詳しく見る</a>

一般市場価格の30〜50%が目安です。共有持分のみでは物件全体を自由に利用・処分できないため、割引率が大きくなります。共有者全員で一括売却すれば通常相場に近い価格での売却が可能です。<a href='/guide/kyouyuu-mochibun-kaitori' class='text-accent underline'>共有持分の買取相場を確認する</a>

遺産分割協議で全員が合意の上、共有者全員で一括売却するのが最も高値で売れます。合意が得られない場合は、自分の持分だけを売る方法や、共有物分割請求訴訟があります。<a href='/guide/joint-ownership-sale' class='text-accent underline'>兄弟で相続した家の売り方を詳しく見る</a>

物件全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すると全体売却はできません。自分の持分だけであれば単独で売却可能です。

価格面では全員一括売却が圧倒的に有利です（通常相場で売却可能）。持分のみの売却は30〜50%程度になります。ただし全員の同意が得られない場合は、持分売却が唯一の選択肢になります。まずは共有者との話し合いを試みることをお勧めします。

認知症の共有者は法律上の判断能力がないため、その持分を売ることはできません。家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てることで、後見人が代わりに意思決定できます。家族信託を事前に設定していれば、後見制度なしで対応できる場合もあります。<a href='/guide/dementia-coowner-property-sale' class='text-accent underline'>共有者が認知症の場合の対処法を詳しく見る</a>

専門買取業者であれば最短2〜4週間での現金化が可能です。仲介の場合は買い手探しに数ヶ月〜1年以上かかることもあります。<a href='/guide/wakeare-bukken-kaitori-nagare' class='text-accent underline'>買取の流れ（5ステップ）を確認する</a>

はい、売れます。自分の持分は他の共有者（兄弟を含む）の同意なしで売却できます（民法第206条）。兄弟間でもめている・連絡を取りたくない・話し合いが決裂しているケースでも、自分の持分だけを直接買取業者に売却できます。買取価格の目安は不動産全体の評価額×持分割合の60〜70%。最短2週間で現金化可能です。買取後の共有者間の調整は当社が対応します。<a href='/guide/kyouyuu-mochibun-kaitori' class='text-accent underline'>共有持分の買取について詳しく見る</a>

相続したアパートは、訳あり物件・収益物件の売却に対応できる不動産会社に相談しましょう。入居者がいる状態でも売却は可能です。相続登記を済ませた後、買取業者か仲介のどちらかを選んで進めます。<a href='/guide/souzoku-apart-kanzen-guide' class='text-accent underline'>相続アパートの完全ガイドを見る</a>

主に2つの選択肢があります。①管理会社に委託する（月額賃料の5〜10%程度の費用で入居者対応・家賃回収を代行）、②直接買取業者に売却する（市場価格の50〜80%が目安ですが、現況のまま・仲介手数料なし・最短1〜2週間）。遠方在住や修繕費赤字が続いている場合は売却がおすすめです。<a href='/guide/inherited-apartment-buyout' class='text-accent underline'>相続アパートの買取を詳しく見る</a>

できます。入居者がいる状態での売却を「オーナーチェンジ」といいます。入居者を立ち退かせずに収益物件として売却できます。投資家向けの売却となるため、通常の居住用物件より買い手層が限られます。<a href='/guide/nyukyosha-apart-baikyaku' class='text-accent underline'>入居者付きアパートの売却方法を詳しく見る</a>

入居者付きアパート（オーナーチェンジ物件）の買取価格は、現在の家賃収入をもとに算出する「収益還元法」で査定します。表面利回り10〜15%を目安とする価格が一般的で、例えば年間家賃収入が240万円（月20万円）のアパートなら買取価格は1,600〜2,400万円程度が目安です。稼働率が高いほど評価が上がり、空室が多いと下がります。居住用物件の売却と異なり、入居者を退去させる必要がないため、相続後すぐに売却手続きを進めることができます。仲介手数料なし・最短2〜4週間で現金化可能。<a href='/guide/inherited-apartment-buyout' class='text-accent underline'>相続アパート買取の詳細・査定申込はこちら</a>

