再建築不可物件の買取事例5選｜袋地・2m未満接道・旗竿地の解決ストーリー
「建て替えできない土地なんて、売れるわけがない」——そう思い込んで、長年抱えたままにしていませんか？
この記事でわかること
- 袋地・2m未満接道・旗竿地・未登記増築・境界未確定などさまざまな再建築不可物件の買取事例5件
- 各事例の物件概要・お客様の状況・査定のポイント・買取価格・解決期間・お客様の声
- 再建築不可物件がなぜ仲介で売れず、直接買取で解決できるのか
この記事では、空き家のミカタが実際にお手伝いした再建築不可物件の買取事例を5件ご紹介します。すべて匿名化していますが、物件の状況・エリア・価格帯・解決プロセスは実際のケースに基づいています。
再建築不可物件とは（簡単に）
再建築不可物件（さいけんちくふかぶっけん）とは、今の建物を壊した後に新しい建物を建てられない土地・物件のことです。
建物を建てるには、建築基準法で定める「幅員4m以上の道路に2m以上接している」という接道義務を満たす必要があります。これを満たさない場合、建て替えができず「再建築不可」となります。
代表的な再建築不可のケースは以下の3つです。
| 種類 | 状況 |
|---|---|
| 袋地 | 道路に全く接していない（他の土地に囲まれている） |
| 2m未満接道 | 道路には接しているが、接している長さが2m未満 |
| 旗竿地 | 道路に接している部分（竿部分）が2m未満 |
仲介で売れない最大の理由は、買主が住宅ローンを利用できないことです。金融機関は再建築不可物件への融資を原則として行いません。そのため、一般の買主は現金で購入する必要があり、買い手が極端に絞られます。
直接買取の場合、こうした制約がないため、現況のまま買い取ることが可能です。
事例一覧（5件）
| # | 物件種別 | エリア | 築年数 | 買取価格 | 解決期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 袋地（接道なし） | 大阪市平野区 | 51年 | 155万円 | 16日 |
| 2 | 2m未満接道（前面幅員1.5m） | 東京都墨田区 | 39年 | 340万円 | 22日 |
| 3 | 旗竿地（竿部幅50cm） | 神奈川県横浜市南区 | 44年 | 275万円 | 18日 |
| 4 | 再建築不可＋未登記増築 | 大阪市東成区 | 56年 | 125万円 | 33日 |
| 5 | 再建築不可＋境界未確定 | 兵庫県西宮市 | 49年 | 195万円 | 28日 |
事例1：袋地（大阪市平野区・築51年・接道なし）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市平野区（最寄り駅徒歩12分） |
| 物件種別 | 木造平屋建て戸建て |
| 築年数 | 51年 |
| 接道状況 | 道路に全く接していない袋地（公道まで他人の土地を通過する必要あり） |
| その他 | 雨漏り・床の傷みあり・空き家歴3年 |
お客様の状況
相談者は60代男性。お父様が亡くなり、大阪市平野区の実家を相続しました。相続登記を済ませた後、売却を試みましたが、3社の不動産会社に「袋地は売れません」「買い手がいません」と断られ、途方に暮れてLINEでご相談いただきました。
「不動産会社3社に相談したら、全員に無理と言われました。袋地というのは、私も相続してから初めて知りました。固定資産税を払い続けるしかないのか、それとも解体して更地にする費用100万円以上を払うしかないのか、と頭を抱えていました。」
査定のポイント
袋地でも価格がゼロになるわけではありません。隣地所有者にとっては土地を広げる（利用価値を高める）貴重な機会になる場合があります。今回のポイントは次の2つでした。
① 隣地との関係：北側・東側の隣地の一方が古くから土地利用の通路として使用しており、両者の間に「通行地役権」（他人の土地を通る権利）が慣行的に成立していた。
② 立地の流動性：平野区の当該エリアは建物の密集地で、隣地の建て替えに際して袋地部分を取り込む需要がある。
こうした要素を踏まえて査定を実施し、買取価格を算定しました。
買取価格と期間
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1日目 | LINEでご相談。登記謄本・公図・現況写真を送付 |
| 3日目 | 簡易査定：130〜170万円の目安を提示 |
| 8日目 | 現地調査（隣地状況・通路の実態を確認） |
| 13日目 | 正式買取価格155万円を提示 |
| 14日目 | ご承諾 |
| 16日目 | 売買契約・決済完了 |
お客様の声
