事故物件 買取・現金化｜最短3日・告知義務あり対応【全国・秘密厳守】
Q: 大阪市の事故物件はいくらで買い取ってもらえますか？ A: 大阪市内の事故物件買取価格目安（2026年4月時点）— 孤独死（特殊清掃済）: 通常価格比85〜90%、自殺: 通常価格比70〜80%、重大事案（殺人等）: 通常価格比50〜70%。告知義務を理解した上での直接買取のため、仲介で断られた物件も対応可能。秘密厳守・大阪市全24区対応・最短3日で現金化。
(出典: 当社買取実績 2025年1月〜2026年3月・国土交通省「不動産の心理的瑕疵に関する対応ガイドライン」2021年10月)
事故物件（心理的瑕疵）は、告知義務を理解した買取業者への直接売却で確実に手放せます。国交省2021年10月ガイドライン：売買は告知期限なし・自然死は原則不要。買取価格目安：孤独死85〜90%・自殺70〜80%・殺人50〜70%（通常価格比）。特殊清掃不要・秘密厳守・最短3日で現金化。
事故物件は、直接買取で売却できます。 告知義務がある物件でも、仲介で売れなかった物件でも、買取業者が直接購入することで手放すことが可能です。
この記事では、事故物件（心理的瑕疵のある物件）を買取で手放す方法について、宅建業者の立場からわかりやすく解説します。
事故物件とは
「事故物件」とは、過去に人の死（孤独死・自殺・他殺）や火災・犯罪など、心理的影響を与える事案が発生した不動産のことです。法律上の正式名称は**「心理的瑕疵（しんりてきかし）のある物件」**。国土交通省の「人の死に関する告知に関するガイドライン」（2021年10月策定）に基づき、売買・賃貸の際に告知義務が生じる場合があります。
（出典: 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」2021年10月。 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/totikensangyo_const_tk2_000001_00020.html アクセス日: 2026年5月26日）
こんなお悩みはありませんか？
- 相続した物件が事故物件で、どうしていいかわからない
- 不動産会社に相談したら、「事故物件は扱えない」と断られた
- 仲介で売り出したが、告知義務がネックで買い手がつかない
- 事故物件の管理が精神的にも金銭的にも負担になっている
- いくらでもいいから早く手放したい
事故物件を所有し続けることは、固定資産税や管理費などの金銭的負担だけでなく、精神的な負担も大きいものです。早く手放したいと思うのは自然なことです。
事故物件の買取価格の目安
事故物件の買取価格は、通常の物件と比べて下がることが一般的です。ただし、下がり幅は事案の内容や物件の立地・状態によって大きく異なります。
事案別の価格目安（あくまで一般的な傾向）
| 事案の種類 | 通常価格からの減額幅（目安） |
|---|---|
| 孤独死（特殊清掃あり） | 10〜20%程度 |
| 自殺 | 20〜30%程度 |
| 他殺（殺人） | 30〜50%程度 |
| 火災による死亡 | 20〜40%程度 |
（出典: 当社買取実績2025年1月〜2026年3月・国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」2021年10月。アクセス日: 2026年5月20日）
上記はあくまで目安です。立地が良い物件や、事案から年数が経過している物件は、減額幅が小さくなる傾向があります。
正確な金額は、物件ごとの査定が必要です。 「だいたいどれくらいになるか」だけでも、お気軽にお問い合わせください。
なぜ直接買取が向いているのか
事故物件の売却では、仲介よりも直接買取が適している場合が多くあります。
仲介の場合の問題点
- 買い手が見つかりにくい — 告知義務があるため、内覧の時点で敬遠されることが多い
- 売却に時間がかかる — 半年〜1年以上売れ残るケースも珍しくない
- 値下げを繰り返す — 売れない期間が長くなるほど、価格を下げざるを得ない
直接買取のメリット
- 確実に売れる — 買取業者が直接購入するため、買い手を探す必要がない
- 早い — 最短1週間〜1か月で決済完了
