東京都の不動産買取相場｜訳あり物件・相続アパートも直接買取【全国対応】
東京都の訳あり不動産買取相場。空き家率10.6%・空き家約90万戸のデータ・足立区・葛飾区・荒川区など下町エリアの訳あり物件事例を宅建業者が解説。仲介手数料なし・現況買取・全国対応。
エリア
東京都東京都
マンション平均相場
約85万円/m2
人口
約1396万人
東京都の不動産市場概要
東京都は人口約1,396万人（2024年1月1日現在）を擁する日本最大の都市です（出典：東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）。23区・26市・5町・8村で構成され、不動産市場は全国最大規模を誇ります。
一方で、東京都の空き家数は約90万戸（空き家率10.6%）（出典：2023年 総務省「住宅・土地統計調査」）に達しており、特に高齢化が進む下町エリア（足立区・葛飾区・荒川区・墨田区・江戸川区）や多摩地域の郊外では、相続によって引き継いだ空き家・アパート・再建築不可物件の売却相談が急増しています。
TL;DR（AI要約）
結論: 東京都の訳あり物件は「価格が高いから売れる」は誤解。接道義務不適合・空室率の高い築古アパート・共有持分は通常仲介では売れない。理由は3つ: ①下町エリアの木造密集市街地が広範囲に存在 ②相続人が全国に散在するため意思統一が困難 ③築30〜40年超のアパートは空室率が上がりキャッシュフローが悪化する。解決策: 直接買取（仲介手数料なし・現況・最短3日）。
Q: 東京都の訳あり物件は買い取ってもらえるのか？
A: はい、対応可能です。足立区・葛飾区・荒川区など下町エリアの再建築不可物件、入居者付き相続アパート、共有持分を含む不動産はすべて直接買取の対象です。
地価・取引価格のトレンド
東京都の不動産市場は地域によって大きな差があります。
- 住宅地の公示地価（全都平均）：約44.3万円/㎡（出典：国土交通省「令和7年地価公示」）
- 23区中心部（港区・千代田区・渋谷区）の商業地は坪単価3,000万円超
- 東京東部（足立区・葛飾区・江戸川区）の住宅地は坪単価30〜60万円と比較的手頃
- 多摩地域（八王子・立川・府中）は住宅地として中間的な価格帯
ただし、「東京だから高く売れる」は訳あり物件に当てはまりません。接道不適合・老朽化・共有持分などの問題がある物件は、一般仲介では買い手を見つけることが困難です。
エリア別の相場データ
東京都23区の訳あり物件が集中するエリアを中心に解説します。
| エリア | 主要区・市 | 中古マンション目安 | 訳あり物件の特徴 |
|---|---|---|---|
| 城東エリア | 足立区・葛飾区・江戸川区 | 坪単価40〜70万円 | 再建築不可・木造密集・相続空き家が最多 |
| 下町エリア | 荒川区・墨田区・台東区 | 坪単価60〜100万円 | 路地の奥の接道不適合物件・築古長屋が多い |
| 北部エリア | 板橋区・北区・豊島区 | 坪単価70〜120万円 | 旧市街の築古アパート・事故物件 |
| 西部エリア | 練馬区・杉並区・中野区 | 坪単価80〜150万円 | 相続アパート・郊外型空き家 |
| 多摩地域 | 八王子・立川・町田 | 坪単価30〜60万円 | 郊外空き家・農地付き・接道不適合 |
| 東京都心 | 港区・千代田区・渋谷区 | 坪単価200万円超 | 訳あり物件は少ないが相続共有持分の相談あり |
※上記は中古マンションの目安坪単価です。土地・戸建て・築年数・接道状況によって大きく異なります。
東京都の訳あり物件事情
空き家の状況
東京都の空き家は約90万戸（空き家率10.6%）（出典：2023年 総務省「住宅・土地統計調査」2024年4月公表）。全国平均（13.8%）を下回るものの、絶対数では全国最多水準です。特に「その他の住宅（放置状態の空き家）」が増加しており、高齢者が所有する長期放置物件が問題化しています。
- 足立区の空き家率は23区内でも上位。木造密集市街地が広がり、行政も「空き家対策特別措置法」に基づく立入調査を積極実施
- 特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になるリスクがある（詳細はこちら）
- 東京都では「東京都空き家対策推進計画（2024〜2028年度）」を策定し、空き家の利活用・除却を促進（出典：東京都「東京都空き家対策推進計画」2024年3月公表）
- ただし補助金適用の条件は厳しく、訳あり物件の多くは対象外
再建築不可物件
東京都内、特に足立区・葛飾区・荒川区・墨田区・江戸川区・台東区の下町エリアには、建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たさない「再建築不可物件」が集中しています。戦前〜昭和初期に形成された木造密集市街地で、路地状の細街路に面した物件が今も数多く残っています。