「3社に断られて諦めかけていたので、本当に驚きました。解体費用を払う覚悟をしていたのに、逆にお金が手に入って、気持ちがすごく楽になりました。ありがとうございました。」
このケースのポイント
- 袋地でも隣地への利用価値・通行実態によって価格がつく
- 仲介3社に断られた物件でも、直接買取なら対応できるケースがある
- 空き家歴3年でも現況のまま買取が可能（解体不要）
事例2：2m未満接道（東京都墨田区・築39年・前面道路幅員1.5m）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都墨田区（最寄り駅徒歩8分） |
| 物件種別 | 木造2階建て戸建て |
| 築年数 | 39年 |
| 接道状況 | 前面道路は建築基準法上の道路だが幅員1.5m（4m基準を満たさず、さらに接道部分も2m未満） |
| その他 | 外壁の劣化・水回りの老朽化。空き家歴1年半 |
お客様の状況
相談者は50代女性（東京在住）。遠方に住む母親が亡くなり、墨田区の実家を相続。売却を考えて地元の大手仲介会社に連絡したところ、「再建築不可は取り扱いが難しい」と断られました。インターネットで「再建築不可 買取」と検索して当社を見つけてくださいました。
「前面の道路が狭いのは知っていましたが、再建築不可になるとは思っていませんでした。母が30年以上住んでいた家で、思い入れはありましたが、毎年の固定資産税を払い続けるのも限界でした。管理のために月1回は訪問していたので、体力的にも早く手放したいと思っていました。」
査定のポイント
墨田区の当エリアは都心アクセスが良く、土地の潜在的な価値は高い地域です。再建築不可ではありますが、以下の点が価格を支えました。
① エリアの希少性：墨田区内でも最寄り駅から徒歩圏内の物件は、活用方法（リノベーションして賃貸など）の需要がある。
② 建物の現況：築39年で老朽化はあるものの、水回り以外の構造躯体は比較的良好。リノベーション費用を見込んでも買取メリットがある。
③ 接道部分の実態：43条ただし書き（接道義務の例外規定）による建築認定の可能性を確認し、隣地買収による接道改善の余地も評価に織り込みました。
買取価格と期間
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1日目 | LINEでご相談。登記謄本・公図・固定資産税評価証明書を送付 |
| 4日目 | 簡易査定：290〜360万円の目安を提示 |
| 10日目 | 現地調査（前面道路の状況・隣地との関係を確認） |
| 17日目 | 正式買取価格340万円を提示 |
| 19日目 | ご承諾 |
| 22日目 | 売買契約・決済完了 |
お客様の声
「大手に断られてから、どうしようと悩んでいましたが、相談してよかったです。思っていたより早く、思っていたより良い金額で手放せました。月1回の管理通いから解放されて、本当に気持ちが楽になりました。」
このケースのポイント
- 前面道路の幅員が狭いと再建築不可になるケースが多い（4m未満または接道長さ2m未満）
- 都心・準都心エリアは再建築不可でも土地の潜在価値で買取価格が維持される
- 仲介大手に断られた後でも訳あり買取専門の窓口に相談できる
事例3：旗竿地（神奈川県横浜市南区・築44年・竿部幅50cm）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県横浜市南区（最寄り駅徒歩14分） |
| 物件種別 | 木造2階建て戸建て |
| 築年数 | 44年 |
| 接道状況 | 旗竿地。公道に面している竿部分の幅が約50cm（自転車も通れない幅） |
| その他 | 建物に傾きあり・屋根の一部損傷 |
お客様の状況
相談者は40代男性（横浜市在住）。祖父から父親へ、父親から本人へと2代にわたって相続された旗竿地の戸建てです。以前から「売りたいけれど売れない」と言われていたため、長年そのままにしていましたが、建物の傾きが気になり始めてご相談いただきました。
「祖父の時代から『あそこは売れない』と言われ続けていた土地です。竿の部分が本当に細くて、荷物を持って通るのもやっとです。父が生きていたころに一度不動産会社に聞いたら、『旗竿地で2m接道を満たしていないから仲介は無理』と言われたそうです。建物が傾いてきたのを見て、これは早く動かなければと思いました。」
査定のポイント
旗竿地は竿部分の幅によって評価が大きく変わります。今回は竿部分が50cmと極端に狭く、建物へのアクセスが極めて困難な状況でした。価格を算定した主なポイントは以下のとおりです。
① 竿を通じた作業の可否：建物の修繕・解体・荷物の搬出を竿部分から行う場合、機材の搬入が困難。費用が割増になる可能性を査定に反映。
② 旗（主要部分）の面積と形状：奥の旗部分の面積は約55㎡。形状がほぼ正方形で、隣地との合筆による再整形が可能。
