建築基準法違反物件を売りたい｜仲介で断られた物件を買取で現金化する方法【全国対応】

「相続した実家を確認したら、増改築を繰り返していて建ぺい率をオーバーしていた」「仲介業者に相談したら”住宅ローンが使えない物件は取り扱えない”と断られた」——そんなご相談が当社には多く届きます。建築基準法に違反している物件でも、買取専門業者への直接売却であれば現況のまま売ることができます。仲介手数料はかかりません。

建築基準法違反物件の売却 — まとめ

• 仲介では売りにくい：住宅ローン利用不可のため買い手がつきにくい
• 現況買取が有効：買取業者は現金購入のため、違反状態のまま売却できる
• 価格への影響：市場価格の50〜70%程度（違反内容・是正可能性による）
• 告知義務あり：買い手への状況説明は必須（告知義務）
• 相談窓口：LINE「空き家のミカタ」（査定・相談は無料）

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建築基準法違反物件とは｜既存不適格との違い

建物の違反状態を確認するには、市区町村の建築指導課で「建築計画概要書」を取り寄せる方法があります

建築基準法違反の代表的なパターン

建築基準法違反物件とは、建築当時または改修工事後に法律の規定を超えた状態になっている建物です。一般の売却市場で問題になりやすいケースをまとめました。

違反の種類	内容
容積率・建ぺい率超過	敷地に対して床面積・建築面積が許容範囲を超えている
接道義務違反	建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m以上接していない
無確認建築	必要な建築確認申請を行わずに建てた・増改築した
採光・換気基準不足	居室の採光・換気面積が法定基準を下回っている
構造耐力不足	耐力壁の量や基礎の仕様が基準を満たしていない

相続物件でよくあるのが「昔、親が勝手に増築した」ケースです。建築確認申請が必要な増改築（原則として床面積が10㎡を超える工事）を申請なしで行うと、建築基準法違反となります。

既存不適格物件との違い

混同されやすいのが「既存不適格物件」です。建築基準法違反は建築当時から違法だったのに対し、既存不適格は建築当時は合法だったものの、後からの法改正（用途地域の変更・道路幅員規制の強化など）によって現行基準に適合しなくなった物件です。

既存不適格物件は保有・売却に法的な制限はなく、仲介での売却も可能なケースが多くあります。一方、建築基準法違反物件は行政の是正命令対象となる可能性があり、売却時にも大きなハードルがあります。

宅建業者の視点: 「父が勝手に増築したらしい」という相談を受けると、登記面積と現況面積が合わないケースが多いです。建築確認が取られているかどうかは、市区町村の建築指導課で「建築計画概要書」を取り寄せることで確認できます。まず現状把握から始めることをお勧めします。

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なぜ仲介では売りにくいのか

住宅ローン審査では建物の適法性が確認されます。違反建築物への融資は金融機関が行いません

住宅ローンが使えない

建築基準法違反物件に対して、銀行・信用金庫などの金融機関は住宅ローンを承認しません。一般の不動産購入者のほとんどが住宅ローンを利用するため、一般市場ではほぼ売却できません。

住宅金融支援機構のフラット35も、適法性の確認を融資条件としており、違反建築物への融資は行いません。結果として、買い手の母数が現金購入者のみに限られてしまいます。

仲介会社が取り扱いを断るケースがある

不動産仲介会社は重要事項説明で物件の問題点を告知する義務を負います。住宅ローンが使えない物件は成約につながりにくいため、最初から取り扱いを断られるケースがあります。

「何社に相談しても断られる」という状況になりやすいのが、建築基準法違反物件の特徴です。

告知義務がある

売主は買い手に対して、物件の重要な欠陥・問題点を告知する義務があります。建築基準法違反の事実を隠して売却した場合、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われ、損害賠償請求の対象になります。問題を正直に開示したうえで、最適な売却方法を選ぶことが重要です。

