親が亡くなった後の家はどうする？3つの選択肢と手続きの流れ
親が亡くなった後の実家は、①自分で住む ②売却する ③賃貸に出すの3つが基本的な選択肢です。どの選択肢を選ぶにしても、まず相続登記（名義変更のこと）を済ませなければ売却も賃貸もできません。
この記事では、親の家の手続きで何から始めればいいのかわからない方に向けて、49日法要後からの具体的な流れを順を追って紹介します。
まず知っておきたい全体の流れ
親が亡くなってから実家を処分するまでの流れは、大きく5つのステップに分かれます。
| ステップ | 内容 | 目安の時期 |
|---|---|---|
| ①死亡届・相続人の確定 | 戸籍謄本の収集、相続人の特定 | 死亡後〜1ヶ月 |
| ②遺産分割協議 | 相続人全員で「誰が何を相続するか」を決める | 1〜3ヶ月 |
| ③相続登記 | 法務局で不動産の名義変更 | 3〜6ヶ月 |
| ④遺品整理・残置物の処分 | 家の中の荷物を片付ける | 並行して進める |
| ⑤売却・賃貸・居住の決定と実行 | 不動産会社への相談、契約 | 6ヶ月〜 |
49日法要が終わるまでは、精神的にも手続き的にも落ち着かないものです。法要が済んでから本格的に動き始めるご家庭が多いですが、相続放棄の期限は「相続を知ってから3ヶ月以内」なので、放棄を検討している場合は早めに家庭裁判所へ申述する必要があります。
ステップ①：相続人の確定
まず、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて集めます。これによって法定相続人が誰なのかを確定します。
戸籍の収集先は、本籍地のある市区町村の役所です。転籍が多い方は複数の自治体から取り寄せる必要があり、戸籍収集だけで1〜2ヶ月かかるケースも珍しくありません。2024年3月からは「広域交付制度」が始まり、最寄りの市区町村窓口で他自治体の戸籍もまとめて請求できるようになりました。
ステップ②：遺産分割協議
相続人が確定したら、全員で遺産分割協議を行います。遺言書がある場合は原則その内容に従いますが、ない場合は相続人全員の話し合いで決めます。
協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印で押印します。この書類は相続登記の際に法務局へ提出するため、必ず作成してください。
宅建士の視点：当社に相談に来られる方の約4割が「兄弟間で意見が合わない」という問題を抱えています。特に実家の扱いは感情が絡みやすく、「売りたい人」と「残したい人」で対立するケースが目立ちます。話がまとまらない場合は、弁護士や家庭裁判所の調停を利用するのも一つの手段です。
ステップ③：相続登記（名義変更）
2024年4月1日から、相続登記は義務化されました。相続を知ってから3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。詳しい手続きや費用については相続登記の義務化ガイドで解説しています。
相続登記の費用の目安は以下の通りです。
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
- 司法書士への報酬：5〜10万円程度
- 戸籍謄本等の取得費用：数千円〜1万円程度
たとえば固定資産税評価額が1,500万円の不動産であれば、登録免許税は6万円。司法書士報酬と合わせて合計12〜17万円程度が目安です。
ステップ④：遺品整理・残置物の処分
家を売却するにしても賃貸に出すにしても、家の中の荷物を片付ける必要があります。
遺品整理の費用相場は、部屋の広さや荷物の量で大きく変わります。
- ワンルーム・1K：5〜10万円
- 2LDK・3DK：15〜30万円
- 一軒家（4LDK以上）：20〜60万円
業者を選ぶ際は、「遺品整理士」の資格を持つスタッフがいるか、一般廃棄物収集運搬業の許可があるかを確認してください。許可のない業者に依頼すると、不法投棄のリスクがあります。大阪市内であれば3社以上の相見積もりを取るのがおすすめです。
宅建士の視点：遺品整理を先に済ませてから不動産会社に相談される方が多いですが、当社では残置物がある状態でもご相談をお受けしています。残置物の処分費用を差し引いた買取価格を提示できるケースもありますので、まずはお気軽にご連絡ください。
3つの選択肢の比較
| 選択肢 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| ①住む | 家賃がかからない、思い出を残せる | 維持費がかかる、通勤が不便な場合も | 実家の近くに職場がある方 |
| ②売却する | まとまった現金が入る、管理から解放 | 思い入れのある家を手放す | 実家に住む予定がない方 |
| ③賃貸に出す | 家賃収入が得られる | リフォーム費用、管理の手間 | 将来住む可能性がある方 |
売却を選ぶ場合の注意点
相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。売却の具体的な手順は相続不動産の売却完全ガイドをご覧ください。ただし、この特例には「相続日から3年を経過する年の12月31日までに売却」などの期限があるため、売却を検討しているなら早めに動くことが重要です。
空き家のまま放置するリスク
「とりあえず置いておこう」と放置すると、以下のリスクが発生します。
- 固定資産税が年間10〜20万円かかり続ける（大阪市内の一般的な住宅用地の場合）
- 建物の劣化が進み、資産価値が年3〜5%ずつ下がっていく
- 2023年の法改正で「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になる
大阪市内の事情
大阪市の空き家率は約17.1%（2023年住宅・土地統計調査）で、全国平均の13.8%を上回っています。特に東住吉区・生野区・平野区などの住宅密集地域では、接道条件（幅4m以上の道路に2m以上接していること）を満たさない物件が多く、通常の売却が難しいケースもあります。
こうした物件でも、隣地の方への売却や不動産買取業者への売却で処分できる場合がありますので、「売れないだろう」と諦めずにまずはご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 兄弟で実家の処分について意見が分かれています。どうすればいいですか？
まずは各相続人の希望と理由を整理し、冷静に話し合う場を設けることが大切です。どうしても合意に至らない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。調停では裁判官と調停委員が間に入って話し合いをサポートしてくれます。弁護士費用の相場は着手金20〜30万円程度です。
Q. 遺品整理業者の選び方を教えてください
①見積もりは3社以上から取る、②一般廃棄物収集運搬業の許可番号を確認する、③遺品整理士の資格を持つスタッフがいるか聞くの3点をチェックしてください。極端に安い業者は不法投棄のリスクがあります。大阪市の許可業者は大阪市のホームページで確認できます。
Q. 相続放棄はいつまでにすればいいですか？
相続放棄の期限は、「自分が相続人であることを知った時から3ヶ月以内」です。この期限内に家庭裁判所に申述する必要があります。ただし、相続放棄をすると不動産だけでなく預貯金などすべての遺産を放棄することになるため、慎重に判断してください。期限の延長（熟慮期間の伸長）を裁判所に申し立てることも可能です。
関連する記事
合同会社アルシェでは、相続した不動産のご相談を無料でお受けしています。「何から始めればいいかわからない」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。
LINE「空き家のミカタ」：https://lin.ee/9Fk9EUl 電話：06-7509-5696（折り返し対応）