大阪市の不動産｜買取と仲介どっちが得？金額シミュレーションで比較
大阪市で不動産を売却する方法は、大きく分けて「買取」と「仲介」の2つです。買取は最短2〜3週間で現金化できますが、仲介より20〜30%安くなるのが一般的です。 どちらが得かは、物件の状態や売却の事情によって変わります。
「できるだけ高く売りたい」と思うのは当然です。一方で、「早く売らなければならない」「手間をかけたくない」という事情がある方も少なくありません。この記事では、大阪市の実際の相場データをもとに、買取と仲介の手取り額を具体的な数字で比較します。
買取と仲介の違い（基本のおさらい）
まず、2つの売却方法の違いを整理します。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産業者 | 一般の個人（マイホーム購入者等） |
| 売却価格 | 相場の70〜80% | 相場通り〜相場以上も可能 |
| 売却期間 | 2〜4週間 | 3〜6ヶ月（長いと1年以上） |
| 仲介手数料 | なし | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
| 内覧対応 | 不要（業者のみ） | 必要（複数回） |
| 広告掲載 | なし（近隣に知られない） | あり（ポータルサイト等に掲載） |
| リフォーム | 不要（現況のまま） | 必要な場合あり |
買取は「不動産業者が直接買い取る」方法です。業者はリフォームして再販するので、現況のままでも売却できます。仲介手数料もかかりません。その代わり、業者の利益分が差し引かれるため、売却価格は仲介より安くなります。
仲介は「不動産会社に依頼して一般の買主を探す」方法です。市場価格で売れる可能性がある反面、買主が見つかるまで時間がかかります。仲介手数料も発生します。
宅建業者の視点： 「買取＝損」と考える方は多いのですが、必ずしもそうではありません。仲介で半年売れ残り、結局値下げして売った場合、最初から買取を選んだ方が手取りが多かったというケースは実際にあります。大切なのは、ご自身の状況に合った方法を選ぶことです。
【金額シミュレーション】買取と仲介の手取り比較
具体的な数字で比較してみましょう。大阪市で2,500万円の中古マンション（築20年）を売却する場合を想定します。
仲介で売却した場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,500万円 |
| 仲介手数料（3%＋6万円＋税） | ▲89.1万円 |
| 手取り額 | 約2,411万円 |
ただし、これは「2,500万円で買主が見つかった場合」の金額です。売れるまでに3〜6ヶ月かかり、値下げ交渉が入ることも珍しくありません。
買取で売却した場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 買取価格（相場の75%として） | 1,875万円 |
| 仲介手数料 | 0円 |
| 手取り額 | 約1,875万円 |
最短2〜3週間で現金化できます。
手取り差額
仲介と買取の手取り差額は約536万円です。 ただし、仲介で値下げせずに売れた場合の比較です。
実際には、仲介で3ヶ月売れなかった場合、200〜300万円の値下げを提案されることがあります。その場合の比較はこうなります。
| ケース | 手取り額 |
|---|---|
| 仲介（値下げなし・2,500万円で成約） | 約2,411万円 |
| 仲介（200万円値下げ・2,300万円で成約） | 約2,222万円 |
| 仲介（400万円値下げ・2,100万円で成約） | 約2,032万円 |
| 買取（相場の75%） | 約1,875万円 |
| 買取（相場の80%） | 約2,000万円 |
400万円の値下げが必要になるケースでは、買取との差はわずか30〜160万円程度まで縮まります。 それに加えて、仲介では売れるまでの固定資産税・管理費・修繕積立金の負担も続きます。
築年数・物件種別ごとの買取率（仲介価格比）
買取価格が仲介価格の何割になるかは、築年数や物件の種類によって異なります。
マンションの場合
| 築年数 | 買取率（仲介価格比） | 大阪市での目安額（仲介2,500万円の場合） |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 75〜80% | 1,875〜2,000万円 |
| 築10年 | 75〜80% | 1,875〜2,000万円 |
| 築15年 | 70〜75% | 1,750〜1,875万円 |
| 築20年 | 70〜75% | 1,750〜1,875万円 |
| 築25年 | 65〜70% | 1,625〜1,750万円 |
| 築30年超 | 60〜70% | 1,500〜1,750万円 |
築浅のマンションほど買取率が高くなります。一方、築30年を超えると買取率が60%台まで下がる場合があります。
戸建て（木造）の場合
| 築年数 | 建物の資産価値 | 売却のポイント |
|---|---|---|
| 築10年以内 | 新築時の約50% | 建物+土地で仲介売却が有利 |
| 築15年 | 新築時の約20% | 土地の価値が中心に |
| 築20年超 | ほぼゼロ | 「古家付き土地」として売却 |
| 築22年超 | 税法上の耐用年数超過 | 解体費用がマイナス要素になることも |
築20年を超えた木造戸建ては、建物の価値がほぼゼロとなるため、仲介と買取の差が小さくなります。 この場合、手間や時間を考えると買取の方が合理的なケースが増えます。
大阪市エリア別の相場感と買取・仲介の選び方
大阪市は24区ありますが、エリアによって不動産の相場が大きく異なります。
| エリア | 中古マンション平米単価 | 仲介のしやすさ | 買取との差 |
|---|---|---|---|
| 北区（梅田） | 約85〜100万円/㎡ | ◎ 需要が高く売れやすい | 大きい（仲介推奨） |
