訳あり不動産の買取事例5選｜相続アパート・再建築不可・事故物件の解決ストーリー
「こんな物件、本当に売れるの？」——訳あり不動産を抱えている方なら、一度はそう思ったことがあるのではないでしょうか。
この記事でわかること
- 相続アパート・再建築不可・事故物件・共有持分・遠方空き家の実際の買取事例5件
- それぞれの物件概要・お悩み・買取価格・解決までの流れ
- 訳あり不動産の買取価格の目安と売却期間の目安
この記事では、空き家のミカタが実際にお手伝いした買取事例を5件ご紹介します。すべて匿名化していますが、物件の種類・エリア・価格帯・解決プロセスは実際のケースに基づいています。「自分の物件も売れるかもしれない」と感じていただけたら幸いです。
買取事例を参考にする際のポイント
事例を読む前に、知っておいていただきたいことが3つあります。
1. 買取価格は物件ごとに異なります
同じ「再建築不可」でも、立地・築年数・接道状況・建物の状態によって価格は大きく変わります。事例の金額はあくまで参考値としてお読みください。
2. すべての事例は匿名化しています
プライバシー保護のため、相談者のお名前・詳細な住所は伏せています。物件種別・エリア（市区単位）・築年数・価格帯は実際のケースに基づいています。
3. 「売れない」と思い込んでいた方がほとんどです
5件すべてに共通しているのは、相談前に「この物件は売れないだろう」と諦めかけていたという点です。訳あり物件に特化した買取だからこそ対応できるケースが多くあります。
事例1：相続アパート（大阪市生野区・築42年・入居者付き）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市生野区 |
| 物件種別 | 木造2階建てアパート（6室） |
| 築年数 | 42年 |
| 空室状況 | 6室中4室が空室 |
| その他 | 入居者2世帯あり・外壁劣化・屋根一部損傷 |
お悩み
相談者は東京在住の50代男性。お父様が亡くなり、大阪市生野区のアパートを相続しました。不動産管理の経験はなく、遠方のため現地に通うこともできない状態でした。
「父が30年以上前に建てたアパートです。入居者が2世帯いるのですが、管理会社への委託費や修繕費で毎月赤字。かといって入居者に退去してもらうのも申し訳ないし、どうしたらいいかわかりませんでした。地元の不動産会社に相談したら『築年数が古すぎて仲介は難しい』と言われてしまいました。」
解決の流れ
- LINEでお問い合わせ。物件の登記情報と写真を送っていただく
- 簡易査定で買取価格の目安を提示（3営業日）
- 提携ネットワークが現地調査を実施（相談者の来阪不要）
- 正式な買取金額を提示：480万円
- オーナーチェンジ（入居者はそのまま）で売買契約を締結
- 相談から3週間で決済完了
解決後のお声
「入居者への対応もすべてやってもらえたので、本当に助かりました。毎月の管理費と修繕費から解放されて、ようやく相続の整理が一段落しました。」
ポイント
- 入居者がいる状態でもオーナーチェンジで売却可能
- 仲介では「古すぎて売れない」と言われた物件でも買取で対応
- 遠方の相談者でも一度も来阪せずに完了
事例2：再建築不可物件（東京都足立区・築48年・接道義務違反）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都足立区 |
| 物件種別 | 木造2階建て戸建て |
| 築年数 | 48年 |
| 接道状況 | 前面道路の幅員1.8m（建築基準法の4m基準を満たさない） |
| その他 | 再建築不可・水回り老朽化 |
お悩み
相談者は60代女性。3年前にお母様から相続した戸建てを売却したいと考えていましたが、3社の不動産会社に相談して、すべて断られていました。
「不動産会社に聞くたびに『再建築不可なので買い手がつかない』と言われました。解体して更地にすることも考えましたが、解体しても新しい建物を建てられないなら意味がないと。固定資産税だけ払い続けている状態でした。」
解決の流れ
- お問い合わせフォームから相談。登記簿謄本のコピーを送付
- 接道状況と建物の状態を確認し、簡易査定を実施
- 現地調査で建物の状態・周辺環境を確認
- 正式な買取金額を提示：320万円
- 売買契約を締結
- 相談から2週間で決済完了
解決後のお声
「3年間ずっと悩んでいたのが嘘のようです。『再建築不可でも買い取れる』と言ってもらえたとき、本当にほっとしました。」
