相続登記の義務化はいつから？罰則と3つの対策を宅建士が解説
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。過去の相続も対象で、期限は2027年3月31日です。
この記事では、大阪で不動産売却の相談を多く受けてきた当社の宅地建物取引士が、相続登記の義務化で何が変わったのか、費用はいくらかかるのか、実務の視点からお伝えします。
相続登記の義務化とは？何が変わった？
相続登記（名義変更のこと）とは、亡くなった方の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。
これまで相続登記は任意でした。そのため「手続きが面倒」「費用がかかる」という理由で放置されるケースが非常に多く、全国で所有者不明の土地が増え続けていました。
国土交通省の調査によると、所有者不明土地は国土の約24%にのぼります。九州の面積を超える土地の持ち主がわからない状態です。
この問題を解消するために、不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
義務化の3つのポイント
- 期限は3年：相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
- 過去の相続も対象：2024年4月1日より前に発生した相続も対象。期限は2027年3月31日
- 罰則あり：正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料
「知らなかった」では済まされません。特に、何年も前に親御さんが亡くなって、不動産の名義がそのままになっている方は要注意です。
相続登記をしないとどうなる？5つのリスク
「10万円の過料」だけが問題ではありません。相続登記を放置すると、もっと大きなリスクがあります。
①売却できない
不動産を売却するには、名義が売主本人になっている必要があります。亡くなった方の名義のままでは、そもそも売ることができません。相続不動産の売却手順については相続不動産の売却完全ガイドで詳しく解説しています。買い手が見つかってから相続登記を始めると、数か月のタイムロスが発生します。
②相続人が増えて手続きが複雑化する
時間が経つと相続人自身が亡くなり、その子どもや孫が新たな相続人になります。いわゆる「数次相続」です。
当社が実務で経験したケースでは、祖父名義の土地の相続登記を放置した結果、相続人が12人に膨れ上がった事例がありました。全員の同意を取るのに1年以上かかりました。
③固定資産税の問題
名義変更をしなくても、固定資産税の納税義務は相続人に移ります。市区町村は相続人を調査して納税通知書を送ります。誰が払うかで揉めるケースも少なくありません。
④差押え・競売のリスク
相続人の中に借金を抱えている方がいると、その方の持分が差し押さえられる可能性があります。登記を放置している間に、知らないうちに第三者が権利を持つことになりかねません。
⑤10万円以下の過料
法務局が未登記の不動産を発見すると、まず相続人に「催告」が届きます。催告を受けても正当な理由なく放置した場合、裁判所が過料を決定します。いきなり罰金ではありませんが、催告が届いた時点で対応が必要です。
宅建士の視点：相談で最も多いのは「親が亡くなって何年も経ってしまった」というケースです。時間が経つほど必要書類の取得が難しくなり、費用も膨らみます。「いつかやろう」ではなく、早めに動くことが最大の節約になります。
相続登記の費用はいくら？
「費用が高いから後回しにしている」という方も多いですが、実際の費用を確認してみましょう。
| 費用項目 | 自分でやる場合 | 司法書士に依頼する場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産評価額 × 0.4% | 固定資産評価額 × 0.4% |
| 戸籍謄本等の取得費 | 3,000〜10,000円 | 3,000〜10,000円 |
| 司法書士報酬 | 0円 | 60,000〜100,000円 |
| 合計目安 | 10,000〜50,000円 | 70,000〜150,000円 |
※登録免許税の計算例：固定資産評価額1,000万円の土地の場合、1,000万円 × 0.4% = 4万円
免税措置もある
以下の場合、登録免許税が免除されます（2025年3月31日までの時限措置、延長の可能性あり）。
- 相続人が亡くなっている場合の登記：数次相続で、既に亡くなった方への名義変更をする場合は非課税
- 土地の評価額が100万円以下：登録免許税が免除
相続登記は自分でできる？手続きの流れ
相続登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、相続人が少なく争いがない場合は、自分でやることも可能です。
手続きの5ステップ
ステップ1：相続人の確定 亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します。
ステップ2：遺産分割協議 相続人が複数いる場合、誰がその不動産を相続するか話し合い、遺産分割協議書を作成します。相続人全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です。
ステップ3：必要書類の収集
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印＋印鑑証明書）
ステップ4：登記申請書の作成 法務局のホームページにひな形があります。記載例を参考に作成できます。
ステップ5：法務局に申請 不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。窓口・郵送・オンラインの3つの方法があります。
「相続人申告登記」という簡易制度も
2024年4月1日から、相続人申告登記という新制度が始まりました。遺産分割協議がまとまらない場合でも、「自分が相続人である」と法務局に申告するだけで、義務化の期限内に対応したことになります。
必要書類が少なく（申出人の戸籍と住民票のみ）、費用も無料。話し合いが長引きそうな場合のつなぎの手段として有効です。
宅建士の視点：自分でやるなら、法務局の「登記手続案内」を予約するのがおすすめです。無料で書類の書き方を教えてもらえます。大阪法務局では予約制で30分程度の相談が可能です。ただし、相続人が4人以上いる場合や、数次相続が発生している場合は、司法書士に依頼した方が結果的に安く済むことが多いです。
大阪で相続登記が必要な方へ
大阪市内の不動産を相続されたケースでは、以下のような特徴があります。
- 地価が比較的高い：中央区・北区・天王寺区などは評価額が高く、登録免許税も高額になりやすい
- 狭小地・旗竿地が多い：測量が必要になるケースがある
- 親族間で揉めやすい：不動産の価値が高い分、遺産分割で意見が分かれることが多い
相続登記を終えた後、「売却するかどうか」を検討される方も多くいらっしゃいます。なお、相続放棄を検討している場合は相続放棄と不動産の管理責任についても確認しておきましょう。相続した不動産には3,000万円特別控除（相続空き家の譲渡所得の特例）が使える場合があり、大きな節税になります。ただし、この特例には期限や条件があるため、早めの確認が重要です。
よくある質問
Q. 相続登記の義務化を知らなかった場合も罰則の対象になりますか？
はい、知らなかった場合でも対象になります。ただし、すぐに過料が科されるわけではありません。まず法務局から催告があり、それでも対応しない場合に過料の手続きに進みます。催告が届いたら速やかに対応すれば、実務上、過料を科されるケースは限定的です。
Q. 相続登記にかかる期間はどれくらいですか？
書類が揃っていれば、法務局での処理は1〜2週間です。ただし、戸籍謄本の収集に2〜4週間、遺産分割協議にかかる時間は家族の状況によります。スムーズに進んだ場合でも、全体で1〜3か月が目安です。相続人が多い場合は半年以上かかることもあります。
Q. 相続登記の費用を安く抑える方法はありますか？
3つの方法があります。①自分で手続きする（司法書士報酬6〜10万円を節約）、②法務局の無料相談を活用する、③免税措置の対象かどうか確認する。特に②は見落としがちですが、法務局の登記手続案内は無料で予約できます。
まとめ
相続登記の義務化は、すでに始まっています。過去の相続も含め、2027年3月31日が期限です。
放置するほど相続人が増え、手続きが複雑になり、費用も膨らみます。「まだ大丈夫」と思っている今が、一番スムーズに手続きできるタイミングです。
相続した不動産の名義変更や、その後の売却についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。宅地建物取引士が無料でご相談をお受けしています。
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