不動産売却の仲介手数料｜計算方法と2024年改正を解説
不動産売却の仲介手数料は「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」が上限です。 たとえば2,000万円の物件なら、最大72.6万円（税込）になります。2024年7月の法改正で、800万円以下の物件は上限33万円（税込）に変更されました。
「売却にいくらかかるのか不安」という方は多いです。仲介手数料は売却時の費用の中で最も大きな金額になりますので、仕組みを知っておくと安心です。この記事では、計算方法から支払いのタイミングまで、わかりやすくお伝えします。
仲介手数料とは
仲介手数料は、不動産会社に売却を依頼して、買主が見つかって契約が成立したときに支払う成功報酬です。
ポイントは3つあります。
- 成功報酬なので、売れなければ費用はかかりません
- 金額の上限は法律（宅建業法）で決まっています
- 上限いっぱいを請求されることがほとんどですが、交渉は可能です
査定や相談は無料で対応している不動産会社がほとんどです。仲介手数料が発生するのは、あくまで売買契約が成立した後です。
仲介手数料の計算方法（速算式）
仲介手数料の上限は、売却価格に応じて以下の速算式で計算します。
| 売却価格 | 計算式（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 売却価格 × 4% + 2万円 |
| 400万円超 | 売却価格 × 3% + 6万円 |
実際に支払う金額は、上記に消費税10%が加算されます。
具体的な計算例
よくある価格帯での仲介手数料（税込）を早見表にしました。
| 売却価格 | 仲介手数料（税抜） | 仲介手数料（税込） |
|---|---|---|
| 500万円 | 21万円 | 23.1万円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 39.6万円 |
| 1,500万円 | 51万円 | 56.1万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105.6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171.6万円 |
宅建士の視点： 相続物件は築年数が古く、売却価格が1,000万円前後になるケースが多いです。その場合、仲介手数料は約40万円です。「思ったより高い」と感じる方もいらっしゃいますが、買主探し・価格交渉・契約書類の作成・引渡しまでの全ての業務が含まれています。査定だけなら無料ですので、まずは費用を確認してから検討されることをおすすめします。
2024年7月改正｜800万円以下の仲介手数料
2024年7月1日から、800万円以下の物件の仲介手数料の上限が30万円（税抜）＝33万円（税込）に引き上げられました。
改正前と改正後の比較
| 売却価格 | 改正前の上限（税込） | 改正後の上限（税込） |
|---|---|---|
| 200万円 | 11万円 | 33万円 |
| 300万円 | 15.4万円 | 33万円 |
| 400万円 | 19.8万円 | 33万円 |
| 500万円 | 23.1万円 | 33万円 |
| 800万円 | 30.8万円 | 33万円 |
なぜ引き上げられたのか
低価格の物件は、不動産会社にとって手数料が少なく、対応するメリットが薄いという問題がありました。その結果、空き家や地方の物件を扱ってくれる不動産会社が見つかりにくい状況がありました。
この改正は、空き家の流通を促進するために行われたものです。
また、改正前は売主側のみの特例でしたが、改正後は売主・買主の双方からそれぞれ最大33万円（税込）を受領できるようになりました。
売主にとっての影響
800万円以下の物件を売却される場合、以前より手数料が高くなる可能性があります。一方で、不動産会社が積極的に対応してくれるようになるというメリットもあります。
特に空き家や古い物件をお持ちの方は、この改正のおかげで売却の相談がしやすくなっています。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は一括払いの場合と、2回に分けて支払う場合があります。
| 支払いパターン | タイミング | 割合 |
|---|---|---|
| 一括払い | 引渡し時 | 100% |
| 2回払い | 売買契約時 + 引渡し時 | 50% + 50% |
2回払いが一般的です。売買契約が成立した時点で報酬請求権が発生するため、契約時に半額、残りを引渡し時に支払います。
なお、仲介手数料は売却代金から差し引くこともできます。「手持ちの現金がない」という方もご安心ください。
仲介手数料以外にかかる費用
不動産売却では、仲介手数料以外にもいくつかの費用がかかります。
| 費用 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3〜5% | 最も大きな費用 |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円 | 売買契約書に貼る印紙 |
| 登記費用 | 1〜3万円 | 抵当権抹消・住所変更等 |
| 譲渡所得税 | 利益に対して約20〜39% | 利益が出た場合のみ |
| 測量費用 | 30〜80万円 | 境界が不明な場合 |
| 解体費用 | 100〜300万円 | 更地にする場合 |
全体の費用は売却価格の4〜6%程度が目安です。2,000万円で売却した場合、80〜120万円程度になります。
費用の詳細については「不動産売却の税金ガイド」もあわせてご覧ください。
宅建士の視点： 「売却代金が全部手元に残るわけではない」と知って驚かれる方は少なくありません。当社では、最初のご相談の段階で「手取り額のシミュレーション」をお出ししています。仲介手数料・税金・登記費用などを差し引いた後の金額がわかるので、売るかどうかの判断材料にしていただけます。
仲介手数料は値引きできる？
法律で定められているのは上限額です。つまり、それ以下であれば問題ありません。
ただし、値引き交渉にはリスクもあります。
- 手数料を下げると、不動産会社が広告費や人件費を削る可能性がある
- 結果として、高く売れたはずの物件が安くなることがある
- 仲介手数料が安い代わりに、サービスの質が下がることがある
手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめしません。大切なのは「手数料を払った以上に高く売れるかどうか」です。
よくある質問
仲介手数料は売主と買主の両方が払うのですか？
はい、売主・買主それぞれが自分の依頼した不動産会社に支払います。1つの不動産会社が売主・買主の両方を担当する場合（両手仲介）は、その会社が双方から受け取ります。
仲介手数料に含まれるサービスは何ですか？
査定・物件の広告掲載・買主への案内・価格交渉・重要事項説明・契約書類の作成・引渡しの立会いなど、売却に必要な業務が全て含まれています。
買取の場合も仲介手数料はかかりますか？
不動産会社が直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。ただし、買取価格は一般的な売却価格の6〜8割程度になることが多いです。
仲介手数料はローンで払えますか？
住宅ローンに仲介手数料を組み込むことはできません。ただし、売却代金から差し引いて精算できるため、手持ち資金がなくても対応可能です。
まずはお気軽にご相談ください
仲介手数料がいくらになるか、手取り額がどのくらいになるかは、物件の査定をしてみないとわかりません。査定は無料ですので、まずは気軽にお問い合わせください。
相続・空き家の売却でお悩みでしたら、LINEまたはお電話でお気軽にご相談ください。宅地建物取引士が直接お答えします。
- LINE: 空き家のミカタ（24時間受付）
関連記事:
- はじめての不動産売却ガイド — 売却の全体の流れを確認
- 不動産売却の税金ガイド — 譲渡所得税の計算方法と節税対策
- 査定額に差が出る理由 — 高すぎる査定には注意