相続アパート「売る・貸す・管理委託する」三択を徹底比較｜10年・20年手取りシミュレーター付き【2026年版】

相続したアパート、どうするか決められていますか。

「とりあえず持っておく」「管理が面倒だから売りたい」「でも賃貸収入が惜しい」——そんな迷いをお持ちの方は多くいます。「売る・貸し続ける・管理委託する」の三択は、10年後・20年後の手取りに数百万円〜数千万円の差を生む意思決定です。

この記事では、三択それぞれの収支構造をわかりやすく解説し、自分の物件に当てはめてシミュレーションできるツールを提供します。

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三択の概要と特徴

	売却	賃貸継続（自主管理）	管理委託
即時現金	大（売却価格が手元に入る）	なし	なし
毎月の収入	なし	家賃収入（満室時）	家賃収入 − 管理費
管理の手間	ゼロ（売却後）	大（自分で対応）	小（委託先が対応）
修繕リスク	ゼロ（売却後）	全額オーナー負担	全額オーナー負担
空室リスク	ゼロ（売却後）	全額オーナー負担	全額オーナー負担
向いている物件	築古・空室多め・遠方	築浅・都心・高稼働	遠方・管理が困難

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10年・20年手取りシミュレーター

物件の数字を入力すると、三択それぞれの手取り総額を自動計算します。

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各選択肢の詳細解説

選択肢①：売却（即時現金化）

売却の最大のメリットは、リスクを即座に断ち切れることです。売却した瞬間から、修繕費・空室リスク・管理の手間・固定資産税のすべてが消えます。

売却に向いている物件の条件

• 築30年超：今後の修繕費（外壁・屋根・給排水管）が急増する時期
• 空室率20%以上：収支がマイナス、または僅かなプラスにしかなっていない
• 遠方管理：入居者対応・修繕手配が物理的に難しい
• 相続税の支払い負担がある：売却資金で相続税を払うと節税特例（取得費加算）が使える
• 相続から3年10ヶ月以内：取得費加算の特例の期限内

売却時の税金の基本

所有期間	税率（譲渡所得税）
5年以内（短期）	約39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別税）
5年超（長期）	約20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別税）

相続した不動産の「所有期間」は被相続人の取得日から計算するため、古い物件は最初から長期保有扱いになることが多いです。

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選択肢②：賃貸継続（自主管理）

自主管理は手間がかかる分、管理委託費がかからないため、収益最大化が狙えます。ただし、遠方に住むオーナーには現実的でないことが多いです。

賃貸継続（自主管理）の年間収支例

築30年・8室（満室家賃収入48万円/月）のアパートを想定：

項目	年間金額
家賃収入（空室率20%）	+460万円
固定資産税・都市計画税	−50万円
修繕積立費	−60万円
火災保険料	−10万円
年間手取り概算	約340万円

ただし、これは突発修繕（給湯器交換15〜25万円、外壁修繕200〜400万円など）を含まない数字です。築古物件では突発修繕で年収支がマイナスになることがあります。

賃貸継続に向いている物件の条件

• 築20年以内：当面の大規模修繕が不要
• 都市部・駅近：需要が安定しており空室リスクが低い
• 稼働率90%以上：現在の収益が安定している
• 近距離在住：入居者対応や修繕手配が自分でできる

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選択肢③：管理委託

管理委託は「賃貸は続けたいが管理が面倒」というオーナーに向いた選択肢です。家賃収入の5〜10%を管理費として支払う代わりに、入居者対応・修繕手配・家賃管理などをプロに任せられます。

管理委託の年間収支例

築30年・8室（満室家賃収入48万円/月）・管理委託費7%のアパート：

項目	年間金額
家賃収入（空室率20%）	+460万円
固定資産税・都市計画税	−50万円
修繕積立費	−60万円
管理委託費（7%）	−40万円
火災保険料	−10万円
年間手取り概算	約300万円

自主管理と比べると年間約40万円（管理委託費分）少なくなりますが、管理の手間が大幅に減ります。

管理委託のデメリット

管理委託にしても修繕リスクと空室リスクはオーナー負担のままです。築古物件では管理委託費を払いながら修繕費もかさむため、収支が急激に悪化することがあります。

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どの選択肢を選ぶべきか：判断フロー

以下のフローで自分の状況をチェックしてください。

相続アパートをどうする？
  │
  ├─① 築35年超 or 空室率30%以上？
  │     → YES → 売却を強く推奨
  │                （修繕費増大・賃料下落リスクが大きい）
  │
  ├─② 相続から3年10ヶ月以内？
  │     → YES → 取得費加算の特例が使える。売却で節税効果大
  │
  ├─③ 遠方に住んでいる（片道2時間超）？
  │     → YES → 自主管理は困難。管理委託 or 売却を検討
  │
  ├─④ 築20年以内・稼働率90%以上・都市部立地？
  │     → YES → 賃貸継続（自主管理 or 管理委託）が有利
  │
  └─⑤ 迷っている
          → まず査定（無料）を取り、売却した場合の手取りを確認

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よくある誤解：「持っていた方が得」は本当か

「売ってしまうのはもったいない」という感覚は自然ですが、数字で比較すると逆転することがあります。

たとえば、売却価格2,500万円の物件を持ち続けて10年間で得られる手取りが1,200万円（年120万円）だとすると、売却した場合の手取り（2,400万円程度）を大幅に下回ります。さらに、10年間の維持リスク（突発修繕・空室）を考えると、実質的な差はさらに広がります。

「手放すことへの心理的抵抗」と「数字の現実」は別物です。シミュレーターで具体的な数字を出してから判断することをお勧めします。

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まとめ：三択の選び方チェックリスト

チェック項目	当てはまる →
築30年超	売却を検討
空室率20%以上	売却を検討
遠方在住（片道2時間超）	売却 or 管理委託
相続から3年10ヶ月以内	早めの売却で節税
稼働率90%以上・駅近	賃貸継続 or 管理委託
管理が面倒	管理委託 or 売却
早く現金化したい	売却一択

「三択のどれが正解か」は物件ごとに異なります。まずは無料の買取査定を取ることで、売却した場合の手取りがわかります。その数字を持って、賃貸継続・管理委託と比較してみてください。

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