- 仲介手数料がかからない — 直接取引のため手数料なし
- 現況のまま売れる — 特殊清掃やリフォームは買取業者が対応
現金化シミュレーション：仲介vs直接買取の手取り比較
通常価格2,000万円の孤独死物件（特殊清掃が必要なケース）を例に、仲介と直接買取の実質手取りを比較します。
| 比較項目 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 売却価格の目安 | 1,600〜1,800万円（通常比80〜90%） | 1,700〜1,800万円（通常比85〜90%） |
| 特殊清掃費用 | 売主負担: 10〜30万円 | 買取業者負担: 0円 |
| 仲介手数料（税込） | 約55〜63万円 | 0円 |
| 現金化までの期間 | 半年〜1年以上 | 最短3日〜1か月 |
| 実質手取りの目安 | 約1,507〜1,735万円 | 1,700〜1,800万円 |
（出典: 当社買取実績2025年1月〜2026年3月N=47件・仲介手数料は宅建業法46条に基づく売却価格×3%+6万円+消費税で算出）
早期現金化が必要な方（相続税申告10か月期限・固定資産税負担の解消・遠方からの管理限界）には、直接買取が手取りと期間の両面で有利になるケースが多いです。
また、他社に断られた事故物件も受け付けています。「告知義務あり・特殊清掃未実施・相続登記未了・遠方在住」のいずれかに当てはまる方でも、まずご相談ください。
解決事例：2つのケース
ケース1：孤独死マンションを相続・10日で650万円に（Mさん・40代・女性）
神奈川県横浜市・RC造マンション（3LDK・築28年）。叔父が孤独死（発見まで2週間）し、相続した物件。特殊清掃とリフォームに約200万円をかけたが、仲介では告知義務を理由に半年以上売れずにいた。買取業者が国交省ガイドライン（2021年10月）に基づき告知義務を確認のうえ直接購入し、相談から10日で決済完了・手取り650万円（周辺相場の約85%）を実現。「仲介で半年以上待って売れなかったのに、10日で決まったのには驚きました」（Mさんの声）。
ケース2：火災歴のある一戸建てを24日で現金化（Sさん・40代・男性）
埼玉県さいたま市・木造一戸建て・築31年。隣家からの延焼で損傷し、保険金で修繕済み。しかし「火事があった家」という心理的瑕疵の告知義務が残り、仲介での買い手がゼロの状態が続いた。訳あり専門買取に相談し、相談から24日・手取り420万円（現況のまま・修繕費追加負担なし）で現金化。
→ その他の買取事例10選（相続アパート・再建築不可・事故物件・共有持分）を読む
事故物件買取の流れ
ステップ1：お問い合わせ
LINEまたはお問い合わせフォームから、物件の情報をお送りください。事案の詳細が言いにくい場合は、「事故物件の相談」とだけお伝えいただければ結構です。
ステップ2：簡易査定
物件情報をもとに、買取価格の目安をお伝えします。この時点で事案の詳細をお伺いしますが、秘密は厳守します。
ステップ3：現地調査
物件と周辺環境を確認します。遠方の場合も対応可能です。
ステップ4：正式な買取金額の提示
調査結果をもとに正式な金額をご提示します。ご納得いただけない場合は、お断りいただいて構いません。
ステップ5：売買契約・決済
合意後、契約・決済を行い、現金をお受け取りいただきます。
よくある質問
Q. 告知義務がある物件でも買い取ってもらえますか？
はい、告知義務のある物件も買取対象です。買取業者として、告知義務を理解したうえで購入しますので、売主様が告知義務違反を心配する必要はありません。
Q. 特殊清掃は売主がやる必要がありますか？
いいえ、不要です。現況のまま買い取りますので、特殊清掃やリフォームはこちらで行います。
Q. 事故物件であることを近隣に知られたくありません。
秘密厳守で対応いたします。現地調査も目立たないよう配慮しますし、近隣への聞き込み等は行いません。
Q. 相続登記がまだ終わっていませんが、相談できますか？
もちろん相談可能です。相続登記のサポートとして、提携の司法書士をご紹介することもできます。
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執筆: 八木宏樹（宅地建物取引士・大阪府知事(1)第65646号）｜空き家のミカタ