共有名義の不動産を売却する方法｜兄弟で相続した家を売るには
共有名義の不動産でも売却は可能です。ただし、不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。売却方法は大きく分けて「全体売却」「持分のみ売却」「共有状態を解消してから売却」の3つがあります。
この記事では、相続で兄弟と共有名義になった不動産の売却方法を、大阪で不動産売却をサポートしてきた当社の宅建業者がわかりやすく解説します。
共有名義の不動産とは
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことです。それぞれの所有者が持っている権利の割合を「共有持分」と呼びます。
共有名義になる主なケース
- 相続：親が亡くなり、兄弟姉妹で不動産を相続した場合（最も多いケースです）
- 夫婦での購入：住宅ローンを夫婦で組んで購入した場合
- 資金を出し合っての購入：親子や兄弟で資金を出し合って購入した場合
たとえば、親が亡くなって子ども3人が均等に相続した場合、それぞれの共有持分は3分の1ずつになります。
共有持分とは
共有持分とは、共有名義の不動産に対して各共有者が持っている所有権の割合のことです。持分は登記簿（登記事項証明書）に記載されています。
共有持分には以下のような制限があります。
| 行為 | 必要な同意 |
|---|---|
| 不動産全体の売却 | 共有者全員の同意 |
| 大規模な修繕・リフォーム | 共有持分の過半数の同意 |
| 自分の持分のみの売却 | 自分だけで可能（同意不要） |
| 通常の管理・保存行為 | 自分だけで可能 |
共有名義の不動産を売却する3つの方法
方法① 共有者全員で売却する（全体売却）
共有者全員が合意して、不動産をまるごと売却する方法です。最も高く売れる方法で、一般的にはこの方法が推奨されます。
売却代金は、それぞれの共有持分の割合に応じて分配します。たとえば、3人で均等に共有している不動産が3,000万円で売れた場合、1人あたり1,000万円を受け取ります。
メリット
- 通常の不動産売却と同じ相場で売れる
- 共有状態が完全に解消される
- 手続きがシンプル
デメリット
- 全員の同意が必要（一人でも反対すると売れない）
- 全員のスケジュール調整が必要
方法② 自分の持分だけ売却する（持分売却）
他の共有者の同意なしに、自分の持分だけを売却する方法です。法律上、共有持分は各自が自由に処分できます。
ただし、持分だけを買いたいという一般の買主はほとんどいません。買い手は主に共有持分の買取を専門とする不動産業者に限られます。
メリット
- 他の共有者の同意が不要
- 比較的早く売却できる
デメリット
- 売却価格が大幅に下がる（市場価格の3〜5割程度になることが多い）
- 他の共有者との関係が悪化する可能性がある
方法③ 共有状態を解消してから売却する
共有名義を単独名義に変更してから売却する方法です。具体的には以下の2つのやり方があります。
換価分割（かんかぶんかつ） 不動産を売却して、代金を持分の割合で分配する方法です。遺産分割協議の段階でこの方法を選べば、代表者1人の名義で相続登記をして売却を進められます。
代償分割（だいしょうぶんかつ） 共有者の1人が他の共有者の持分を買い取り、単独名義にしてから売却する方法です。たとえば、兄が弟の持分を買い取って単独名義にしてから売却するケースです。
どちらの方法も共有者全員の合意が必要ですが、全体売却と比べてそれぞれの取り分や手続きを柔軟に調整できるのが特徴です。
共有名義の不動産を売却する流れ【5ステップ】
ここでは、最も一般的な「全体売却」の流れを解説します。
ステップ1：共有者全員の意思確認
まずは共有者全員に連絡を取り、売却の意思があるか確認します。相続で共有名義になった場合、兄弟姉妹の間で「売りたい」「残したい」と意見が分かれることは珍しくありません。
話し合いのポイントとして、以下のことを整理しておくとスムーズです。
- 不動産の現在の管理状況（固定資産税の負担、老朽化の程度など）
- おおよその売却価格（事前に査定を取っておくと具体的な話ができます）
- 売却代金の分配方法
ステップ2：不動産会社に査定を依頼
共有者全員の売却同意が得られたら、不動産会社に査定を依頼します。査定は通常無料です。
相続物件の場合、相続登記が済んでいるかを事前に確認してください。まだ亡くなった方の名義のままの場合は、先に相続登記を完了させる必要があります。相続登記の手続きについては相続登記の義務化ガイドで詳しく解説しています。
ステップ3：媒介契約を締結
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約（売却の仲介を正式に依頼する契約）を結びます。共有名義の場合、共有者全員が媒介契約書に署名・押印する必要があります。
遠方に住んでいる共有者がいる場合は、委任状を作成して代表者に手続きを任せることも可能です。遠方からの手続きについては遠方の実家を売却する方法も参考になります。
ステップ4：売買契約（全員の署名・実印が必要）
買主が見つかったら、売買契約を結びます。共有名義の不動産の売買契約では、以下の点に注意が必要です。
- 共有者全員の署名・実印が必要
