【相続物件 体験談・事例01】実家を空き家にして3年。市から「管理不全」予備通知が届いて決断した売却の全記録
「このまま持ち続けても、もう限界だと思いました」
相続した実家を3年間空き家にしていたAさん（50代・女性・東京都在住）は、2026年3月に空き家のミカタへLINEで相談してきました。相談から25日後、埼玉県川口市にある築44年の木造戸建てを無事に手放すことができました。
この記事では、Aさんの了承を得て（個人情報は匿名化）、相談に至るまでの経緯・査定から決済までの全プロセス・最終的な手取り額を公開します。
この記事でわかること
- 相続した空き家を3年間放置した場合に何が起きるか（実体験）
- 仲介3社に断られた物件が、訳あり買取でどう解決したか
- 査定→契約→決済の全タイムライン（所要25日）
- 最終的な手取り額と、売らずにいた場合の損失試算
Aさんの物件概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 埼玉県川口市（最寄り駅徒歩12分） |
| 物件種別 | 木造2階建て戸建て |
| 延床面積 | 約82㎡ |
| 築年数 | 44年 |
| 土地面積 | 約68㎡（更地評価：約280万円） |
| 空き家期間 | 約2年9か月 |
| 建物状態 | 外壁ひび割れ・2階部分に雨漏り・庭木の繁茂 |
| 相続登記 | 相談時点で完了済み |
空き家になるまでの経緯
Aさんの母親は2023年1月、認知症の進行により施設に入所しました。その後、自宅に戻ることはなく、同年6月に他界。Aさんが単独相続人として実家を引き継ぎました。
相続直後のAさんの状況：東京都内でフルタイム勤務・夫と2人暮らし。実家へは月1〜2回のペースで様子を見に通っていましたが、自分が住む予定はなく、リフォームして賃貸に出す余裕もありませんでした。
「最初は、ゆっくり考えようと思っていたんです。でも1年、2年と経つうちに、気がついたら3年近くそのままになっていました」
3年間で積み重なった問題
問題①：固定資産税の累積
| 年度 | 支払額（土地＋建物） | 備考 |
|---|---|---|
| 2024年（相続後1年目） | 約16万円 | 住宅用地特例適用中 |
| 2025年（相続後2年目） | 約16万円 | 同上 |
| 2026年（相続後3年目） | 約16万円 | 同上 |
| 累計 | 約48万円 |
住宅用地特例とは：土地の上に住宅が建っていれば、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の固定資産税課税標準額が1/6になる特例です。空き家でも建物が存在する限り原則として適用されます——ただし「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると解除されます。
問題②：建物の自然劣化
2025年秋の台風のあと、2階の天井にシミが広がりました。近所の方に確認してもらうと、屋根の一部が損傷して雨水が浸入していることがわかりました。業者に見積もりを取ると、修繕費は60万円〜90万円との回答。
「直すにしても売るにしても、どっちにしろお金がかかる。そこで初めて本気で売ることを考え始めました」
問題③：近隣からのクレーム
庭木が道路側に大きく伸び、隣家の外壁に触れるようになりました。隣人から「枝が伸びてきて困っている」と連絡が入り、業者に剪定を依頼。費用は約3万円。
問題④：市からの「管理不全空き家」予備通知
2026年2月、川口市役所から「管理不全空き家に関する指導の予備通知」が届きました。2023年の空家等対策特別措置法改正により導入された制度で、適切な管理が行われていない空き家に対して市区町村が指導・勧告を行えるようになったものです。
予備通知が意味すること：指導・勧告を経ても改善されない場合、「管理不全空き家」に正式指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。土地の固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
「市から正式な書類が届いたとき、さすがにこれは動かないといけないと思いました」
仲介3社に断られた理由
Aさんは2025年春、地元の不動産会社3社に仲介を相談していましたが、すべて断られていました。
| 社名（仮） | 断られた理由 |
|---|---|
| A社（川口市内の地元業者） | 「築44年の木造は住宅ローンが通りにくく、買い手が限られる」 |
| B社（大手チェーン） | 「リフォームが必要な状態で、そのままでは査定が難しい」 |
| C社（ネット系仲介） | 「エリアの相場を考えると、費用対効果が合わない」 |
仲介は「一般の買い手に売ること」が前提です。住宅ローンが通りにくい物件・修繕が必要な物件は、たとえ価格を下げても売れないことがあります。
空き家のミカタへの相談から解決まで
STEP 1：LINEで相談（2026年3月3日）
LINEの公式アカウントからメッセージを送りました。最初のメッセージは「相続した空き家を売りたいのですが、仲介に断られました」の一文。固定資産税の通知書と外観写真3枚を送付しました。
「断られるのを覚悟していたので、同日中に『査定できます』と返信が来たとき、正直驚きました」
STEP 2：書類確認と簡易査定（3月5日・相談から2日後）
登記簿謄本のコピーと固定資産税評価証明書をLINEで送付。相続登記が完了していたため、権利関係はクリアでした。
簡易査定の結果：買取価格のレンジ 170万円〜230万円（建物の状態次第）
STEP 3：現地調査（3月8日・相談から5日後）
