訳あり物件5タイプ 買取価格・売却期間の比較表｜再建築不可から相続アパートまで
訳あり物件5タイプ — ポイントまとめ
- 5タイプ: 再建築不可 / 事故物件 / 共有持分 / 空き家 / 相続アパート
- 買取価格帯: タイプにより周辺相場の30〜90%程度（状態・立地・事故の内容次第）
- 売却期間: 最短3日〜最長3ヶ月（タイプ・状況による）
- 共通の特徴: 仲介では売りにくく、買取専門業者なら現況のまま対応できるケースが多い
- 最初にすること: 自分の物件がどのタイプに当てはまるかを確認する（下の比較表を参照）
「不動産会社に相談したら断られた」「どこに頼めばいいかわからない」——訳あり物件を売ろうとしてこんな経験をされた方は少なくありません。
訳あり物件には複数のタイプがあり、タイプによって価格相場・売却スピード・必要書類・陥りやすいトラブルがまったく異なります。「自分の物件がどのタイプなのか」を把握することが、売却の最初のステップです。
このページでは5つのタイプを一覧比較表でまとめ、それぞれの専門ページへの案内を行います。
まず確認：自分の物件はどのタイプ？
以下のチェックリストで、おおよそのタイプを把握できます。複数に当てはまることもあります。
- 再建築不可: 建物を建て替えられないと言われた / 道路に2m以上接していない / 幅員4m未満の道路に面している
- 事故物件: 過去にその物件で死亡事故・事件があった（自然死・自殺・他殺を問わず）
- 共有持分: 不動産の名義が複数人にある / 遺産分割が済んでいない / 共有者の同意が得られない
- 空き家: 誰も住んでおらず放置している / 管理できていない / 残置物があっても売りたい
- 相続アパート: 相続したアパート・マンションを手放したい / 管理が負担になっている / 空室が増えている
複数の条件に当てはまる場合（「相続した空き家で再建築不可」「共有名義の事故物件」など）は、訳あり要因が重なっています。詳しくは後述します。
5タイプ 買取価格・売却期間・必要書類・失敗パターン 比較表
| タイプ | 買取価格帯 （周辺相場比） |
売却期間目安 （買取業者） |
主な必要書類 | よくある失敗パターン |
|---|---|---|---|---|
| 再建築不可 | 50〜60% | 2〜4週間 | 登記簿謄本・公図・固定資産税通知書・建築確認済証（ある場合） | 仲介に依頼して「売れない」と数ヶ月を無駄にする |
| 事故物件 | 自然死: ほぼ変わらず 自殺: 70〜90% 殺人: 50〜70% |
最短3日〜2週間 | 登記簿謄本・固定資産税通知書・事故状況の記録（入手できれば） | 告知義務の範囲を誤解したまま売却しトラブルになる |
| 共有持分 | 30〜50% （市場価格×持分割合） |
2〜4週間 | 登記簿謄本・固定資産税通知書・遺産分割協議書（ある場合）・住民票 | 他の共有者の同意を求め続けて何年も話が進まない |
| 空き家 | 70〜90% （状態・立地次第） |
最短3日〜2週間 | 登記簿謄本・固定資産税通知書・建物の鍵一式・残置物リスト | 放置して特定空き家に指定され固定資産税が最大6倍になる |
| 相続アパート | 70〜90% （入居率・築年数次第） |
1〜3ヶ月 | 登記簿謄本・賃貸借契約書一式・建物状況調査・固定資産税通知書 | 管理会社に任せたまま赤字経営を続け売り時を逃す |
※買取価格帯はあくまで目安です。物件の状態・立地・市況によって変わります。複数の業者に査定を依頼して比較することをおすすめします。
宅建士の視点: 「自分の物件がどのタイプか分からない」というご相談は非常に多いです。たとえば「再建築不可かどうか」は登記簿謄本と公図を確認しないと正確には判断できません。書類の読み方が分からなくても、不動産業者に写真と書類を送るだけで、大まかな判断ができることがほとんどです。まずはご相談ください。
タイプ別のポイントと専門ページ
再建築不可物件
建築基準法第43条の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさない物件は、既存の建物を取り壊すと新たに建物を建てられません。住宅ローンが組めないため一般の買い手がつかず、仲介での売却は極めて難しいタイプです。