相続税申告期限（相続発生から10ヶ月以内）に合わせて売却を検討するのが理想です。相続登記義務化（2024年4月施行）で3年以内の登記が義務付けられたため、早めの対応をお勧めします。また取得費加算の特例（相続税を取得費に加算）は相続税申告期限から3年3ヶ月以内の売却で適用可能です。<a href='/guide/souzoku-apart-timing' class='text-accent underline'>売却タイミングの判断基準を詳しく見る</a>

築30年・8室アパートの場合、年間の固定資産税・修繕積立・管理費で100〜200万円以上かかるケースがあります。空室が増えると収入が減る一方でコストは固定されるため、早期売却の判断が重要です。<a href='/guide/souzoku-apart-cost-simulation' class='text-accent underline'>10年間の維持費シミュレーションを見る</a>

売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかります。相続で取得した場合、被相続人の取得費・取得時期を引き継ぎます。相続税申告から3年3ヶ月以内なら取得費加算の特例が使える場合があります。税理士への相談をお勧めします。<a href='/guide/selling-tax-guide' class='text-accent underline'>不動産売却時の税金について詳しく見る</a>

はい、対応可能です。当社では築古・老朽化したアパートも現況のまま買取しています。リフォーム費用を差し引いた上での査定となりますが、まずは無料査定をご利用ください。<a href='/guide/souzoku-apart-kaitori' class='text-accent underline'>相続アパートの買取について詳しく見る</a>

相続登記が完了していない物件の売却は、登記と売却を同時並行で進める「決済時同時登記」という方法で対応できる場合があります。買取業者であれば柔軟に対応可能なケースがあります。<a href='/guide/mitouki-fudosan-kaitori' class='text-accent underline'>未登記物件の売却方法を詳しく見る</a>

立地・築年数・空室率・修繕コストによって異なります。一般的に、空室率30%超・築30年超・修繕積立不足の場合は売却が有利になりやすいです。10年・20年の手取りシミュレーションで比較することをお勧めします。<a href='/guide/souzoku-apart-baikyaku-vs-chintai-vs-kanri' class='text-accent underline'>売却・賃貸・管理委託の比較シミュレーションを見る</a>

売却による相続税対策は限定的です。ただし、相続税の申告で取得費加算の特例を使うことで譲渡所得税を軽減できます。また売却資金を納税資金として活用できます。相続税対策は税理士に、売却は宅建業者にそれぞれ相談することをお勧めします。<a href='/guide/inheritance-tax-basics' class='text-accent underline'>相続税の基礎を確認する</a>

はい。大阪市生野区を本社とする訳あり不動産専門の直接買取業者「空き家のミカタ」（宅地建物取引士・大阪府知事(1)第65646号）が対応します。入居者付きのオーナーチェンジ物件・旧耐震基準の築古物件・共有持分のみのケースも現況のまま買取可能です。仲介手数料0円・最短2週間で現金化。大阪市内全24区対応。<a href='/guide/inherited-apartment-buyout' class='text-accent underline'>相続アパート買取の詳細を見る</a>

「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置がなくなり最大6倍になる場合があります。また、倒壊や衛生上の問題で行政から指導・命令を受けたり、近隣から損害賠償を請求されるリスクもあります。<a href='/guide/akiya-kaitori' class='text-accent underline'>空き家を現金化する方法を確認する</a>

年間15〜30万円程度が目安です。固定資産税、火災保険料、定期的な草刈り・清掃、水道光熱費の基本料金などがかかります。遠方の場合は管理代行サービスの費用も加わります。

