相続アパートを手放す5つの方法｜売却・買取・管理委託・相続放棄・法人化を中立比較【2026年版】
Q: 相続したアパートを手放すには、どんな方法がありますか？ A: 主な方法は5つあります。①仲介売却（市場価格で買い手を探す）、②直接買取（業者が直接購入・最短2週間）、③管理委託（賃貸経営を続けながら管理を外注）、④相続放棄（相続自体を放棄・3か月以内要）、⑤法人化（法人を設立して節税管理）。どれが最適かは、物件の状態・早さの優先度・費用感によって異なります。
(出典: 宅建業者による実務経験・法務省民法改正情報・国土交通省不動産取引情報)
「相続したアパートを管理できない」「とにかく手放したい」——そう感じている方は、全国でとても多いです。 相続で突然オーナーになった場合、管理のノウハウがなく、どうすれば良いかわからないのは当然のことです。
この記事では、相続アパートを手放すための5つの方法について、メリット・デメリット・費用・期間を表形式で中立的に比較し、状況に合った選択肢を見つけるためのポイントをお伝えします。
相続アパートを手放す5つの方法 — まとめ
方法 期間 費用 向く物件・状況 仲介売却 3か月〜1年以上 仲介手数料3%+6万円 築20年以内・需要ある立地 直接買取 最短1〜2週間 0円 老朽化・空室多数・訳あり 管理委託 即時〜1か月 家賃の5〜10%/月 賃料収入安定・長期保有希望 相続放棄 3か月以内に申述 数万円（弁護士等） 全財産放棄でよい場合 法人化 2〜4か月 6〜30万円（設立費） 複数物件・節税重視・長期運用
こんなお悩みはありませんか？
- 親から相続したアパートがあるが、管理する時間も知識もない
- 築30年以上で空室が目立ち、修繕費だけかかる
- 遠方に住んでいて現地に行けない
- 不動産会社に相談したら「仲介では難しい」と言われた
- 相続税の支払い期限が迫っていて急いで現金化したい
- 共有名義で他の相続人と意見が合わない
こうした状況で焦る必要はありません。相続アパートを手放す方法は複数あり、物件の状態や状況に応じた選択肢があります。順番に見ていきましょう。
方法1: 仲介売却
仲介売却は、不動産会社を通じて買い手を探す、最も一般的な不動産売却方法です。
メリット
- 市場価格に近い金額で売却できる可能性がある
- 複数の業者に査定を依頼して比較できる
- 一般的に最も認知されている方法で、手続きが整っている
デメリット
- 売却期間が3か月〜1年以上かかることが多い
- 買い手が見つかるまで、維持費（固定資産税・管理費）が発生し続ける
- 築年数が古い・空室率が高い物件は、そもそも買い手が見つかりにくい
- 仲介手数料（売却価格の3%+6万円、税別）がかかる
向いているケース
- 築年数が比較的新しく（おおむね20年以内）、需要のある立地にある
- 急いでいないため、市場価格に近い金額を目指したい
- 物件の状態が良く、大きな修繕費がかからない
費用イメージ（売却価格1,000万円の場合）
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約39.6万円（税込） |
| 修繕・清掃費 | 30〜100万円（状態による） |
| 売却までの維持費（6か月） | 数十万円 |
| 合計コスト目安 | 70〜140万円＋待ち時間 |
方法2: 直接買取
直接買取は、不動産会社があなたから物件を直接買い取る方法です。仲介と異なり、買い手を探す必要がありません。
メリット
- 最短1〜2週間で現金化できる
- 仲介手数料がかからない（0円）
- 老朽化・空室多数・訳あり物件でも現況のまま買い取れる
- 修繕・リフォーム不要
- 入居者がいるオーナーチェンジにも対応
デメリット
- 買取価格は市場価格の50〜80%程度になることが多い
- 業者によって査定価格に差があるため、複数社に確認することが望ましい
向いているケース
- 老朽化・空室が多い・訳ありの物件（仲介では売れにくい）
- 相続税の支払い期限など、急いで現金化したい
- 管理や維持費の負担をすぐになくしたい
- 遠方に住んでいて、現地に何度も足を運べない
費用イメージ（売却価格700万円〜800万円で決済した場合）
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 0円 |
| 修繕・清掃費 | 0円（現況買取） |
| 売却前の待機コスト | 最短2週間分のみ |
| 合計コスト目安 | 実質ほぼ0円 |
方法3: 管理委託（賃貸経営を続ける）
管理委託は、賃貸管理会社にアパートの運営を任せながら、オーナーとして保有を続ける方法です。「手放す」というより「手間を省く」選択肢です。
メリット
- 賃料収入が継続して入る
- 日常の管理業務（入居者対応・集金・修繕手配）を外注できる
- すぐに売却を決断する必要がない
デメリット
- 管理委託費が毎月かかる（家賃収入の5〜10%程度）
- 空室率が高いと収支が赤字になるリスクがある
- 老朽化が進むにつれ修繕費が増加する
- 将来的な売却がより難しくなる可能性がある
向いているケース
- 空室率が低く、賃料収入が安定している
- 長期的に保有・運用したい意向がある
- 売却か保有かをもう少し時間をかけて検討したい
費用イメージ（月額賃料合計20万円のアパートの場合）
| 費用項目 | 年間金額 |
|---|---|
| 管理委託費（7%） | 約16.8万円/年 |
| 固定資産税 | 物件による（年間5〜20万円） |
| 修繕積立（目安） | 年間10〜30万円 |
| 合計コスト目安 | 30〜60万円以上/年 |
方法4: 相続放棄
相続放棄は、家庭裁判所に申述することで、相続する権利と義務の一切を放棄する方法です。
メリット
- アパートを含む全財産の相続を拒否できる