ポイント
- 再建築不可物件は一般の不動産会社では扱いが難しく、専門の買取業者に相談するのが近道
- 建築基準法第42条の接道義務を満たさない物件でも、土地としての活用方法がある
- 解体費用をかける前に、まず買取査定を受けることが重要
事例3：事故物件（神奈川県横浜市・孤独死・心理的瑕疵あり）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県横浜市 |
| 物件種別 | RC造マンション（1室・3LDK） |
| 築年数 | 28年 |
| 心理的瑕疵 | 孤独死（発見まで約2週間） |
| その他 | 特殊清掃・リフォーム済み |
お悩み
相談者は40代女性。叔父様が所有していたマンションの1室で孤独死が発生し、相続人として物件を引き継ぐことになりました。特殊清掃とリフォームは済ませていましたが、事故物件であることを理由に仲介での売却が進まない状況でした。
「リフォームに200万円近くかけたのに、内覧に来た方が事故物件だと知ると皆さん辞退されます。不動産会社からも『告知義務があるので、かなり値下げしないと厳しい』と言われました。このまま持ち続けるのも精神的につらくて…。」
解決の流れ
- LINEで相談。物件情報と事故の経緯をお伝えいただく
- 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月策定）に基づき、告知義務の範囲を整理
- 現地調査でリフォーム状態を確認
- 正式な買取金額を提示：650万円（周辺相場の約85%）
- 売買契約を締結
- 相談から10日で決済完了
解決後のお声
「仲介で半年以上待って売れなかったのに、10日で決まったのには驚きました。精神的な負担からも解放されて、本当に感謝しています。」
ポイント
- 事故物件（心理的瑕疵）には告知義務があるが、国交省ガイドラインでは自然死・日常生活中の不慮の事故死は原則として告知不要とされている（孤独死で特殊清掃が必要だった場合は告知が必要）
- 仲介では買い手がつきにくい事故物件でも、買取なら業者が直接購入するため売却が可能
- リフォーム済みであれば、通常価格に近い金額での買取が期待できる
事例4：共有持分（大阪市西成区・兄弟3名共有・意見不一致）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市西成区 |
| 物件種別 | 木造2階建て戸建て |
| 築年数 | 35年 |
| 共有者 | 兄弟3名（各1/3ずつ共有） |
| その他 | 1名が居住中・他2名は売却希望 |
お悩み
相談者は40代男性。お父様が亡くなり、兄弟3人で実家を相続しましたが、長男が住み続けることを希望し、相談者と弟は売却を希望。2年間話し合いが平行線のままでした。
「兄は『ここに住み続けたい』の一点張りで、話し合いがまったく進みません。弟と2人で持分だけでも売れないかと調べましたが、共有持分の売却なんて聞いたこともなくて。相続から2年も経ってしまいました。」
解決の流れ
- お問い合わせフォームから相談
- 共有持分のみの買取が可能であることを説明
- 相談者と弟の持分（各1/3、合計2/3）を査定
- 正式な買取金額を提示：相談者の持分（1/3）260万円、弟の持分（1/3）260万円
- 居住中の長男への連絡・調整もこちらで対応
- 相談から1か月で決済完了
解決後のお声
「2年間膠着していた相続問題が、1か月で片付くとは思いませんでした。兄との関係もこれ以上こじれずに済んで、ほっとしています。」
ポイント
- 共有者全員の同意がなくても、自分の持分だけを売却することは法律上可能（民法第206条・第249条）
- ただし、共有持分の買取価格は単純に全体の1/3にはならないことが多い（共有持分のみの場合、市場での流動性が低いため）
- 共有者間の人間関係に配慮しながら進められる専門業者に相談するのがおすすめ
事例5：遠方空き家（北海道旭川市・空き家歴5年・積雪被害）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 北海道旭川市 |
| 物件種別 | 木造2階建て戸建て |
| 築年数 | 38年 |
| 空き家歴 | 5年 |
| その他 | 積雪による屋根一部損傷・庭木の繁茂 |
お悩み
相談者は大阪在住の50代女性。5年前にお父様が施設に入所されてから実家が空き家になり、年に1〜2回しか帰省できない状態が続いていました。