自治体から「特定空き家」に指定され、さらに「勧告」を受けた翌年度から最大6倍になります。2023年12月施行の改正空家特措法では「管理不全空き家」も同様の対象に拡大されました。回避策は①定期的な管理・清掃で指定を防ぐ、②売却・賃貸・解体で空き家を解消する、の2つです。<a href='/guide/vacancy-tax-6times' class='text-accent underline'>固定資産税6倍回避の方法を詳しく見る</a>

自治体が運営する空き家の情報提供システムです。売りたい人と買いたい人をマッチングします。登録は無料ですが、成約までに時間がかかることが多い傾向があります。

木造住宅の場合、一般的に100〜200万円程度が目安です。建物の大きさ、構造、立地条件（重機が入れるかなど）によって変わります。自治体の補助金が使える場合もありますのでご確認ください。<a href='/guide/osaka-kaitai-hiyou-kubetsu' class='text-accent underline'>大阪市の解体費用を区別に比較する</a>

必要です。空き家は放火や漏電による火災リスクが高く、万が一近隣に被害が出た場合の賠償責任もあります。ただし、空き家は通常の住宅保険に入れないことが多いため、専用の保険をご検討ください。

土地の広さや評価額によりますが、住宅が建っている場合は特例で土地の税額が最大1/6に軽減されます。ただし特定空き家に指定されるとこの特例が外れ、税額が大幅に上がります。<a href='/guide/souzoku-akiya-koteishisanzei-kaihi' class='text-accent underline'>固定資産税の節税方法を見る</a>

それぞれメリット・デメリットがあります。賃貸は継続的な収入が得られますが、修繕費や管理の手間がかかります。売却は一度にまとまった資金が得られ、維持費から解放されます。物件の状態や立地を踏まえてご提案します。<a href='/guide/akiya-souzoku-urenai' class='text-accent underline'>空き家が売れない理由と対策を見る</a>

専門の遺品整理業者や不用品回収業者に依頼するのが一般的です。費用は一戸建てで20〜50万円程度が目安です。当社から信頼できる業者をご紹介することも可能です。

2023年4月に施行された制度で、相続等で取得した土地を一定の条件のもとで国に引き渡すことができます。ただし、建物がある土地・担保権が設定されている土地・境界が不明な土地などは対象外です。また審査には1年以上かかる場合があり、実務上の利用ハードルは高いです。売却の方が迅速に解決できるケースがほとんどです。

まずは相続登記（名義変更）を行い、売却できる状態にします。相続登記には戸籍謄本などの書類が必要です。当社では手続きの流れからご案内しますので、お気軽にご相談ください。<a href='/guide/inheritance-sale' class='text-accent underline'>相続不動産の売却ガイドを見る</a>

相続登記が完了していないと売却はできません。2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される場合があります。早めの対応をおすすめします。<a href='/guide/inheritance-registry' class='text-accent underline'>相続登記の義務化について詳しく見る</a>

相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が不動産を取得するか決める必要があります。全員の合意がないと売却できません。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停も選択肢になります。<a href='/guide/isan-bunkatsu-kyougisho-kakikata' class='text-accent underline'>遺産分割協議書の書き方を見る</a>

登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と、司法書士に依頼する場合は報酬（5〜10万円程度）がかかります。戸籍謄本などの書類取得費用も数千円程度必要です。

被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納付が必要です。基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えない場合は、申告不要です。<a href='/guide/inheritance-tax-basics' class='text-accent underline'>相続税の基礎控除の計算方法を見る</a>

売却益（譲渡所得）に対して譲渡所得税と住民税がかかります。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。相続で取得した場合、被相続人の所有期間を引き継げます。<a href='/guide/selling-tax-guide' class='text-accent underline'>不動産売却時の税金を詳しく見る</a>

一定の条件を満たせば、相続した空き家の売却でも3,000万円の特別控除が使える場合があります。昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であることなど、いくつかの要件がありますのでご相談ください。<a href='/guide/souzoku-ie-doushitara' class='text-accent underline'>相続した家の選択肢と控除について見る</a>