提携業者が現地を調査。Aさんは川口市に出向く必要はありませんでした。調査では建物の状態（雨漏りの範囲・外壁ひび割れの深さ・床の傾き）と、土地の接道状況・境界を確認。
STEP 4：正式な買取価格の提示（3月12日・相談から9日後）
正式な買取金額：210万円（売買価格、消費税別）
| 内訳（参考） | 試算 |
|---|---|
| 土地価値（更地想定） | 約280万円 |
| 建物の解体費用（推定） | ▲90万円 |
| 修繕費・諸経費 | ▲30万円 |
| 利益・リスク費用 | ▲残り |
| 買取価格 | 210万円 |
Aさんの反応：「正直、もっと安いかと思っていたので、想定よりは良かったです」
STEP 5：売買契約の締結（3月17日・相談から14日後）
双方合意のうえ、売買契約を締結。契約内容（現況渡し・引き渡し条件・残置物の取り扱い）を確認。
残置物について：母親の家財道具が残っていましたが、業者側で処分を引き受けるかたちでの買取となりました（価格に反映済み）。
STEP 6：決済・引き渡し完了（3月28日・相談から25日後）
司法書士立会いのもとで決済。所有権移転登記手続きも完了。
Aさんの最終的な手取り額：約203万円
| 費用 | 金額 |
|---|---|
| 売買代金 | 210万円 |
| 印紙税 | ▲2,000円（200万円超え400万円以下） |
| 登記費用（一部負担） | ▲約7万円 |
| 手取り合計 | 約203万円 |
「売らなかった場合」との比較試算
Aさんは売却前、「売るか・売らないか」の試算を自分でしていたといいます。買取価格210万円と比較しても、売却が合理的な選択でした。
| 比較項目 | 売却した場合 | 売らなかった場合（5年追加） |
|---|---|---|
| 固定資産税（5年） | 0円 | 約80万円（特例維持できた場合）〜最大480万円（特例解除後） |
| 屋根修繕費 | 0円 | 約60〜90万円 |
| 管理・剪定費 | 0円 | 約10〜20万円 |
| 空き家維持コスト合計 | 0円 | 約150万円〜590万円 |
| 手取り | 約203万円 | ▲150万円〜▲590万円（コストのみ） |
「計算してみると、売る前から3年間で48万円以上払っていたんですね。もっと早く相談していれば良かったと思っています」
Aさんの感想
「仲介3社に断られたときは、もう売れないんだと思っていました。LINE一通で相談できて、相談から25日で全部終わったことが、今でも信じられないくらいです。書類のやり取りも丁寧に教えてもらえたので、不動産の知識がない私でも戸惑わずに進められました。手取り203万円は当初の想定より良かったですし、何より毎年の固定資産税と維持費の心配から解放されたことが一番の安心です」
この事例から学べること
1. 放置期間が長いほど選択肢が減る
建物の劣化が進むほど買取価格は下がり、管理不全空き家に指定されると税負担も増えます。「いつか考えよう」が最もリスクの高い選択です。
2. 仲介に断られても、訳あり買取は別の選択肢
仲介と買取は仕組みが根本的に異なります。「仲介で売れない = 買取でも売れない」ではありません。築古・劣化あり・訳あり物件こそ、専門の買取業者への相談が有効です。
3. 相続登記は早めに完了させておく
Aさんは相続登記を早期に完了していたため、スムーズに売却できました。2024年4月1日以降は相続登記が義務化されています（相続を知った日から3年以内）。未了の場合は10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
4. 「手取り203万円」は市場価格の何割か
周辺の土地相場から試算すると、更地にしたときの評価は約280万円。建物の解体費や修繕費などを差し引くと、仲介でも売れたとしても手取りは大きく変わらないケースが多く、「早期に現金化できた」という時間価値も加味すると総合的に有利な選択でした。
よくある質問
Q. 市から予備通知が届いた場合、すぐに動く必要がありますか？
早めの行動をおすすめします。管理不全空き家の予備通知は、指導→勧告→正式指定というステップがあり、すぐに固定資産税が上がるわけではありません。ただし正式指定後は住宅用地特例が解除され、税額が大幅に増えます。また「勧告を受けた物件」として記録が残ることで買取価格にも影響する可能性があります。通知を受け取ったら、まず無料相談をご利用ください。
Q. 相続から何年以内に売却するのが望ましいですか？
法律上の義務はありませんが（相続登記は3年以内が義務）、税務上は相続後3年以内の売却が有利な場合があります。「空き家に係る譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）」の特例は、相続後3年を経過した年の12月31日までに売却した場合に適用可能です（一定要件を満たす場合）。詳細は税理士にご確認ください。
あなたの相続物件も、まずは相談から
Aさんのように「仲介に断られた」「3年以上放置してしまった」という方でも、訳あり買取ならすぐに相談できます。
こんな方はお気軽にご連絡ください：
- 相続した空き家をどうすればいいかわからない
- 仲介に断られた・売れない物件がある
- 固定資産税や維持費が毎年の負担になっている
- 市から管理不全の通知が届いた
- 遠方にある実家を手放したい
査定・相談は完全無料です。相談したからといって売却を強制することは一切ありません。
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空き家のミカタ（宅建業者）
この事例で使った売却方法の詳細
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