相続した不動産の境界トラブル｜確定測量なしで売れる？現況買取の方法を解説
相続した不動産の境界が不明でも、売却できる方法があります。仲介では境界確定を求められることが多いですが、買取専門業者なら境界未確定の現況のまま売却できる場合があります。
相続不動産の境界トラブル — まとめ
- 境界不明の原因：昔の物件は境界標が消失・未設置のケースが多い
- 仲介での問題：確定測量がないと売却交渉が長期化・中断しやすい
- 確定測量の費用目安：30〜80万円、期間1〜3ヶ月
- 隣地が非協力の場合：法務局の「筆界特定制度」を利用できる
- 最速の解決策：買取専門業者への現況売却で測量費用なし
- 相談：LINE「空き家のミカタ」（無料・秘密厳守）
相続した土地や建物を売ろうとして、初めて境界の問題に直面する方は少なくありません。以下では、境界トラブルが起きる理由から実際の解決策まで、順を追って整理します。
相続不動産で境界トラブルが起きやすい理由
日本の土地の多くは、正確な境界が確定されていません。国土交通省の調査では、日本の土地のうち確定測量が完了しているものは半数以下にとどまると試算されています。特に相続不動産では、次のような状況が重なって境界不明問題が表面化します。
境界標が消えてしまっている
昭和・大正・明治時代に登記された土地では、境界を示す杭（境界標）が撤去・消失していることがよくあります。コンクリートブロック塀の施工時に境界標がなくなったり、道路工事で境界杭が失われたりするケースもあります。相続で受け取った実家の土地でも、「境界標を見たことがない」という方は珍しくありません。
隣地の所有者が代替わりしている
親が土地を購入した当時に口頭で「この辺が境界」と確認していても、隣地が売買や相続で所有者が変わると、その合意が引き継がれない場合があります。隣地オーナーが3代目・4代目になっていると、当時の経緯がわからないまま境界の位置で意見が分かれることがあります。
公図が現実の土地と合っていない
法務局に保管されている公図（土地の図面）が、実際の土地の形状と大きくずれているケースも存在します。明治初期に作成された古い地図がそのまま残っている地域では、公図と現況の差が数十センチ〜数メートルに達することもあります。売却前に「公図と全然違う」と発覚するのは、相続不動産では比較的よくある出来事です。
境界が不明なまま仲介売却を進めるとどうなるか
仲介で不動産を売却する場合、多くの買い手と、買い手が利用する住宅ローン担当銀行は「確定測量図」の提示を求めます。確定測量図とは、隣地所有者全員の立会いのもとで境界を確定させた測量図のことです。土地の正確な形状・面積を証明するもので、金融機関の担保評価の根拠にもなります。
売却交渉が止まりやすい
「確定測量がない」とわかった時点で、買い手に次のような懸念が生まれます。
- 購入後に境界紛争が起きるリスクがある
- 住宅ローンの担保評価が難しい
- 購入後のリフォーム・建て替え計画が立てにくい
結果として、仲介では売却活動が長期化するか、「測量完了後に改めて話しましょう」と交渉がいったん止まることがあります。不動産会社から「測量してから売りに出しましょう」と言われた経験がある方も多いはずです。
売主側が測量費用を負担するのが一般的
仲介売却で境界確定を求められた場合、測量費用は売主側が負担するのが慣行です。費用の目安は30〜80万円で、相続で不動産を受け取ったばかりの方にとっては想定外の出費になります。固定資産税を払いながら測量費用も用意するのは、経済的な負担として重くのしかかります。
境界確定測量の手順と費用の目安
境界を正式に確定させるには、土地家屋調査士（法律で定められた測量の専門家）に依頼して「確定測量」を行います。
確定測量の流れ
- 土地家屋調査士に依頼：現地調査・古い測量図や公図の取得から始まります
- 隣地所有者への連絡：境界立会いの日程を調整します
- 現地立会い・境界確認：隣地所有者全員が現地に集まり、境界杭の位置を確認します
- 境界杭の設置・境界確認書の署名：合意した境界に杭を設置し、書類にサインをもらいます
- 確定測量図の作成・登記：書類が完成後、地積更正登記（面積の修正）が必要な場合は追加手続きを行います
費用の目安
| 状況 | 費用の目安 |
|---|---|
| 標準的な整形地（隣地3〜4筆） | 30〜50万円 |
| 隣地が多い・土地の形が複雑 | 50〜80万円以上 |
| 公図と現況のズレが大きい | さらに費用が上乗せになる場合あり |
費用は土地の面積ではなく、隣地の数・現地の状況・調査の複雑さによって変わります。事前に複数の土地家屋調査士に見積もりを依頼することをおすすめします。
期間の目安
確定測量は隣地所有者全員の立会いが必要なため、通常1〜3ヶ月かかります。隣地の数が多い場合や、隣地所有者が遠方に住んでいる・相続で連絡先がわからない場合は、さらに長引くことがあります。売却を急いでいる方には、この期間がネックになりやすいです。
隣地が協力してくれない場合の選択肢
確定測量を進めようとしても、隣地所有者が「立会いに応じない」「境界の位置で合意できない」というケースがあります。そのような場合に使える制度が2つあります。
筆界特定制度（法務局）
