再建築不可物件の買取｜建て替えできない家・土地を手放す方法
再建築不可物件は、直接買取で売却できます。 「建て替えができない」という理由で仲介では買い手がつかなくても、買取業者に直接売ることで現金化が可能です。
この記事では、再建築不可物件を手放したい方に向けて、なぜ売りにくいのか、どうすれば売れるのかをわかりやすく解説します。
こんなお悩みはありませんか？
- 相続した土地が再建築不可と言われた。どうすればいいかわからない
- 不動産会社に相談したら、「この土地は売れません」と断られた
- 建物が古くて住めないけれど、建て替えもできない
- 固定資産税だけ払い続けている状態で、早く手放したい
- 接道義務を満たしていないと言われたが、何のことかわからない
再建築不可物件は「売れない」と思い込んでいる方が多いですが、実は売却の方法はあります。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊した場合、新しい建物を建てることができない土地・建物のことです。
最も多い理由は、接道義務を満たしていないことです。
建築基準法では、建物を建てるためには「幅4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していること」が必要とされています（建築基準法第43条）。この条件を満たさない土地では、新築や建て替えができません。
再建築不可になる主なパターン
| パターン | 説明 |
|---|---|
| 道路に接していない | 敷地が公道に面しておらず、袋地（ふくろち）になっている |
| 接道幅が2m未満 | 道路に面しているが、接している幅が2メートルに足りない |
| 前面道路が建築基準法の道路ではない | 見た目は道路でも、法律上の「道路」に認定されていない |
| 市街化調整区域 | そもそも建物の新築が制限されているエリア |
なぜ仲介では売れにくいのか
再建築不可物件が仲介市場で売れにくい理由は明確です。
- 住宅ローンが使えない — 銀行は再建築不可物件を担保として認めないことが多く、買い手が現金購入に限られる
- 建て替えができない — 将来的に建物が使えなくなったとき、新しく建てられないリスク
- 資産価値が低い — 上記の理由から、不動産としての評価が大幅に下がる
結果として、仲介で何か月も売り出しても買い手がつかないケースが珍しくありません。
直接買取なら売却できる理由
直接買取では、買取業者が自社のノウハウで活用する前提で物件を購入します。
- リフォームして賃貸物件として運用する（建て替えではなくリフォームなら可能）
- 隣地を取得して接道条件を満たし、再建築可能にする
- セットバック（道路後退）を行い、建築確認を取得する
こうした活用方法があるため、仲介では売れない物件でも買取業者には価値があるのです。
| 比較項目 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 住宅ローン | 使えないことが多い | 関係なし（業者が現金購入） |
| 売却期間 | 数か月〜売れないことも | 最短1週間〜1か月 |
| 仲介手数料 | あり | なし |
| 物件の状態 | 整備が必要 | 現況のまま |
大阪市内の再建築不可物件 買取価格目安
再建築不可物件の買取価格は通常物件の50〜70%が全国的な目安（国土交通省「不動産価格指数」参考）です。大阪市内はエリアによって地価が異なるため、エリア別の目安を示します。
| エリア | 通常物件の坪単価目安 | 再建築不可の場合（50〜70%） |
|---|---|---|
| 中心部（北区・中央区・浪速区） | 120〜200万円/坪 | 60〜140万円/坪 |
| 北東部（旭区・城東区・都島区） | 40〜75万円/坪 | 20〜52万円/坪 |
| 東南部（平野区・生野区・東成区） | 25〜50万円/坪 | 13〜35万円/坪 |
| 湾岸・南部（港区・西成区・大正区） | 15〜35万円/坪 | 8〜24万円/坪 |
※接道状況・建物の状態・隣地との関係性によって大きく変わります。正確な金額は無料査定でご確認ください。
詳しい計算方法 → 再建築不可物件の買取相場と価格計算
再建築不可物件の買取の流れ
ステップ1：お問い合わせ
LINEまたはお問い合わせフォームから、物件の情報をお送りください。住所と「再建築不可と言われた」ということがわかれば十分です。
ステップ2：簡易査定
物件情報と登記情報をもとに、買取価格の目安をお伝えします。費用は一切かかりません。
ステップ3：現地調査
接道状況や建物の状態を現地で確認します。遠方の場合も、提携ネットワークが対応します。
ステップ4：正式な買取金額の提示
調査結果をもとに、正式な金額をご提示します。ご納得いただけない場合は、お断りいただいて構いません。
ステップ5：売買契約・決済
合意後、売買契約を締結し、決済完了後に現金をお受け取りいただけます。
よくある質問
Q. 本当に再建築不可でも買い取ってもらえますか？
はい、買取対象です。接道義務を満たさない物件、袋地、未接道の土地など、再建築不可物件の買取実績があります。
Q. 建物がかなり古いのですが、大丈夫ですか？
大丈夫です。建物の状態に関わらず、現況のまま査定いたします。解体費用を売主様がご負担いただく必要はありません。
Q. 再建築不可かどうか、自分ではわかりません。調べてもらえますか？
もちろんです。物件の住所をお教えいただければ、こちらで役所に確認し、再建築不可かどうかをお調べします。
Q. 相続した土地で、名義変更がまだです。相談できますか？
相談可能です。相続登記が未了でも査定は行えます。必要に応じて、提携の司法書士をご紹介いたします。
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