買取専門業者であれば、隣地買収・用途変更・リノベーションを前提に購入できるケースがあります。再建築不可の中でも「旗竿地」「2項道路（幅員4m未満の道路）に接する物件」「袋地」など種類があり、状況に応じた判断が必要です。
→ 詳しくは再建築不可物件の買取専門ページをご覧ください。
事故物件
国土交通省が2021年10月に策定したガイドラインにより、告知義務の範囲が整理されました。自然死や日常生活での不慮の事故は原則として告知不要とされていますが、自殺・他殺については事故発生から原則3年間は告知が必要です（売買の場合）。
「事故があったから売れない」と思い込んで放置するのは避けてください。事故物件を秘匿したまま売却すると後でトラブルになるリスクがあり、正しい告知手順で進めることが重要です。
→ 詳しくは事故物件の買取専門ページをご覧ください。
共有持分
遺産分割が未了のまま不動産を相続すると、複数の相続人が共有名義人になります。法律上、自分の持分だけを他の共有者の同意なく売ることは可能です（民法206条）。ただし持分だけを購入する一般の買い手はほぼいないため、買取専門業者が現実的な売却先となります。
行方不明の共有者がいるケース、認知症で判断能力がない共有者がいるケースも相談実績のある業者が対応しています。
→ 詳しくは共有持分の買取専門ページをご覧ください。
空き家
誰も住んでいない家は、放置すると「管理不全空き家」「特定空き家」に指定されるリスクがあります。2023年改正の空家等対策特別措置法により、管理不全空き家への指定要件が追加されました。特定空き家に指定されると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍になります。
空き家は残置物があっても現況のまま買い取れる業者が多く、売却手続きは比較的シンプルです。
→ 詳しくは空き家の買取専門ページをご覧ください。
相続アパート
相続したアパートは、入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）が一般的です。買取価格は収益還元法（年間家賃収入 ÷ 期待利回り）で算出されるため、入居率と賃料水準が直接影響します。
築年数が古い・設備が老朽化している・空室率が高い場合でも対応できる買取業者があります。管理コストや修繕費の負担が続くのであれば、早めに手放して現金化する選択肢を検討する価値があります。
→ 詳しくは相続アパートの買取専門ページをご覧ください。
複数のタイプに該当する場合
実際の相談では、「相続した空き家で再建築不可」「共有名義の事故物件」のように、複数の訳あり要因が重なるケースは珍しくありません。
要因が重なるほど仲介での売却は難しくなりますが、買取専門業者は複合的な問題を一括で引き受けられる場合があります。まずは買取査定を依頼し、仲介の査定額と比較したうえで判断することをおすすめします。
物件を持ち続けるほど、固定資産税・管理費・修繕費が積み重なります。2026年現在、2024年4月に施行された相続登記の義務化により、相続した不動産を放置することのリスクはさらに高まっています。相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
まとめ
| タイプ | 仲介での売りやすさ | 買取がおすすめな理由 |
|---|---|---|
| 再建築不可 | 非常に難しい | 建替えを前提に購入できる業者が存在する |
| 事故物件 | 難しい〜普通（内容次第） | 告知義務の正確な処理と迅速な売却が可能 |
| 共有持分 | 事実上不可能 | 他の共有者の同意不要で自分の持分だけ売れる |
| 空き家 | 物件次第で可能 | 残置物そのまま・現況で引き渡せる |
| 相続アパート | 状態次第で可能 | 入居者がいる状態のままオーナーチェンジで売れる |
自分の物件がどのタイプにあたるか、まだ把握できていない場合は、LINEまたはお問い合わせフォームからご相談ください。物件の状況をお聞きした上で、タイプの分類と現実的な選択肢を無料でご案内します。