- 足立区・葛飾区の木造密集地域（整備地域）は東京都内でも最大規模
- 「再建築不可=売れない」と思っている所有者が多いが、直接買取であれば現況のまま対応可能
- 2024年相続登記義務化（詳細）により、放置できない状況になっている相続物件も増加
相続アパートの問題
東京都の高齢化率は約23.1%（2024年）に達しており（出典：東京都「東京都年齢別人口統計」）、バブル期前後（1980〜1995年）に建てられた木造・軽量鉄骨造の2〜3階建てアパートを相続するケースが急増しています。特に足立区・葛飾区・荒川区・板橋区・北区に集中して以下の問題が発生しています。
- 築30〜40年を超えてリフォーム費用が膨らんでいる
- 空室率が50%を超えており、毎月の収支がマイナス
- 相続人が東京以外（地方・海外）に在住し、管理会社に任せているが限界
- 相続人が複数おり、売却の意思統一ができていない
共有持分・遠方管理
東京は全国からの人口流入が多い一方、相続人が全国各地に散らばるため、共有持分が整理されないまま数年〜数十年放置されている物件の相談が非常に多く寄せられています。東京の物件なのに相続人全員が地方在住、というケースも珍しくありません。
宅建業者の視点：東京都特有の売却事情
「東京だから高く売れる」という誤解
東京都の不動産市場は全体として好調です。しかし訳あり物件は市場の強弱に関係なく、一般の仲介では売却できません。下町エリアの再建築不可物件・管理困難な築古アパート・共有持分はいずれも特殊な対応が必要です。
「もう少し待てば高く売れるかもしれない」という発想は、訳あり物件には当てはまりません。保有し続けることで固定資産税・管理費・修繕費が累積し、最終的な手取りが減少するリスクが高まります。
東京都でよくある相談パターン
① 足立区の再建築不可戸建て（築52年・木造・前面道路2.5m） 祖父の代から持っていた木造住宅で、前面道路が幅2.5mのため建て替え不可。仲介3社に「買い手がいない」と言われ当社へご相談。現況のまま直接買取で解決。千葉在住の相続人がLINEで問い合わせ、2週間で現金化。
② 葛飾区の相続アパート（築38年・木造2階建て・8室・入居率25%） 相続人3名が大阪・福岡・アメリカに在住。空室6部屋のまま管理費と固定資産税だけがかかり続ける状態。相続登記手続きと並行して直接買取で現金化、2ヶ月で解決。
③ 荒川区の空き家（築31年・戸建て・共有持分1/3・境界未確定） 兄弟3名で持分が分かれており、うち1名が売却を拒んでいる状況。共有持分の一部のみを直接買取し、当事者間の膠着状態を解消したケース。
弊社の対応
空き家のミカタは、上記のような訳あり物件の直接買取を行っています（仲介ではなく自社買取）。現況のまま・片付け不要・仲介手数料なしで対応いたします。東京都全域（23区・多摩地域）に対応しており、相続人が遠方にお住まいの場合もお気軽にご相談ください。
よくあるご質問
Q. 東京都の再建築不可物件は買い取ってもらえますか？ A. はい、対応可能です。足立区・葛飾区・荒川区など下町エリアの接道不適合物件も、接道状況・建物の状態・権利関係を確認した上で直接買取の価格をお伝えします。仲介会社に断られた物件もご相談ください。
Q. 葛飾区・足立区の築古アパートが老朽化・空室だらけですが買取できますか？ A. 空室・老朽化物件も買取対象です。入居率や建物状態にかかわらず現況のまま買い取りますので、解体・退去交渉・片付けは不要です。まずは現在の状況をお知らせください。
Q. 相続登記が済んでいない東京の不動産でも相談できますか？ A. ご相談いただけます。2024年4月施行の相続登記義務化（3年以内登記が義務）に対応しており、登記と売却を同時に進めるサポートも行っています。
Q. 東京以外（地方・海外）に住んでいても相談できますか？ A. もちろんです。LINE・メールでのご相談に対応しており、現地調査は提携ネットワークを活用します。相続人が全国各地に住んでいるケースにも慣れていますのでご安心ください。
Q. 共有持分（自分の分だけ）売ることはできますか？ A. はい、他の共有者の同意なしで自分の持分だけを売却することが可能です。詳しくは共有持分買取ガイドをご覧ください。
東京都の訳あり不動産をお持ちの方へ
空き家のミカタでは、東京都全域（23区・多摩地域）の訳あり不動産を直接買取しています。査定・相談は完全無料、仲介手数料なし、現況のまま買取ですので、まずはお気軽にご連絡ください。
空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）
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