- 共有者全員の印鑑証明書（発行から3か月以内）が必要
- 共有者全員の本人確認書類が必要
- 来られない共有者は委任状（実印押印＋印鑑証明書添付）で対応可能
ステップ5：決済・引渡し・売却代金の分配
残代金の決済と物件の引渡しを行います。売却代金から仲介手数料や各種費用を差し引いた金額を、持分の割合に応じて分配します。
仲介手数料の計算方法については仲介手数料ガイドをご覧ください。
共有名義の売却に必要な書類一覧
| 書類 | 備考 |
|---|---|
| 登記識別情報通知（権利証） | 共有者それぞれの分が必要 |
| 印鑑証明書 | 発行から3か月以内。全員分 |
| 住民票 | 全員分 |
| 本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカード。全員分 |
| 固定資産評価証明書 | 最新年度のもの |
| 委任状（該当者のみ） | 来られない共有者がいる場合 |
共有者の同意が得られない場合の対処法
兄弟間で意見が合わず、売却の同意が得られないケースは少なくありません。その場合の対処法をご紹介します。
まずは丁寧な話し合いから
反対している共有者の理由を丁寧に聞くことが大切です。「思い出のある家を手放したくない」「今は売り時ではないと思う」など、さまざまな事情があります。
以下の情報を共有すると、話し合いがまとまりやすくなります。
- 空き家のまま放置した場合のリスク（固定資産税が最大6倍になる可能性、老朽化による近隣トラブルなど）
- 維持費の負担（固定資産税、修繕費、管理費など）の具体的な金額
- 売却した場合の手取り額の見込み
共有物分割請求という最終手段
話し合いでどうしても合意に至らない場合、共有物分割請求という法的手段があります。これは、裁判所に共有状態の解消を求める手続きです。
共有物分割請求の流れは以下のとおりです。
- 共有者間での協議（話し合い）
- 調停の申立て（裁判所での話し合い）
- 訴訟の提起（裁判による解決）
裁判所が命じる分割方法は、「現物分割」「換価分割（競売）」「価格賠償（一方が買い取り）」のいずれかになります。
ただし、弁護士費用や鑑定費用で数十万円〜100万円程度かかることもあり、解決までに半年以上の期間を要することもあります。できる限り話し合いで解決することをおすすめします。
共有名義の不動産売却にかかる費用と税金
共有名義の不動産を売却した場合の費用と税金は、基本的に通常の不動産売却と同じです。各共有者が持分割合に応じて負担します。
| 費用・税金 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3%+6万円+消費税（400万円超の場合）。800万円以下の物件は上限33万円（税込） |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円（売買価格による） |
| 登記費用 | 1〜3万円程度（抵当権抹消がある場合） |
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合のみ。所有期間5年超で約20%、5年以下で約39% |
譲渡所得税については、マイホームの3,000万円特別控除が利用できる場合があります。共有名義の場合、要件を満たせば共有者それぞれが最大3,000万円の控除を受けられるのが大きなメリットです。
ただし、相続した空き家の場合は適用条件が異なりますので、詳しくは不動産売却の税金ガイドをご確認ください。
よくある質問
兄弟の一人と連絡が取れない場合はどうすればいい？
住民票や戸籍の附票を取得して、現在の住所を調べることができます。それでも連絡が取れない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる方法があります。不在者財産管理人が選任されれば、その管理人が不在者に代わって売却手続きに参加できます。
共有者の一人が認知症の場合は売却できる？
認知症により判断能力が十分でない方は、有効な契約を結ぶことができません。この場合は、家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立てる必要があります。成年後見人が選任されれば、その方に代わって売却手続きを進められます。ただし、成年後見人による不動産売却には裁判所の許可が必要で、手続きに数か月かかることがあります。
共有持分だけ売ると相場はいくら？
共有持分のみの売却相場は、不動産全体の市場価格に持分割合を掛けた金額の3〜5割程度になるのが一般的です。たとえば、市場価格3,000万円の不動産の3分の1の持分（本来1,000万円相当）であれば、300万〜500万円程度になることが多いです。可能であれば、全体売却のほうがはるかに有利です。
相続登記が済んでいなくても売却できる？
いいえ、相続登記を完了させてからでないと売却できません。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きする必要があります。詳しくは相続登記の義務化ガイドをご確認ください。
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