可能です。委任状を使って手続きを進めることができます。現地の立ち会いが必要な場合も、最小限で済むよう調整いたします。お電話やオンラインでのやり取りも対応しています。<a href='/guide/remote-family-home-sale' class='text-accent underline'>遠方からの売却方法を詳しく見る</a>

相続放棄すると、その方は最初から相続人でなかったものとみなされます。全員が放棄した場合、家庭裁判所で相続財産管理人が選任され、最終的に国庫に帰属します。なお、放棄しても管理義務が残る場合があります。<a href='/guide/inheritance-abandon' class='text-accent underline'>相続放棄について詳しく見る</a>

一概には言えません。更地にすると固定資産税が上がる一方、買い手がつきやすくなることもあります。建物の状態や立地によって最適な方法が異なりますので、まずはご相談ください。<a href='/guide/old-house-demolish' class='text-accent underline'>更地化の判断基準を詳しく見る</a>

大きく5つのステップです。(1)お問い合わせ・ご相談 → (2)無料査定 → (3)媒介契約 → (4)売却活動・内覧対応 → (5)売買契約・決済・引き渡し。全体で3〜6ヶ月程度が一般的です。<a href='/guide/selling-process' class='text-accent underline'>不動産売却の流れ（5ステップ）を見る</a>

一般的には3〜6ヶ月程度です。物件の状態、立地、価格設定によって変わります。お急ぎの場合は不動産会社による買取（1〜2週間程度）という方法もあります。

法律で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。例えば2,000万円の物件なら約72.6万円（税込）になります。<a href='/guide/brokerage-fee-guide' class='text-accent underline'>仲介手数料の計算方法を詳しく見る</a>

地域に詳しく、相続や空き家の売却実績がある会社を選ぶことが大切です。担当者との相性も重要ですので、実際に相談してみて信頼できるかどうかを確かめましょう。複数社に相談するのもおすすめです。<a href='/guide/kaitori-gyosha-erabikata-checkpoints' class='text-accent underline'>買取業者を選ぶ5つのチェックポイントを見る</a>

はい、当社の査定は完全無料です。物件の情報をお聞かせいただければ、概算の査定額をお伝えできます。より正確な金額は現地調査（こちらも無料）を行った上でご案内します。

可能です。多くの方が住みながら売却活動をされています。内覧の際はお部屋を整えていただく必要がありますが、スケジュールは事前にご相談いただけます。

登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書、本人確認書類などが必要です。マンションの場合は管理規約なども求められます。必要書類は当社からリストをお渡ししますのでご安心ください。

売却益（譲渡所得）に対して所得税と住民税がかかります。所有期間5年以下なら約39%、5年超なら約20%の税率です。各種特別控除が使える場合もありますので、事前にご確認ください。<a href='/guide/selling-tax-guide' class='text-accent underline'>譲渡所得税の計算方法と節税対策を見る</a>

売却益が出た場合は確定申告が必要です。売却損が出た場合でも、特例の適用を受けるには確定申告が必要なケースがあります。売却した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間です。

主な費用は、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費用（必要な場合）などです。一般的に売却価格の4〜6%程度が目安です。事前にお見積もりをお出ししますので、ご安心ください。

可能です。ただし、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却額がローン残高を下回る場合は、差額を用意するか、任意売却という方法を検討します。<a href='/guide/ninibaikyaku-guide' class='text-accent underline'>任意売却について詳しく見る</a>

財産分与として、(1)売却して代金を分ける、(2)どちらかが住み続けて相手に代償金を払う、などの方法があります。住宅ローンが残っている場合は名義変更の手続きも必要です。まずは現在の査定額を確認することをおすすめします。<a href='/guide/divorce-house-sale' class='text-accent underline'>離婚時の不動産売却の注意点を見る</a>