- 被相続人に多額の借入金がある場合に有効
- 手続き自体は比較的シンプル
デメリット
- 期限が厳しい：相続を知った日から原則3か月以内に家庭裁判所への申述が必要（民法915条）
- 全財産を放棄することになる（アパートだけを選んで放棄することはできない）
- 相続放棄後も、他の相続人または相続財産清算人が管理を引き継ぐまで管理義務が残る場合がある（改正民法940条・2023年4月施行）
- 次の相続順位の方に相続が移るため、他の親族への影響も考慮が必要
向いているケース
- アパート以外の財産も含めてすべての相続を放棄したい
- 被相続人に多額の借入金・未払い費用がある
- 3か月の期限内に手続きが完了できる状況にある
手続きの流れ
- 相続開始から3か月以内に決断
- 家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出（収入印紙800円）
- 弁護士・司法書士に依頼する場合: 5〜10万円程度
- 受理通知が届いたら完了
重要な注意点: 相続放棄後も、相続財産清算人の選任や引き継ぎが完了するまで建物の保全義務が残ることがあります（改正民法940条）。手続き前に必ず弁護士・司法書士にご相談ください。
方法5: 法人化
法人化は、会社を設立して相続アパートを法人名義で管理・運用する方法です。節税目的や長期運用を前提に選ばれることが多い選択肢です。
メリット
- 個人の所得税より法人税率が低いため、収益が高い場合に節税になることがある
- 相続対策（生前贈与・株式移転）の手段として活用できる
- 経費の幅が広がる（役員報酬・退職金等）
デメリット
- 設立費用がかかる（株式会社: 約20〜30万円、合同会社: 約6〜10万円）
- 税理士費用など維持コストが年間30〜60万円程度かかる
- 設立・名義移転手続きに2〜4か月かかる
- 赤字でも法人住民税（均等割）が年間7万円程度かかる
- 賃料収入が少ないうちは節税効果が薄い
向いているケース
- 複数の物件を保有している
- 年間の賃料収入が1,000万円以上ある（目安）
- 長期的に不動産経営を続ける意向がある
- 相続対策（次世代への承継）も同時に検討している
重要な注意点: 法人化により実際に節税効果が得られるかどうかは、収入・費用・家族構成などの状況によって大きく異なります。必ず税理士にご相談ください。
どの方法があなたに合っている？判断フロー
以下のフローで、状況に合った方法を絞り込んでみてください。
ステップ1：急いで手放したいですか？
- はい → 方法2（直接買取）が最速です
- いいえ → ステップ2へ
ステップ2：物件の状態はどうですか？
- 老朽化・空室多数・訳あり → 方法2（直接買取）が現実的です。仲介では売れにくいため
- 状態が良い・需要のある立地 → 方法1（仲介売却）で市場価格を目指せます
ステップ3：賃料収入は安定していますか？
- 安定している → 方法3（管理委託）で保有継続しながら検討する選択肢もあります
- 空室が多い・収支が赤字 → 早めの売却（方法1または2）をご検討ください
ステップ4：借入金・未払い費用はありますか？
- 多額の借入金や未払いがある → 方法4（相続放棄）を3か月以内にご検討ください
- ない → ステップ5へ
ステップ5：複数物件を長期運用したいですか？
- はい → 方法5（法人化）が有効な場合があります。税理士にご相談を
- いいえ → 方法1か2で売却が現実的です
状況別おすすめ早見表
| あなたの状況 | おすすめの方法 |
|---|---|
| 老朽化・空室多数・急いでいる | 直接買取（方法2） |
| 相続税支払い期限が迫っている | 直接買取（方法2） |
| 遠方在住で管理できない | 直接買取（方法2）または管理委託（方法3） |
| 状態が良く市場価格を目指したい | 仲介売却（方法1） |
| 借入金が多い | 相続放棄（方法4）※3か月以内 |
| 複数物件・節税重視 | 法人化（方法5）＋税理士相談 |
| 賃料収入安定・長期運用 | 管理委託（方法3）または法人化（方法5） |
よくある質問
Q. 相続アパートを手放す最も早い方法は何ですか？
直接買取が最も早く、最短1〜2週間で現金化できます。 仲介売却は3か月〜1年以上かかるのが一般的で、空室率が高い・老朽化している物件は特に時間がかかります。
Q. 相続放棄すればアパートの管理義務はなくなりますか？
相続放棄をしても、他の相続人または相続財産清算人が管理を引き継ぐまで管理義務が残る場合があります（改正民法940条・2023年4月施行）。また相続放棄の申述は、相続を知った日から原則3か月以内が期限です（民法915条）。
Q. 管理委託とオーナーチェンジ売却はどう違いますか？
管理委託は賃貸経営をプロに任せながらオーナーを続ける方法です（管理費は家賃の5〜10%程度）。オーナーチェンジ売却は入居者ごと他者に売却する方法で、売却後はオーナーとしての義務がなくなります。オーナーをやめたい場合はオーナーチェンジ売却が向いています。
Q. 訳あり・老朽アパートでも直接買取で売却できますか？
はい、直接買取であれば対応できるケースが多いです。仲介市場では築年数が古い・空室が多い・修繕が必要な物件は敬遠されがちですが、直接買取業者は現況のまま買い取るため、こうした物件でも査定・対応が可能です。
Q. 相続アパートの法人化はどんな場合に向いていますか？
賃料収入が安定していて長期的に保有・運用する意向がある方、相続税・所得税の節税を重視する方に向いています。初期費用（株式会社は約20〜30万円、合同会社は約6〜10万円）と設立後の維持コスト（税理士費用など年間30〜60万円程度）がかかるため、短期間で手放したい方には向きません。
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