③ 建物の傾き：基礎の不同沈下と判断。修繕に費用がかかるため、解体費用を価格に織り込んで算定。
買取価格と期間
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1日目 | LINEでご相談。公図・固定資産税評価証明書・傾きの写真を送付 |
| 5日目 | 簡易査定：240〜300万円の目安を提示 |
| 11日目 | 現地調査（竿部分の実測・建物の傾き状況の確認） |
| 15日目 | 正式買取価格275万円を提示 |
| 17日目 | ご承諾 |
| 18日目 | 売買契約・決済完了 |
お客様の声
「祖父の代から『売れない』と言われてきた土地が、本当に売れるとは思いませんでした。18日でここまで進むとは驚きでした。家族全員が喜んでいます。長年の悩みが一つ消えた感じです。」
このケースのポイント
- 旗竿地は竿部分の幅が2m未満だと再建築不可になる
- 代々「売れない」と言われてきた物件でも、現状で対応できるケースがある
- 建物の傾き・損傷があっても解体費用を価格に織り込んで買取が可能
事例4：再建築不可＋未登記増築（大阪市東成区・築56年）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪市東成区（最寄り駅徒歩9分） |
| 物件種別 | 木造2階建て戸建て |
| 築年数 | 56年（うち増築部分は30年前に施工） |
| 接道状況 | 前面道路幅員2.8m（再建築不可）・接道2m未達 |
| その他 | 増築部分（約12㎡）が未登記・空き家歴5年 |
お客様の状況
相談者は50代女性（大阪市内在住）。5年前に母親が施設に入所して以来、実家が空き家になっていました。固定資産税の通知を見て整理しようと思い立ち、相談されました。登記情報を確認したところ、30年前にリフォームした増築部分が未登記であることが判明し、どうすればよいか困惑されていました。
「増築部分が登記されていないとは知りませんでした。リフォームした当時、登記が必要と誰にも言われなかったようです。不動産会社に相談したら、再建築不可の上に未登記部分があるから取り扱いは無理と言われてしまいました。どこも相手にしてくれないのかと諦めかけていました。」
査定のポイント
未登記の増築部分がある場合、売却前に表題変更登記（増築部分の表題登記）が必要になります。今回は提携の土地家屋調査士と連携し、表題登記のサポートも含めて対応しました。
① 未登記増築の処理：建物の表示変更登記を提携の土地家屋調査士が対応（費用は約8万円。売買代金から精算）。
② 再建築不可の評価：前面道路2.8mと比較的幅が広い部類。43条ただし書き許可の取得可能性は低いが、現況利用での価値を評価。
③ 空き家歴と建物の状態：5年間の空き家歴だが、建物の主要構造部は概ね良好。水回りの修繕費用を査定に織り込んだ。
買取価格と期間
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1日目 | LINEでご相談。登記謄本・固定資産税評価証明書・現況写真を送付 |
| 4日目 | 未登記増築の件を確認。土地家屋調査士を紹介、表題登記の流れを説明 |
| 8日目 | 簡易査定：100〜140万円の目安を提示（登記費用を考慮後） |
| 15日目 | 土地家屋調査士による現地調査・表題登記申請 |
| 27日目 | 表題登記完了 |
| 28日目 | 正式買取価格125万円を提示 |
| 30日目 | ご承諾 |
| 33日目 | 売買契約・決済完了 |
お客様の声
「未登記の問題も含めて全部やってもらえて、助かりました。どこに相談すればいいかすら分からなかったので、一つの窓口で全部対応していただけて本当によかったです。空き家をずっと気にしていたのが、これで完全に解決しました。」
このケースのポイント
- 未登記増築があっても表題登記手続きを含めてサポート可能
- 再建築不可＋未登記という複合課題でも専門家連携で解決できる
- 「どこも断った」と感じている場合でも、窓口を一本化して相談できる
事例5：再建築不可＋境界未確定（兵庫県西宮市・築49年）
物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 兵庫県西宮市（最寄り駅徒歩11分） |
| 物件種別 | 木造2階建て戸建て |
| 築年数 | 49年 |
| 接道状況 | 前面道路は建築基準法上の道路（幅員3.5m）だが接道部分が1.6m（2m未満） |
| その他 | 隣地との境界が未確定（境界標なし）・空き家歴2年 |
お客様の状況
相談者は60代男性（兵庫県在住）。父親が亡くなり、西宮市の実家を相続しました。売却活動を開始したところ、不動産会社から「境界が確定していないと仲介できない。境界確定測量に30〜50万円かかる」と説明を受け、費用負担を考えると踏み出せずにいました。