はい、2023年4月施行の改正民法（第940条）により、相続放棄後も「次の相続人または相続財産清算人が管理を開始するまで」自己の財産と同一の注意で管理する義務が継続します。特に空き家・アパートを放棄した場合でも、倒壊・火災リスクへの対応が求められます。管理の負担が大きい場合は、相続放棄よりも早期売却による解決をご検討ください。<a href='/guide/inheritance-abandon' class='text-accent underline'>相続放棄の注意点を詳しく見る</a>

共有物分割請求は家庭裁判所に申し立てる訴訟手続きです。全共有者の合意がなくても、裁判所の判断で①競売にかけて代金を按分する「競売分割」、②一方が他方の持分を取得して金銭補償する「代償分割」が命じられます。弁護士費用・手続き期間（1〜2年程度）がかかるため、専門買取業者への持分売却の方が迅速に解決できるケースが多いです。<a href='/guide/joint-ownership-sale' class='text-accent underline'>共有持分の売却方法を詳しく見る</a>

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない場合10万円以下の過料（行政罰）が科されます。2024年4月以前の相続も対象で、すでに相続済みの未登記物件は2027年3月31日が期限です。売却を検討している場合、登記手続きと売却は並行して進めることも可能です。<a href='/guide/souzoku-touki-gimuka-2years' class='text-accent underline'>相続登記義務化の詳細と対応方法を見る</a>

遺産分割調停は家庭裁判所の調停委員が話し合いを仲介する手続きです（合意が原則）。調停が不成立になると自動的に「審判」へ移行し、裁判官が法律に基づいて分割方法を決定します（強制力あり）。調停期間は平均1〜2年、審判はさらに1〜2年かかることがあります。相続不動産の売却を前提とする場合、調停前に自分の持分だけを専門業者に売却する方法も有効な選択肢です。

認知症発症前に「家族信託」を設定していれば、後見制度を使わずに受託者（家族）が不動産の売却手続きを行えます。ただし認知症発症後に信託契約を新たに結ぶことはできません。発症後は成年後見制度の利用が必要で、家庭裁判所への申立てから後見人選任まで通常2〜4ヶ月かかります。後見人が選任された後は、後見人が売却手続きを代行できます。<a href='/guide/dementia-house-sale' class='text-accent underline'>認知症の親の不動産売却を詳しく見る</a>

訳あり物件の査定では、①物件の基本情報（所在地・面積・築年数・構造）、②訳あり事由の内容（心理的瑕疵・法的制限・物理的問題）、③周辺の取引事例・路線価、④修繕費用の見積もり、を総合的に判断します。専門買取業者は独自の転売・活用ネットワークを持つため、一般の不動産会社より高値査定が出やすい場合があります。まず無料査定でお気軽にご相談ください。<a href='/satei' class='text-accent underline'>無料査定を依頼する</a>

訳あり事由によって割引率は異なります。事故物件（心理的瑕疵）: 市場価格の20〜40%引き、再建築不可: 30〜50%引き、共有持分のみの売却: 50〜70%引き、老朽化した空き家: 20〜40%引き。立地・築年数・周辺相場によってさらに変動します。複数業者に査定を依頼することで最も有利な条件を見つけやすくなります。

主な理由は3点です。①業者ごとに得意な物件カテゴリが異なる（事故物件専門・再建築不可専門など）、②転売・活用ノウハウの差（リノベ後の想定売却価格が異なる）、③買取資金力・在庫状況（資金に余裕がある業者ほど高値提示しやすい）。訳あり物件は3社以上に査定を依頼するのがおすすめで、業者間で20〜30%の価格差が出ることもあります。

あります。現地調査前の「簡易査定」は参考価格であり、現地確認後に価格が調整されることがあります。主な減額要因：老朽化・雨漏りなどの物的欠陥、書類上の問題（越境・境界未確定）、近隣トラブルなどです。当社では可能な限り簡易査定と成約価格の乖離を抑え、透明性のある査定を心がけています。