2006年に始まった制度で、法務局に申請することで境界（筆界）の位置を公的に特定してもらえます。隣地所有者の同意がなくても手続きを進められる点が、確定測量との大きな違いです。
- 申請先：土地の所在地を管轄する法務局
- 申請手数料：対象土地の固定資産税評価額に応じて異なる（数千円〜数万円）
- 期間：申請から6ヶ月〜1年以上
- 注意点：「筆界」の位置を特定するものであり、所有権の範囲を確定するものではありません。隣地との私的な境界の合意とは別の制度です
境界確定訴訟
隣地との協議・筆界特定制度でも解決しない場合は、裁判所に境界確定訴訟を申し立てることができます。ただし、弁護士費用・訴訟費用は数十万円〜、期間は1〜2年以上かかることが多く、費用と時間の負担が大きいため、最終手段として位置づけられます。
相談に来られる方の中には、何年も隣地との交渉が続いていて「もう売ることをあきらめかけていた」という方もいらっしゃいます。そうした場合でも、別の手段で売却できるケースがあります。
境界不明のまま売る方法｜現況買取という選択肢
境界確定に時間と費用がかかる場合、もうひとつの選択肢が「現況買取」です。
訳あり物件を専門に扱う買取業者は、確定測量なし・境界不明の現況のまま購入に対応できる場合があります。買取業者が仕入れた物件を再販・活用するプロとして、自社で境界確定の手続きを引き受けるためです。
現況買取のメリット
| メリット | 詳細 |
|---|---|
| 測量費用が不要 | 確定測量30〜80万円を売主が負担しない |
| 早く現金化できる | 最短数週間〜1〜2ヶ月で手続き完了 |
| 隣地との交渉が不要 | 立会い調整・日程調整も不要 |
| 現況のまま引き渡し | 残置物・古い建物があっても対応可能 |
現況買取の注意点
確定測量なしでの売却は、仲介市場での売却よりも売却価格が低くなる傾向があります。測量費用と時間コストを「売主が負担しない」代わりに、その分が価格に反映される形になります。
測量費用30〜80万円を自分で用意して仲介で売るか、費用ゼロで買取業者にまとめてお任せするか——どちらが合理的かは、物件の状況と売却にかけられる時間によって変わります。両方の査定を取ったうえで比較することをおすすめします。
境界トラブル付き不動産の売却 4ステップ
ステップ1：相続登記を完了させる
売却には所有権の名義変更（相続登記）が必要です。2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しなければ、正当な理由がない場合に10万円以下の過料が科される場合があります。司法書士への依頼費用は5〜15万円程度が目安です。
ステップ2：境界の状況を確認する
土地家屋調査士や不動産会社に現地を確認してもらい、境界標の有無・公図との一致・隣地との状況を把握します。確定測量の必要性と費用感がわかると、次の判断がしやすくなります。
ステップ3：売却方法を選ぶ
- 仲介で売る：確定測量完了後に売却活動を開始。買い手の数が多く、相場に近い金額が期待できます
- 買取業者に直接売る：境界未確定のまま対応可能。測量費用不要でスピーディーに現金化できます
ステップ4：売買契約・決済
条件がまとまったら売買契約を結び、引き渡しと代金の受取を行います。固定資産税や管理の負担がなくなり、境界問題ごとまとめて解決できます。
よくある質問
Q. 境界が不明な状態で相続登記（名義変更）はできますか？
はい、相続登記（名義変更）は境界確定なしでも申請できます。ただし、地積更正登記（土地の面積修正）を行う場合は境界の確定が必要になります。名義変更と地積更正は別の手続きですので、まずは相続登記だけ先に進めることも可能です。
Q. 境界確定測量をしないと固定資産税は変わりますか？
固定資産税の課税は公図上の地積をもとに計算されることが多いため、確定測量の前後で大きく変わるケースは多くありません。ただし、実測面積と登記面積に大きな差がある場合は申告によって税額が変わることもあります。
Q. 境界トラブルがある物件でも買取査定してもらえますか？
はい、対応しています。査定の段階で境界の状況をお伝えいただければ、測量が必要かどうかも含めてご説明します。「まず状況を確認してほしい」という段階からご相談いただけます。
Q. 測量なしの現況買取と、測量後の仲介売却ではどちらが手取り額が多いですか？
一概には言えません。測量費用（30〜80万円）を差し引いた仲介売却の手取りと、買取価格を比較する必要があります。また、測量期間中に発生する固定資産税・管理費のコストも加味するとよいでしょう。両方の査定を取ったうえで数字で比較することをおすすめします。
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境界の問題は、ひとりで抱え込まないでください
「測量費用が出せない」「隣人に連絡するのが不安」「どこに相談すればいいかわからない」——こうしたお声を多くいただいています。
境界が不明な不動産でも、確実に手放す方法はあります。買取専門業者として、境界トラブルのある物件の現況買取に対応しています。測量費用なし・現況のままでの売却が可能です。
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