「毎年の固定資産税と、冬の雪下ろしの委託費が合わせて年間20万円以上。5年で100万円以上使っています。近所の方からも『庭の木が伸びて迷惑だ』と連絡がきて、除草費用もかかります。旭川の不動産会社に相談しましたが、『この状態では買い手がつかない。解体して更地にしたほうがいい』と言われました。でも解体費用が150万円以上と聞いて、踏み切れませんでした。」
解決の流れ
- LINEで相談。固定資産税の通知書と外観写真（近所の方に撮影を依頼）を送付
- 簡易査定で買取可能と判断
- 提携ネットワークが現地調査を実施（相談者の来道不要）
- 屋根の損傷具合と修繕コストを算定
- 正式な買取金額を提示：150万円
- 契約手続きはすべて郵送で対応
- 相談から3週間で決済完了
解決後のお声
「一度も旭川に行かずに、すべて終わったのには正直驚きました。年間20万円の維持費がなくなっただけでも大きいです。もっと早く相談すればよかったと思っています。」
ポイント
- 空き家の維持費（固定資産税・管理費・除草費・雪下ろし等）は毎年積み重なる
- 2023年の改正空家等対策特別措置法により、管理不全の空き家は固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性がある（税額が最大約6倍に）
- 遠方でも現地に一度も行かずに売却を完了できる
5事例の比較まとめ
| 事例 | 物件種別 | エリア | 築年数 | 買取価格 | 期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 事例1 | 相続アパート（入居者付き） | 大阪市生野区 | 42年 | 480万円 | 3週間 |
| 事例2 | 再建築不可物件 | 東京都足立区 | 48年 | 320万円 | 2週間 |
| 事例3 | 事故物件（孤独死） | 神奈川県横浜市 | 28年 | 650万円 | 10日 |
| 事例4 | 共有持分（1/3） | 大阪市西成区 | 35年 | 260万円 | 1か月 |
| 事例5 | 遠方空き家（積雪被害） | 北海道旭川市 | 38年 | 150万円 | 3週間 |
5件に共通しているのは、仲介では売りにくい物件でも、直接買取なら短期間で現金化できたという点です。
あなたの物件も、まずは相談から
「こんな物件でも本当に売れるの？」と思っている方こそ、まずはご相談ください。
訳あり物件に特化した宅建業者が直接お話を伺い、買取可能かどうかをお伝えします。査定・相談は無料で、相談したからといって売却する義務は一切ありません。
- 相続したアパートの管理に困っている
- 再建築不可と言われて売却を諦めている
- 事故物件を早く手放したい
- 共有者と意見が合わず売れない
- 遠方の空き家の維持費が負担になっている
こうしたお悩みをお持ちの方は、お気軽にお問い合わせください。
よくある質問
Q. 訳あり不動産の買取価格はどれくらいですか？
物件の種類や状態によって異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。
| 物件種別 | 買取価格の目安（市場価格比） |
|---|---|
| 相続アパート（入居者付き） | 約70〜80% |
| 再建築不可物件 | 約50〜70% |
| 事故物件（孤独死・特殊清掃あり） | 約80〜90% |
| 共有持分 | 持分評価額の約50〜70% |
| 築古空き家（遠方・損傷あり） | 立地・状態による |
正確な買取価格は、物件の詳細を確認したうえでお伝えします。査定は無料です。
Q. 事例のように短期間で売却できますか？
直接買取の場合、査定から契約まで最短1〜2週間で完了します。相続登記が未了の場合や、共有者との調整が必要な場合はもう少し時間がかかることもあります。仲介（3か月〜1年以上）と比べると大幅に短い期間で完了できます。
Q. 地方の物件でも買取できますか？
はい、全国対応しています。事例5のように北海道の物件でも、大阪にお住まいの方が一度も現地に行かずに売却を完了されたケースがあります。
Q. 他社に断られた物件でも相談できますか？
もちろんです。事例2のように複数の不動産会社に断られた再建築不可物件の買取実績もあります。訳あり物件に特化しているからこそ対応できるケースが多いため、まずはご相談ください。
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