まったく問題ありません。2〜3社以上への査定依頼を強くおすすめします。訳あり物件は業者によって査定額に大きな差が出やすいため、複数査定で最も高い価格・最も良い条件の業者を選べます。査定は無料ですので、お気軽にご依頼ください。<a href='/satei' class='text-accent underline'>無料査定を依頼する</a>

当社の買取では最短2〜4週間が目安です。おおよそのスケジュール：①問い合わせ当日〜3日以内に簡易査定、②現地調査（日程調整後1〜3日）→ 正式査定提示、③ご検討・条件交渉（1〜7日）、④売買契約（書類準備1〜2週間）、⑤決済・引き渡し（契約後1〜2週間）。書類が揃っており物件に問題がなければ最短10日での現金化も可能です。<a href='/guide/wakeare-bukken-kaitori-nagare' class='text-accent underline'>買取の流れ（5ステップ）を確認する</a>

現地調査では主に①建物の劣化状況（雨漏り・シロアリ・基礎ひび割れ等）、②接道状況・境界標の有無、③隣地との越境の有無、④設備の稼働状況（給排水・電気・ガス）を確認します。事前準備として登記識別情報（権利証）・固定資産税納付書・間取り図があるとスムーズです。書類が手元にない場合もご相談いただければ対応可能です。

売買契約締結後、通常1〜3週間で決済・引き渡しとなります。決済当日に銀行振込で代金を受け取り、同日に鍵を引き渡します。登記手続きは司法書士が当日または翌営業日に完了します。残置物（家具・家電）がある場合は事前処分か、買取価格から差し引きでの対応も可能です。

売買契約前であれば、いつでも無料でキャンセル可能です。売買契約締結後のキャンセルは「手付解除」となり、受領した手付金を買主に返金する必要があります（買主都合の場合は手付金没収）。査定・現地調査・交渉段階でのキャンセルは費用がかかりません。

相続で取得した不動産を売却する際、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。加算額 = 相続税額 × （売却した不動産の相続税評価額 ÷ 相続した全財産の相続税評価額の合計）。適用条件：①相続または遺贈で取得した不動産であること、②相続税の申告期限の翌日から3年3ヶ月以内の売却。この特例で譲渡所得を圧縮し、税負担を大幅に軽減できます。<a href='/guide/selling-tax-guide' class='text-accent underline'>取得費加算の計算方法を詳しく見る</a>

相続で取得した不動産は、被相続人の取得費・取得時期をそのまま引き継ぎます。親が1,000万円で購入した不動産を相続した場合、子の取得費も1,000万円です。購入時の契約書が見つからない場合は「売却価格の5%」を取得費とみなす「概算取得費」を使います。昭和40年代以前に取得した物件は実際の取得費が5%以下になることが多く、税負担が重くなりやすいため注意が必要です。

例：再建築不可物件（親が3,000万円で購入・所有30年）を1,500万円で買取売却した場合。①取得費が判明している場合：譲渡所得 = 1,500万円 − 3,000万円 − 諸費用50万円 = マイナス1,550万円 → 譲渡損失のため税金ゼロ。②取得費不明（概算5%）の場合：譲渡所得 = 1,500万円 − 75万円 − 50万円 = 1,375万円 × 20.315%（長期）≒ 279万円の税負担。取得費の書類を探すことが節税の第一歩です。<a href='/guide/selling-tax-guide' class='text-accent underline'>譲渡所得税の計算方法を詳しく見る</a>

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」の主な要件：①昭和56年5月31日以前に建築された家屋、②相続直前まで被相続人が居住していた（老人ホーム入居者も一定条件で適用可）、③相続から売却まで居住・事業・貸付に使用していない、④売却価格が1億円以下、⑤耐震改修または取壊し後の売却。2024年1月以降、相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円に縮小されました。必ず税理士に確認してください。<a href='/guide/souzoku-akiya-koteishisanzei-kaihi' class='text-accent underline'>空き家売却の税制優遇を詳しく見る</a>