訳あり物件とは？5種類の定義・告知義務・売却可否チェックリストを宅建業者が解説【2026年版】

「訳あり物件」という言葉を耳にしたことがあっても、具体的に何を指すのかわからない方は多いものです。「自分の物件は訳ありに当たるのだろうか」「仲介会社に断られたのはなぜだろう」と不安に感じている方もいらっしゃるかもしれません。

結論からお伝えすると、訳あり物件とは「何らかの事情で通常の不動産取引では売りにくい物件」の総称です。法律上の定義はなく、不動産業界の実務用語として使われています。

この記事では、訳あり物件の種類・告知義務のルール・自分の物件が訳ありかどうかを判断できるチェックリスト・当社が買取できるケースまでを、宅建業者の立場から中立的にお伝えします。

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訳あり物件とは？法律上の定義と実務上の意味

訳あり物件に統一した法律上の定義はありません。不動産業界では「法律上の制限・物理的な問題・心理的な抵抗感などにより、通常の不動産市場では買い手が見つかりにくい物件」をまとめてこう呼んでいます。

「訳あり」と聞くと特別なケースのように感じるかもしれませんが、実際には全国で流通する不動産の相当数が何らかの訳あり要素を持っています。特に、相続によって取得した古い物件は、再建築不可・空き家・共有持分といった問題を複数同時に抱えていることもあります。

訳あり物件の主な5種類

種類	主な問題	売りにくい理由
再建築不可物件	接道義務を満たさない	住宅ローン不可・建て替え不可
事故物件（心理的瑕疵）	死亡事故・自殺等の履歴	心理的抵抗・告知義務がある
共有持分物件	複数の共有者が存在	単独での売却・活用が困難
相続アパート（収益物件）	老朽化・入居率低下・管理困難	収益性低下・ローン残債
空き家（特定空き家等）	長期放置・老朽化	管理コスト増大・固定資産税リスク

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種類別の特徴と売却難易度

① 再建築不可物件

再建築不可物件とは、現行の建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさないため、建物を取り壊した後に新たな建物を建てられない物件です。

主に1950〜1970年代に建てられた旧市街地の物件に多く見られます。建て替えができないため住宅ローンの審査が通らず、一般の買主はほぼつきません。

売却難易度: ★★★★★（最高難度）

• 一般仲介での成約率：極めて低い
• 買取対応：可能（隣地との合筆・用途変更を前提に対応）
• 相場目安：通常価格の30〜60%程度

② 事故物件（心理的瑕疵）

事故物件とは、過去に自殺・他殺・特殊清掃が必要な孤独死などの事案が発生した物件です。法律用語では「心理的瑕疵のある物件」と呼びます。

建物自体に物理的な問題はなくても、心理的な抵抗感から買い手が限られます。

売却難易度: ★★★★☆

• 告知義務：あり（後述）
• 相場目安：事案によって通常価格の10〜50%下落（自然死・病死は対象外）

③ 共有持分物件

共有持分物件とは、複数の人が一つの不動産を共有しており、そのうちの一人の持分だけを売却したい場合の物件です。相続によって生じることが多く、兄弟姉妹間の共有や親族間の共有が典型例です。

法律上は自分の持分だけを売却できますが（民法206条）、全員合意がないと全体の売却ができないため、一般の買主はほぼつきません。

売却難易度: ★★★★☆

• 相場目安：持分割合に応じた市場価格の30〜50%程度
• 共有者全員合意がある場合は通常売却も可能

④ 相続アパート・収益物件

相続したアパートや収益物件で、老朽化・空室増加・管理困難・ローン残債などの問題を抱えている物件です。入居者がいる場合でも立退き交渉が必要なケースがあります。

売却難易度: ★★★☆☆〜★★★★☆（状況による）

• 築年数・入居率・エリアで難易度が大きく変わる
• 入居者付きのまま（オーナーチェンジ）での買取も可能
• 相場目安：収益還元法ベース（利回り・空室率で変動）

⑤ 空き家（特定空き家・管理不全空き家）

長期間放置された空き家で、老朽化・雨漏り・不法侵入・景観悪化等の問題があるものです。2023年の空家等対策特別措置法改正により「管理不全空き家」の制度も新設され、固定資産税の特例が外れるリスクが高まっています。

売却難易度: ★★☆☆☆〜★★★★☆（状態による）

• 状態が比較的良ければ仲介でも売却可能
• 老朽化が進んでいる場合は買取が現実的
• 固定資産税の住宅用地特例が外れると最大6倍に増税されるリスクあり

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事故物件の告知義務｜何を・いつまで伝える必要があるか

訳あり物件の中で特に注意が必要なのが事故物件の告知義務です。2021年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、告知基準が明確化されました。