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売却方法の比較｜是正・更地・買取

建築基準法違反物件の処分方法は主に3つあります。

方法① 違反を是正してから仲介で売る

建ぺい率・容積率の超過部分を取り壊し、是正工事を行った後に仲介売却する方法です。

• メリット: 市場価格に近い価格で売却できる可能性がある
• デメリット: 是正工事費用（数十万〜数百万円）と時間（数ヶ月〜1年超）がかかる

是正工事の費用は違反の内容によって大きく異なります。増築部分の撤去だけであれば50〜150万円程度のケースもありますが、接道義務違反を解消するために隣接地を購入する必要がある場合は、それだけで数百万円以上かかることがあります。また、是正が技術的に困難なケースや、費用対効果が合わないケースも少なくありません。

方法② 更地にして売る

建物を解体して更地にすれば、建物の違反は問題ではなくなります。ただし、木造一戸建ての解体費用は100〜200万円程度が目安で、解体後は住宅用地の固定資産税特例が外れるため税額が上がります（小規模住宅用地は更地にすると課税標準額が6倍相当になります）。

更地として売り出してもなかなか売れないエリアでは、解体コストが回収できないリスクもあります。

方法③ 現況のまま買取業者に売る（手間・費用が最も少ない）

買取専門業者は現金で購入するため、住宅ローンの問題がありません。違反建築の状態のまま、是正工事や解体なしで売却できます。

	是正後に仲介	更地にして売る	現況のまま買取
是正・解体費用	数十万〜数百万円	100〜200万円	不要
売却にかかる期間	6ヶ月〜2年	3〜12ヶ月	最短2〜4週間
売却価格の水準	高め（適法後）	土地相場	市場価格の50〜70%
手間	多い	中程度	少ない

「是正工事に100万円かけて仲介で売るより、現況で買取に出した方が手取り額が多い」という結果になることも少なくありません。まずは無料査定で比較されることをお勧めします。

宅建業者の視点: 是正してから売るかどうかは、必ず「是正工事費と価格上昇分の差額」を計算してから判断してください。工事費を払って高く売れると期待していたのに、費用の方が上回ったという相談をよく受けます。現況買取の査定と合わせて比較することが重要です。

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買取の流れ（4ステップ）

査定から契約まで、訳あり物件の専門スタッフが丁寧にサポートします

ステップ1: 無料査定を依頼する

所在地・間取り・築年数・違反の内容（わかる範囲で）をお伝えください。写真や登記事項証明書があれば一緒にお送りいただくと、より正確な概算が出せます。遠方の方でもLINEやメールで対応できます。査定・相談は無料です。

ステップ2: 現地確認・買取価格の提示

担当者が現地を確認し、建物の状態・違反内容・是正の可能性などを踏まえた買取価格をご提示します。「この価格の根拠は何か」「是正工事と比べてどちらが得か」など、疑問点は遠慮なくお聞きください。

ステップ3: 売買契約の締結

買取価格・引渡し条件を確認して売買契約を結びます。建築基準法違反の状況は「物件状況確認書」に明記のうえ、適切に告知します。

ステップ4: 決済・引渡し

売買代金を受け取り、物件を引き渡します。最短2週間での決済が可能です。引渡し後の是正工事・用途決定は当社が対応します。

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まとめ

建築基準法違反物件は、住宅ローンが使えないため通常の仲介市場では売却が難しい状況にあります。しかし、現況のまま買取を行う専門業者であれば、是正工事や解体を行わずに売却することが可能です。

• 違反の内容・程度によって買取価格は市場価格の50〜70%程度
• 是正工事費・解体費がかからないため、トータルの手取りが多くなるケースも
• 告知義務は必須。正直に開示したうえで最適な方法を選ぶことが重要

まずは現況の状態でどのくらいの価格になるか、無料査定でご確認ください。再建築不可物件の売却方法や境界未確定地の売却も合わせてご参照いただけます。

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