相続アパート「売る・貸す・管理委託する」三択を徹底比較｜10年・20年手取りシミュレーター付き【2026年版】

Q: 相続したアパートを管理できない・手放したい場合、どうすればいいですか？ A: 築古・遠方・空室が多い場合は買取売却が最も現実的です。専門業者への直接買取なら最短2週間で現金化でき、管理コストを即座にゼロにできます。仲介で売れなかった物件でも対応可能です。（宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号 八木宏樹、2026年5月時点）

相続したアパート、どうするか決められていますか。

「とりあえず持っておく」「管理が面倒だから売りたい」「でも賃貸収入が惜しい」——そんな迷いをお持ちの方は多くいます。「売る・貸し続ける・管理委託する」の三択は、10年後・20年後の手取りに数百万円〜数千万円の差を生む意思決定です。

この記事では、三択それぞれの収支構造をわかりやすく解説し、自分の物件に当てはめてシミュレーションできるツールを提供します。

三択の概要と特徴

10年・20年手取りシミュレーター

物件の数字を入力すると、三択それぞれの手取り総額を自動計算します。

各選択肢の詳細解説

選択肢①：売却（即時現金化）

売却の最大のメリットは、リスクを即座に断ち切れることです。売却した瞬間から、修繕費・空室リスク・管理の手間・固定資産税のすべてが消えます。

売却に向いている物件の条件

• 築30年超：今後の修繕費（外壁・屋根・給排水管）が急増する時期
• 空室率20%以上：収支がマイナス、または僅かなプラスにしかなっていない
• 遠方管理：入居者対応・修繕手配が物理的に難しい
• 相続税の支払い負担がある：売却資金で相続税を払うと節税特例（取得費加算）が使える
• 相続から3年10ヶ月以内：取得費加算の特例の期限内

売却時の税金の基本

相続した不動産の「所有期間」は被相続人の取得日から計算するため、古い物件は最初から長期保有扱いになることが多いです。

選択肢②：賃貸継続（自主管理）

自主管理は手間がかかる分、管理委託費がかからないため、収益最大化が狙えます。ただし、遠方に住むオーナーには現実的でないことが多いです。

賃貸継続（自主管理）の年間収支例

築30年・8室（満室家賃収入48万円/月）のアパートを想定：

ただし、これは突発修繕（給湯器交換15〜25万円、外壁修繕200〜400万円など）を含まない数字です。築古物件では突発修繕で年収支がマイナスになることがあります。

賃貸継続に向いている物件の条件

• 築20年以内：当面の大規模修繕が不要
• 都市部・駅近：需要が安定しており空室リスクが低い
• 稼働率90%以上：現在の収益が安定している
• 近距離在住：入居者対応や修繕手配が自分でできる

選択肢③：管理委託

管理委託は「賃貸は続けたいが管理が面倒」というオーナーに向いた選択肢です。家賃収入の5〜10%を管理費として支払う代わりに、入居者対応・修繕手配・家賃管理などをプロに任せられます。

管理委託の年間収支例

築30年・8室（満室家賃収入48万円/月）・管理委託費7%のアパート：

自主管理と比べると年間約40万円（管理委託費分）少なくなりますが、管理の手間が大幅に減ります。

管理委託のデメリット

管理委託にしても修繕リスクと空室リスクはオーナー負担のままです。築古物件では管理委託費を払いながら修繕費もかさむため、収支が急激に悪化することがあります。

どの選択肢を選ぶべきか：判断フロー

以下のフローで自分の状況をチェックしてください。

相続アパートをどうする？
  │
  ├─① 築35年超 or 空室率30%以上？
  │     → YES → 売却を強く推奨
  │                （修繕費増大・賃料下落リスクが大きい）
  │
  ├─② 相続から3年10ヶ月以内？
  │     → YES → 取得費加算の特例が使える。売却で節税効果大
  │
  ├─③ 遠方に住んでいる（片道2時間超）？
  │     → YES → 自主管理は困難。管理委託 or 売却を検討
  │
  ├─④ 築20年以内・稼働率90%以上・都市部立地？
  │     → YES → 賃貸継続（自主管理 or 管理委託）が有利
  │
  └─⑤ 迷っている
          → まず査定（無料）を取り、売却した場合の手取りを確認

よくある誤解：「持っていた方が得」は本当か

「売ってしまうのはもったいない」という感覚は自然ですが、数字で比較すると逆転することがあります。

たとえば、売却価格2,500万円の物件を持ち続けて10年間で得られる手取りが1,200万円（年120万円）だとすると、売却した場合の手取り（2,400万円程度）を大幅に下回ります。さらに、10年間の維持リスク（突発修繕・空室）を考えると、実質的な差はさらに広がります。

「手放すことへの心理的抵抗」と「数字の現実」は別物です。シミュレーターで具体的な数字を出してから判断することをお勧めします。

まとめ：三択の選び方チェックリスト

「三択のどれが正解か」は物件ごとに異なります。まずは無料の買取査定を取ることで、売却した場合の手取りがわかります。その数字を持って、賃貸継続・管理委託と比較してみてください。

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