売買の場合：告知義務に期限なし

死因	売買	賃貸
自殺	告知必要（期限なし）	概ね3年で告知不要に
他殺（殺人）	告知必要（期限なし）	概ね3年で告知不要に
特殊清掃を要した孤独死	告知必要（期限なし）	概ね3年で告知不要に
自然死・病死・日常的事故死	原則告知不要	原則告知不要

売買では、何年前の事案であっても告知義務が続きます。賃貸と異なり、3年経過しても免除されません。

宅建業者の視点：「もう10年以上前だから言わなくていいか」と思われるお客様が時々いらっしゃいます。しかし売買の場合は経過年数にかかわらず告知義務があります。告知を怠ると、後から買主に「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や契約解除につながるリスクがあります。正直に告知したうえで売却する方が、結果的に安全です。

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自分で判断できる「訳あり度」チェックリスト

ご自身の物件が訳あり物件に当たるかどうかを、以下のチェックリストで確認してください。

法律上の問題（再建築不可・接道問題）

• 前面道路の幅が4m未満である
• 道路に接している長さが2m未満である
• 位置指定道路・みなし道路等の特殊な道路に接している
• 建物が建築確認を取得していない（いわゆる無確認建築）
• 農地・山林など非宅地がある

心理的な問題（事故物件・告知義務）

• 過去に自殺・他殺があった
• 特殊清掃が必要になった孤独死があった
• 火災で死亡者が出た
• 上記について不動産会社から「告知が必要」と言われた

権利関係の問題（共有・抵当権等）

• 複数の人が共有している（相続によるものも含む）
• 全共有者の連絡先がわからない人がいる
• 抵当権・差押えが登記されている
• 借地権・底地の関係がある

管理・状態の問題（空き家・老朽化）

• 3年以上空き家・空室になっている
• 雨漏り・基礎のひび割れ等の重大な欠陥がある
• 不法投棄・不法占拠の問題がある
• 自治体から「特定空き家」「管理不全空き家」の指定を受けた or 受けそう

1つでもチェックが入った場合、その物件は「訳あり物件」に該当する可能性があります。通常の仲介での売却が難しいケースが多いため、訳あり物件を専門とする業者への相談をおすすめします。

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当社が買取できるケース

当社（空き家のミカタ／合同会社アルシェ）では、以下のような訳あり物件の直接買取に対応しています。

物件の種類	対応状況
再建築不可物件	◎ 対応可（全国）
事故物件（告知義務あり）	◎ 対応可・秘密厳守
共有持分物件	◎ 1人の持分のみでも対応可
相続アパート（入居者付き）	◎ オーナーチェンジでの買取可
相続アパート（空室が多い）	◎ 現況買取可
空き家（老朽化・雨漏りあり）	◎ 現況買取可
特定空き家・管理不全空き家	◎ 対応可（早めの相談推奨）
農地・山林等	△ 要相談

当社の買取の特徴

• 仲介手数料ゼロ（直接買取のため不要）
• 現況買取（片付け・修繕不要）
• 最短3日〜2週間で現金化（物件状況による）
• 秘密厳守（事故物件・相続問題等も対応）
• 全国対応（拠点: 大阪市。提携ネットワーク活用）

宅建業者の視点：「どこに相談しても断られた」「仲介会社に取り扱えないと言われた」というお問い合わせが、当社への相談の約6割を占めています。訳あり物件の売却でお困りの場合は、まず査定だけでもお気軽にご相談ください。査定は無料で、売却を強要することはありません。

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まとめ

• 訳あり物件とは、法律上の問題・心理的問題・管理上の問題などで通常の売却が難しい物件の総称（法律上の定義なし）
• 主な5種類は：再建築不可・事故物件・共有持分・相続アパート・空き家
• 事故物件の告知義務は売買では期間制限なし（自然死・病死は原則不要）
• 上記チェックリストで1つでも当てはまれば、訳あり物件専門の業者への相談を推奨
• 仲介では売れにくい物件でも、直接買取なら現況のまま・最短3日で現金化できるケースが多い

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ご相談・査定はこちら（無料・秘密厳守）

訳あり物件の売却でお困りの方は、当社へお気軽にご相談ください。査定は無料、売却を強要することはありません。仲介で断られた物件、相続で困っている物件、事故物件、共有持分など、どんな状況でもまずはご連絡ください。

執筆: 八木宏樹（宅地建物取引士・大阪府知事(1)第65646号）｜空き家のミカタ