連棟式建物（長屋）は売れない？仲介で断られても買取なら現金化できる理由【大阪対応】
まずここだけ読んでください
- 連棟式建物（長屋）は「売れない」のではなく、「通常の仲介では難しい」訳あり物件です
- 壁が共有・解体に隣戸の同意が必要なため、仲介市場で買い手が付きにくい
- 買取専門業者なら連棟のまま買取可能なケースあり。最短2〜4週間で現金化
- 大阪市内（生野区・東成区・阿倍野区など）の長屋・連棟物件の対応実績あり
「相続した長屋を売ろうとしたら、仲介業者に断られた」「隣の家の人の同意がないと動けないと言われた」「連棟だから解体もできないし、どうしようもない」——そんな声をよくいただきます。
連棟式建物（長屋・テラスハウス）は、大阪市内の密集市街地を中心に今も多く存在し、相続や老朽化をきっかけに売却を検討するケースが増えています。しかし、構造上の特殊性から一般の仲介では売却が難しいのが実情です。
この記事では、連棟式建物が売れない理由・4つの処分方法・買取価格の目安・放置するリスクを、できるだけわかりやすくお伝えします。
連棟式建物（長屋）とは｜なぜ売却が難しいのか
連棟式建物とは、2棟以上の住宅が壁（界壁）を共有して横に連なっている建物形態のことです。「長屋」「テラスハウス」とも呼ばれ、大阪市内では昭和30〜40年代に多く建設されました。
表向きは「別々の家」に見えますが、法律・構造上の扱いは一般の一戸建てとは大きく異なります。
連棟式建物の2つの登記パターン
連棟式建物には、大きく分けて2種類の登記状態があります。
| 種類 | 登記状態 | 単独売却 | 単独解体 |
|---|---|---|---|
| 一棟建て（長屋型） | 一棟全体が1つの登記 | 全戸所有者の合意が必要 | 不可（全員合意が必要） |
| 区分所有型 | 各戸が独立した登記 | 単独で売却可能 | 隣戸への影響があり困難 |
大阪市内の古い長屋の多くは「一棟建て（長屋型）」で登記されており、1戸だけを切り離して売ったり解体したりできません。
なぜ「訳あり物件」扱いになるのか
連棟式建物が訳あり扱いとなる主な理由は3つあります。
- 再建築の制約：壁が共有されているため、隣戸の同意なしに単独で建替えできない
- 住宅ローンの問題：金融機関が担保価値を低く評価し、ローンが組みにくい
- 権利関係の複雑さ：複数の所有者が関わり、全員の合意形成が難しい
これらの要因が重なって、一般の仲介業者では「取り扱えない」と断られるケースが非常に多いのが実状です。
仲介で売れない3つの理由
理由1：住宅ローンが組みにくい
一般の買い手（個人）が連棟式建物を購入する際、多くの銀行・信用金庫が担保価値を低く評価します。単独で解体・建替えができない物件は「将来の価値が不透明」と判断され、住宅ローンの審査が通りにくくなります。
住宅ローンが使えないと、買い手は現金一括で購入する必要があり、買い手層が大幅に限られます。
理由2：単独での解体・建替えができない
連棟式建物では、1戸だけを解体することは原則として認められていません。隣戸との共有壁を取り除くと、隣の建物の構造に影響するためです。
「解体して更地にしてから売ればいい」という方法が使えないため、物件の買い手候補が限られます。一棟まるごと取り壊す場合は、隣戸の所有者全員の合意と費用分担の取り決めが必要です。
理由3：再建築不可になるケースがある
大阪市内の古い連棟式建物の多くは、接道要件（建築基準法第43条）を満たしていないケースがあります。2m以上の幅で道路に接していない、または接している道路が建築基準法上の道路に当たらない場合、建物の再建築が認められません。
再建築不可物件になると、老朽化しても建替えが不可能で、買い手がさらに限られます。
連棟式建物を売る4つの方法
方法1：買取専門業者への直接売却（最も確実）
買取専門業者は住宅ローンを使わず、自社資金で直接購入します。連棟の問題・再建築不可の問題があっても、業者側で対処できるケースが多く、仲介では断られた物件でも買取できる場合があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却期間 | 最短2〜4週間 |
| 費用 | 仲介手数料なし |
| 現況 | そのまま（残置物・修繕不要） |
| 隣戸の合意 | 業者が調整を担うケースあり |
連棟式建物の場合、仲介価格の相場自体が出にくいため、「買取は安い」というデメリットが相対的に小さくなります。固定資産税を毎年払い続けるコストと比較すると、早期売却が合理的な選択になるケースが多くあります。
方法2：一棟まるごと隣戸所有者と共同売却
複数戸ある連棟全体の所有者が協力して、一棟まるごと売却する方法です。建替えが可能になるため、買い手の選択肢が広がり、価格が上がる可能性があります。
ただし、隣戸の所有者全員の同意と協力が必要なため、「隣が相続中」「所有者が海外在住」「意見が合わない」といったケースでは実現が難しいことがあります。
方法3：区分所有化してから売却
一棟建ての登記を区分所有建物として登記し直し、各戸を独立した物件として売却する方法です。区分所有化すると1戸単位で売却できるようになりますが、全員の合意と司法書士・建築士への依頼費用が必要です。
方法4：共有持分のみ売却
共有状態の場合、自分の持分のみを買取専門業者に売却する方法があります。持分売却は価格が低くなりますが、隣戸の同意なしに進められます。
4つの方法の比較
| 方法 | 期間 | 確実性 | 隣戸合意 |
|---|---|---|---|
| 買取専門業者 | 2〜4週間 | 高い | 業者が調整 |
| 共同売却 | 数ヶ月〜1年以上 | 低〜中 | 全員必要 |
| 区分所有化後売却 | 6ヶ月〜2年以上 | 中 | 全員必要 |
| 共有持分のみ売却 | 1〜2ヶ月 | 中 | 不要 |
買取価格の目安｜一般の一戸建てとの比較