| 中央区（心斎橋・なんば） | 約80〜90万円/㎡ | ◎ 投資需要も旺盛 | 大きい（仲介推奨） |
| 天王寺区 | 約60〜70万円/㎡ | ○ ファミリー層に人気 | 中程度 |
| 福島区 | 約75〜87万円/㎡ | ◎ 梅田隣接で人気急上昇 | 大きい（仲介推奨） |
| 城東区 | 約46万円/㎡ | ○ 実需中心 | 中程度 |
| 生野区 | 約30万円/㎡ | △ 需要は限定的 | 小さい（買取も検討） |
| 平野区 | 約30万円/㎡ | △ 築古戸建てが多い | 小さい（買取も検討） |
| 東住吉区 | 約35万円/㎡ | △ 郊外型エリア | 小さい（買取も検討） |
北区・中央区・福島区などの都心エリアは、仲介で高値売却を狙えます。 買い手が多いため、適正価格であれば3ヶ月以内に売れることが多いです。
一方、生野区・平野区・東住吉区などのエリアでは、仲介での売却に時間がかかりやすい傾向があります。特に築古の戸建てや旧耐震のマンションは、買取を検討する価値があります。
買取を選んだ方がよいケース
以下のいずれかに当てはまる場合は、買取を選ぶ方が合理的です。
1. 売却期限が1ヶ月以内
相続税の納税期限、離婚に伴う財産分与、転勤など、期限が決まっている場合は買取が安全です。仲介では「いつ売れるか」が読めません。
2. 築25年超のマンション・築20年超の戸建て
建物の価値が低い物件は、仲介でも値下げ交渉されやすく、長期化するリスクがあります。買取との手取り差が小さくなるため、時間と手間を考えると買取が有利になるケースが多いです。
3. 修繕やリフォームが必要な物件
雨漏り、シロアリ被害、設備の老朽化など、そのままでは一般の買主に売りにくい物件は、買取業者にリフォーム前提で売却する方が手取りが増えることがあります。自分でリフォームしてから仲介で売るという方法もありますが、リフォーム費用を回収できるとは限りません。
4. 訳あり物件
再建築不可、借地権付き、事故物件など、一般の買主が敬遠する物件は、専門の買取業者に依頼するのが現実的です。仲介に出しても長期間売れ残るリスクが高くなります。
5. 仲介で3ヶ月以上売れなかった
仲介で3ヶ月売れなかった場合、市場の評価が出ていると考えてよいでしょう。このまま値下げを繰り返すより、買取に切り替えた方がトータルの手取りが多くなる可能性があります。
仲介を選んだ方がよいケース
以下に当てはまる場合は、仲介でじっくり売却するのがおすすめです。
1. 売却に3〜6ヶ月の余裕がある
時間に余裕があれば、適正価格で買主を探せるため、手取りが最大化できます。
2. 築15年以内の好立地物件
築浅で人気エリアの物件は、仲介で相場通り〜相場以上の価格で売れる可能性があります。買取との差額が大きいため、仲介を選ぶべきです。
3. 大阪市北区・中央区・福島区・天王寺区の物件
これらの人気エリアは買い手が多く、仲介でも比較的早く売れる傾向があります。
4. 手取り額を最大化したい
仲介手数料を差し引いても、仲介の方が20〜30%高い価格で売れます。金額を優先する場合は仲介一択です。
判断フローチャート
迷ったときは、以下の順番で考えてみてください。
ステップ1：期限はあるか？ → 1ヶ月以内に売りたい → 買取
ステップ2：物件の状態は？ → 築25年超 or 修繕が必要 or 訳あり → 買取を優先的に検討 → 築15年以内 or 状態良好 → ステップ3へ
ステップ3：エリアの需要は？ → 北区・中央区・福島区等の人気エリア → 仲介 → 郊外エリア or 需要が少ない地域 → 買取と仲介の両方で査定を取って比較
ステップ4：売却に時間をかけられるか？ → 3〜6ヶ月は待てる → 仲介 → できるだけ早く売りたい → 買取
よくある質問
Q. 買取と仲介、両方の査定を取ることはできますか？
はい、できます。むしろ両方の査定額を比較することをおすすめします。仲介での査定額と買取での査定額の差を見て、ご自身の事情と照らし合わせて判断するのが最も合理的です。
Q. 仲介で売れなかったら買取に切り替えられますか？
はい、可能です。「買取保証付き仲介」という方法もあります。 一定期間仲介で売却活動を行い、売れなかった場合にあらかじめ決めた価格で業者が買い取る仕組みです。
Q. 買取だと仲介手数料は本当にかかりませんか？
不動産業者が直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。 ただし、「買取仲介」といって、買取業者を仲介会社が紹介する場合は仲介手数料が発生することがあります。契約前に必ず確認してください。
Q. 大阪市で買取に強い業者の選び方は？
買取実績が多い業者を選ぶことが大切です。特に「再販実績が豊富な業者」は買取価格が高くなる傾向があります。複数社から見積もりを取り、価格だけでなく条件（引渡し時期、残置物の処分等）も比較してください。
まとめ
| 判断基準 | 買取がおすすめ | 仲介がおすすめ |
|---|---|---|
| 売却期限 | 1ヶ月以内 | 3〜6ヶ月の余裕あり |
| 築年数 | 築25年超 | 築15年以内 |
| 物件状態 | 修繕が必要・訳あり | 状態良好 |
| エリア | 郊外・需要が少ない | 北区・中央区等の都心 |
| 最優先事項 | スピード・手間なし | 手取り額の最大化 |
大切なのは「買取が得か、仲介が得か」ではなく、「自分の状況にはどちらが合っているか」を判断することです。
当社では、買取と仲介の両方の査定を無料で承っています。「うちの場合はどっちがいいの？」というご相談だけでも歓迎です。
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空き家のミカタは、大阪市生野区に事務所を構える宅建業者です。宅建業者が直接対応いたします。
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