「再建築不可なのに加えて、境界まで確定していないと聞いて頭が痛くなりました。測量に50万円かけても、売れるかどうかわからないと言われて。費用と不確実性が重なって、どうしていいかわかりませんでした。妻に『もう諦めたら』と言われたところでLINEで相談しました。」
査定のポイント
境界未確定の物件は、売主が境界確定測量を行ってから売却するケースが一般的ですが、直接買取の場合はこの費用を買取価格の算定に織り込むことで、売主の事前負担なしに対応できます。
① 境界確定の費用：隣地が4筆あり、全筆との境界確定に費用が発生。査定では35万円を見込んで価格に反映。
② 接道状況：前面道路は建築基準法上の道路（位置指定道路）で、接道部分が1.6m。隣地との境界確定後に接道部分を広げられる可能性を評価に加味。
③ 西宮市内の立地：阪神間の住宅地として需要がある地域。再建築不可でも賃貸・リノベーション活用の需要を考慮。
買取価格と期間
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| 1日目 | LINEでご相談。登記謄本・公図・固定資産税評価証明書を送付 |
| 5日目 | 簡易査定：170〜210万円の目安を提示（境界確定費用込み） |
| 11日目 | 現地調査（隣地境界の実態・接道状況の確認） |
| 20日目 | 正式買取価格195万円を提示 |
| 22日目 | ご承諾 |
| 28日目 | 売買契約・決済完了（境界確定は買取後に当社で対応） |
お客様の声
「境界確定測量の費用を先に出さなくていいと聞いて、すごく安心しました。妻も最初は諦めていたのに、売れると分かったら一緒に喜んでくれました。西宮から荷物を引き取りに行く手間も含めて、本当に助かりました。」
このケースのポイント
- 境界未確定でも事前測量費用の負担なしに買取が可能
- 再建築不可＋境界未確定の複合課題でも費用を買取価格に織り込んで対応
- 「諦めていた」状態からでも相談から28日で解決できた
再建築不可物件の買取価格の目安
事例5件を通じて、再建築不可物件の買取価格の判断基準をまとめます。
価格を上げる要因
- 都市部・駅近（需要が高く、再利用・リノベーション活用の余地あり）
- 隣地が土地拡張の意欲を持っている（隣地への売却価値）
- 建物の構造が比較的良好（解体費用が少ない）
- 接道部分が2mに近い・43条ただし書き許可の可能性がある
価格を下げる要因
- 袋地（接道ゼロ）・竿部分が極端に細い（工事費割増）
- 建物の傾き・白蟻被害・雨漏りなど修繕費が高い
- 境界未確定・未登記部分がある（手続き費用が発生）
- 空き家歴が長く、劣化が進んでいる
「高く売りたい」お気持ちはよく理解できます。ただ、売れない物件を持ち続けるコスト（固定資産税・管理費・将来の解体費用）と、今すぐ売れる金額を天秤にかけて考えていただくことをお勧めしています。
再建築不可物件を売れないまま持ち続けるリスク
再建築不可物件を「もう少し待てばいい価格がつくかも」と思いながら持ち続けると、以下のリスクがあります。
① 固定資産税の累積
再建築不可物件でも固定資産税は毎年かかります。空き家状態が続くと「住宅用地特例」（土地の課税標準額が最大1/6になる特例）の解除リスクもあります。
② 建物の自然劣化
空き家になると建物の劣化が加速します。雨漏り・白蟻・基礎の沈下など、放置期間が長くなるほど解体費用が高くなり、最終的な手取りが減少します。
③ 将来の解体義務化リスク
2023年に改正された空き家特措法により、「管理不全空き家」に指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。解体費用を支払って更地にしても、再建築不可のため売れない——という最悪のシナリオを避けるためにも、早めの対処をお勧めします。
まとめ：再建築不可物件でお困りの方へ
5件の事例を通じて、共通していることが一つあります。それは、「もう売れない」と思い込んでいた方が全員、実際には手放すことができたということです。
再建築不可物件の売却は、確かに仲介では難しいです。しかし、直接買取であれば、接道状況・建物の状態・未登記・境界未確定といった複合的な課題があっても、一つひとつ整理して解決することが可能です。
まずはご相談ください。査定・相談は完全無料です。
空き家のミカタでは、再建築不可物件（袋地・2m未満接道・旗竿地・未登記増築・境界未確定など）の買取相談を無料でお受けしています。「仲介に断られた」「どこに相談していいかわからない」という方も、お気軽にご連絡ください。
相談無料・秘密厳守・全国対応
空き家のミカタ（宅建業者）