連棟式建物の買取価格は、同エリアの一般的な一戸建てと比べて30〜50%程度低くなるケースが多いです。
価格に影響する主な要素：
- 接道状況：再建築不可かどうか（最も重要）
- 連棟の戸数と状態：全戸まとめて取得できるか
- 隣戸の空き家状況：空き家率が高いほど買取価格に有利なケースも
- 築年数・建物の状態：老朽化の程度
- エリア：大阪市内中心部に近いほど評価が高くなる傾向
「連棟だから安く見積もられる」と思い込んでいる方が多いですが、エリアや状態によっては想定以上の価格になることもあります。まず無料査定を受けてみることをお勧めします。
放置するとどうなる？固定資産税と老朽化リスク
リスク1：固定資産税が最大6倍になる可能性
連棟式の空き家にも「住宅用地特例」が適用されており、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の固定資産税が最大1/6に軽減されています（地方税法第349条の3の2）。
しかし、2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法（空家法）により、管理不全の空き家に指定・勧告されるとこの特例が縮小・解除され、税額が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
| 状態 | 土地の固定資産税（小規模住宅用地） |
|---|---|
| 通常の住宅用地 | 評価額 × 1/6 × 税率 |
| 管理不全空き家（勧告後） | 評価額 × 1/3 × 税率（特例縮小） |
| 特定空き家（指定後） | 評価額 × 1/1 × 税率（特例解除・最大6倍） |
リスク2：老朽化が隣戸に影響する
連棟式建物は壁・基礎が隣戸とつながっているため、放置による老朽化が隣戸の建物にも悪影響を与えることがあります。屋根の一部が崩れた、外壁のひびが広がったといった場合、隣戸の所有者から修繕を求められたり、損害賠償請求に発展するケースもあります。
2023年の民法改正（第717条等）により、建物の管理責任はより厳格に問われるようになっています。
リスク3：権利関係がさらに複雑になる
相続が発生するたびに所有者が増え、代を重ねるほど「誰が何割持っているかわからない」状態になりがちです。2024年4月施行の相続登記義務化（不動産登記法改正）により、相続を知った日から3年以内の登記が義務付けられました。放置していると、過料（罰則）のリスクもあります。
買取の流れ（4ステップ）
当社への買取依頼は以下の流れで進みます。難しい手続きや書類の準備は当社でサポートします。
ステップ1：無料相談・査定依頼（最短即日）
LINEまたはお問い合わせフォームから相談してください。物件の住所・築年数・登記状況・隣戸の状況をお伝えいただければ、まず概算の査定をお伝えします。「隣戸の状況がわからない」「登記がよくわからない」という状態でも大丈夫です。
ステップ2：現地調査・正式査定（1〜5日）
大阪市内の物件は当社スタッフが現地調査を行い、正式な買取価格をご提示します。相続登記が未了の場合は、提携司法書士のご紹介も可能です。
ステップ3：売買契約（査定後最短3日〜）
金額・条件に納得いただいたら売買契約を締結します。隣戸との調整が必要な場合は当社が可能な範囲でサポートします。
ステップ4：決済・引渡し（契約後最短1〜2週間）
残代金の振込・引渡しが完了し、現金化できます。残置物があってもそのままお引渡しいただけます。
査定から決済まで、早い場合で2〜4週間での完結が可能です。
よくある質問
Q: 大阪市以外の連棟式建物でも対応していますか？
当社は大阪市内24区を中心に対応していますが、大阪府内・近畿圏の物件についてもご相談をお受けしています。まずLINEまたはお問い合わせフォームからご連絡ください。
Q: 連棟式建物で、一部が賃貸中（入居者がいる）でも買取できますか？
入居者がいる状態（賃貸付き）での買取にも対応しています。賃貸付き物件の場合は買取価格の算定方法が変わりますので、詳しくはご相談ください。
Q: 相続登記が済んでいない連棟式建物でも相談できますか？
相談・査定は可能です。ただし売買契約・決済には相続登記の完了が必要です。提携司法書士へのご紹介もできますので、登記が済んでいない状態でもまずご連絡ください。
Q: 連棟式建物の解体費用はどのくらいかかりますか？
連棟式建物を単独で解体することは原則として認められていません。一棟まるごとの解体の場合、木造一戸建てで1坪あたり3〜5万円程度が目安ですが、連棟の場合は隣戸との調整費用も別途かかります。現況のまま買取専門業者に売却するほうが、費用をかけずに済む選択肢となります。
Q: 「連棟式だから買取は難しい」と言われました。本当ですか？
仲介業者（買い手を探す業者）は確かに難しいと言うことが多いです。ただし当社のような訳あり買取専門業者は、連棟式・再建築不可・共有持分の物件を直接購入することを得意としています。まず一度、査定だけでも受けてみてください。
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まとめ
連棟式建物（長屋）は、「売れない」のではなく「通常の仲介では難しい訳あり物件」です。壁の共有・解体の制約・住宅ローンの問題があるため仲介市場では売却が困難ですが、直接買取という方法を使えば、現況のままスピーディーに現金化できます。
放置すれば固定資産税の負担が続き、老朽化が隣戸に悪影響を与えるリスクも高まります。相続が重なるほど権利関係が複雑になり、売却はさらに困難になる一方です。
大阪市内（生野区・東成区・阿倍野区・住吉区など）の連棟式建物・長屋の買取対応実績があります。「どこに相談していいかわからない」「仲介業者に断られた」という場合は、まず無料査定から始めてみてください。
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