相続した家 どうすればいい？完全ハブガイド｜フローチャートで選択肢を整理【2026年版】
「親が亡くなって家を相続したけど、どうすればいいかわからない」——そんな状況でこのページにたどり着いた方に向けて、選択肢を整理するための完全ガイドをお届けします。
相続した家の選択肢は「住む」「貸す」「売る」の3つです。どれが正解かは、物件の状態・あなたの生活環境・税制の期限によって変わります。このページでは、フローチャートで方針を決めるコツと、各選択肢の費用・メリット・デメリットを比較表でお伝えします。
このページでわかること
- 相続した家の3つの選択肢と費用・メリット・デメリット
- フローチャートで「自分に合った選択肢」を確認
- 「売る」場合の手順と訳あり物件（再建築不可・事故物件など）のケース
- 3,000万円特別控除など税制上の重要期限
- 相続登記の義務化（2024年4月〜）と対応方法
- 各テーマの詳細記事へのリンク（ハブページ）
まず確認：相続した家の「今の状況」を把握する
どの選択肢が最善かは、物件の状況によって大きく変わります。最初に以下の3点を確認してください。
| 確認項目 | 確認方法 | わかること |
|---|---|---|
| 名義（登記） | 登記事項証明書（法務局） | 誰が正式な所有者か |
| 物件の状態 | 現地確認・役所調査 | 接道・再建築可否・老朽度 |
| 相続人の数 | 戸籍謄本 | 全員の同意が必要かどうか |
特に「再建築不可（道路に接していない・接道幅が不足）」「旧耐震（1981年5月以前の建物）」「共有名義（複数の相続人）」といった条件があると、選択肢の幅が変わります。まず現状把握から始めてください。
フローチャート：あなたに合った選択肢は？
フローチャートの分岐ポイントは「自分で住む予定があるか」「賃貸需要・管理能力があるか」の2点です。どちらも当てはまらない場合は、売却が最も合理的な選択になります。
3つの選択肢を比較：費用・メリット・デメリット
「住む・貸す・売る」それぞれの実態を比較します。費用感と向き不向きを確認してください。
| 住む | 貸す | 売る（仲介） | 売る（買取） | |
|---|---|---|---|---|
| 初期費用 | リフォーム費用（0〜数百万円） | リフォーム+管理会社契約費用 | 不動産仲介手数料（売却価格×3%+6万円+税） | 不要（仲介手数料ゼロ） |
| 毎年のコスト | 固定資産税・修繕費 | 固定資産税（賃料で相殺可能） | — | — |
| 手に入る現金 | なし | 毎月の家賃収入 | 売却代金（市場価格の90〜100%） | 売却代金（市場価格の70〜85%） |
| 完了までの期間 | 引越し次第 | 入居者募集：1〜3ヶ月 | 売却：3ヶ月〜1年以上 | 最短2週間 |
| 訳あり物件対応 | 住める状態なら可 | 賃貸需要次第 | 買い手が付きにくい | 対応可 |
| メリット | 居住費を節約できる | 継続的な収入源になる | 高値で売れる可能性 | 速さ・確実性・手間ゼロ |
| デメリット | 引越し・維持費が発生 | 管理リスク・空室リスク | 時間がかかる | 仲介より価格は下がる |
| 向いている人 | 今の家より条件が良い場合 | 立地が良く賃貸需要がある | 築浅・状態が良い物件 | 訳あり・遠方・急ぎの場合 |
「売る」選択肢の深掘り：訳あり物件のケース
相続した家を売る場合、大きく「仲介」と「買取」の2ルートがあります。
一般仲介が向いているケース
- 築20年以内、駅から徒歩10分以内の好立地物件
- 建物の状態が良く、買い手が見つかりやすい
- 時間をかけてでも高値を狙いたい
買取業者が向いているケース
以下のような「訳あり要素」がある物件は、仲介では動きにくいため買取業者への相談が適しています。
- 再建築不可（道路に2m以上接していない・建て替えができない）
- 旧耐震・老朽化（1981年5月以前の建物・雨漏り・シロアリ等）
- 事故物件（自殺・他殺・孤独死等の心理的瑕疵あり）
- 共有持分（相続人が複数・全員の同意が取りにくい）
- 相続登記が未了（名義変更が終わっていない）
- 遠方・管理が難しい（相続人が遠方に住んでいる）
買取業者（自社買取）は現況のまま買い取るため、リフォーム・クリーニング・遠方の管理は不要です。仲介手数料もかかりません。
売却価格の目安（買取の場合）：市場価格の70〜85%程度。ただし訳あり度合いや物件状況によって変動します。「高く売る」より「早く・確実に手放す」ことを重視する方に向いています。
「売る」前に確認する税制メリット
相続した家を売却する際に活用できる税制上の特例が2つあります。どちらも期限があるため要注意です。
| 特例 | 内容 | 期限 |
|---|---|---|
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 | 相続開始から3年後の年末まで |
| 取得費加算の特例 | 相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡税を軽減 | 相続税申告期限から3年以内の売却 |
これらの特例を活用できれば、多くのケースで譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。相続した家を売るなら、できるだけ相続から3年以内に動き始めることをおすすめします。
「貸す」選択肢の注意点
賃貸は継続的な収入が魅力ですが、以下のコストとリスクも考慮してください。
- 初期費用：入居者募集のためのリフォーム（30〜100万円以上）・クリーニング
- 管理コスト：管理会社への委託料（家賃収入の5〜10%）
- 空室リスク：入居者がいなくても固定資産税・管理費はかかる
- 原状回復費：退去時のトラブルや修繕費用
立地が悪い・老朽化が進んでいる・郊外で賃貸需要が低いといった場合は、賃貸化するための投資回収に長年かかることがあります。賃貸化を検討する前に、査定を取って「売却vs賃貸の損益分岐点」を数字で確認することをおすすめします。
「放置する」は最もリスクが高い選択
「どうすればいいかわからない」まま何もしないことが、最もコストのかかる選択になりがちです。
放置した場合に起きること：
- 固定資産税が最大6倍に：「特定空家」「管理不全空家」に指定されると住宅用地特例（土地200㎡以下で1/6軽減）が外れ、税額が最大6倍になります。
- 3,000万円特別控除の期限切れ：相続から3年を過ぎると、この特例が使えなくなります。
- 建物の劣化が進む：修繕・解体費用が年々膨らみます。2026年の平均解体費用は木造住宅で150〜300万円程度です。
- 相続登記の過料：2024年4月から相続登記が義務化。3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続した家に関する詳細ガイド（内部リンク）
このページは「相続した家 どうすればいい」に関する各テーマのハブページです。詳細は以下のガイドをご参照ください。
手続き・基本
相続登記
税金
相続アパート
訳あり物件
よくある質問
Q1. 相続した家は、相続人全員で合意しないと売れませんか？
共有名義になっている場合（相続人が複数）は、原則として全員の同意が必要です。ただし、自分の「共有持分だけ」を売ることは、他の相続人の同意なしでも可能です。持分だけの売却は市場価格より低くなりますが、共有状態を早期に解消したい場合の選択肢の一つです。詳しくは共有持分の売却ガイドをご参照ください。
Q2. 相続した家が「再建築不可」でも売れますか？
売れます。ただし一般仲介では買い手が付きにくく、売却に半年〜1年以上かかることがあります。再建築不可物件に特化した買取業者に依頼すると、最短2週間での現金化も可能です。当社でも再建築不可物件の直接買取に対応しています。詳しくは再建築不可物件の売却方法をご覧ください。
Q3. 相続した家を売るのに相続登記は絶対に必要ですか？
正式な売買契約の締結には相続登記の完了が必要です。ただし、相談・査定・売却の進め方の検討は、相続登記が完了していなくても始められます。当社では提携の司法書士をご紹介し、相続登記と売却手続きを並行して進めるサポートも行っています。
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