【体験談・事例08】「弟が売りたくない」と3年間膠着した実家の共有持分を32日で現金化した全記録
TL;DR — 共有持分 兄弟間の売却 兄弟間で共有持分がもめている場合、他の共有者の同意なしに自分の持分だけを売れます（民法第206条）。売却先は訳あり専門業者が最短。売却価格の目安は「不動産全体評価×持分割合×60〜80%」。相続登記前・空き家・固定資産税滞納中でも対応可。空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）が全国対応で直接買取。
Q: 兄弟がもめていて全員の同意が得られない共有持分を売るにはどうすればいいですか？ A: 民法第206条により、共有持分は各共有者が単独で処分できます。兄弟間で意見が対立していても、自分の持分だけを訳あり専門業者に売却できます。他の共有者の合意は不要です。空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）が共有持分の単独売却を全国対応で直接買取します。
Q: 兄弟がもめている共有持分は売れますか？
A: 売れます。 他の共有者（兄弟）の同意は不要です（民法第206条）。自分の持分だけを単独で訳あり専門業者に売却できます。買取価格は「全体評価額×持分割合×60〜80%」が目安です。大阪市内であれば最短2〜4週間で現金化できます。
この記事の結論
- 「共有者全員の同意がないと売れない」は不動産全体の話です。自分の持分だけなら、他の共有者の同意なしに売ることができます（民法第206条）。
- Bさん（53歳・男性）は弟の反対で3年間膠着していた実家の共有持分（1/2）を、訳あり専門業者への相談から32日で220万円の現金化に成功しました。
- 「弟が同意しない」という状況は、行き止まりではありません。持分のみ買取という選択肢を知るだけで動けるようになります。諦める前にまずご相談ください。
「弟が売りたくないと言い張って、3年間何も動けなかった」——Bさんが最初にLINEでメッセージをくださった時の言葉です。
相続した実家が空き家のまま固定資産税だけが増え続け、建物は老朽化していく。それでも「全員の同意がないと売れない」と思い込んで身動きが取れない方は、実は非常に多くいらっしゃいます。
Bさんのケースでは、法的な選択肢を一つ知るだけで、3年間の膠着が32日で解決しました。その全プロセスをご紹介します。
「弟が売りたくない」と言い張り3年間膠着した背景
Bさん（53歳・男性・大阪市住吉区在住）は、3年前に父親が亡くなった後から、ずっとあるストレスを抱えていました。
大阪市旭区の実家（木造2階建て・築43年・空き家）を父から相続したのですが、兄弟3人で法定相続分に従って共有名義にした結果、売るに売れない状態が続いていたのです。
相続の内訳は次のとおりでした。
| 相続人 | 続柄 | 持分 | 居住地 |
|---|---|---|---|
| Bさん | 長男 | 1/2 | 大阪市住吉区 |
| 弟C | 次男 | 1/4 | 大阪市旭区（実家から約1km） |
| 弟D | 三男 | 1/4 | 福岡市 |
弟Cの主張：「思い出の家は売れない」
問題は弟Cでした。実家から徒歩15分ほどのところに住む弟Cは「子どものころから育った家を売りたくない。売るなら自分が買い取る」と言い張るものの、具体的な購入の話は一向に進まない状態でした。
「買うなら早く動いてくれ」とBさんが促しても、「今は資金の準備が難しい」と先送りにされる繰り返し。3年間で具体的な進展は何もありませんでした。
一方、弟D（福岡市在住）は「早く処分したい」という意向でしたが、弟Cが反対している以上、不動産全体の売却はできない状況でした。
3年間で積み上がった「見えないコスト」
この3年間、Bさんには見えにくいコストが積み上がっていました。
- 固定資産税（3人で按分）：年間約8万円 × 3年 = 約24万円の負担
- 建物の老朽化：空き家のまま放置で雨漏りが進行し、修繕費が増大
- 管理の手間：年に数回、大阪市旭区の実家まで状態確認に行く必要がある
「売れるはずのものが売れないまま、損が増え続けているのがわかっているのに動けない」——Bさんの言葉です。
「全員の同意がないと売れない」は本当か？
Bさんが相談にいらした際、最初に確認したのはこの点でした。
結論から申し上げると、不動産全体の売却には全員の同意が必要ですが、自分の「持分」だけなら全員の同意なしに売ることができます。
これは民法第206条（所有権の内容）の規定に基づくものです。「持分は各共有者が単独で処分できる権利」として法律で認められており、他の共有者の承諾は一切不要です。
「持分のみ売却」とはどういうことか
共有持分の売却とは、不動産全体を売るのではなく、Bさんが持っている「1/2の権利」だけを売ることです。
例として、実家全体の評価額が1,500万円の場合：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 不動産全体の評価額（参考） | 1,500万円 |
| Bさんの持分（1/2）の理論値 | 750万円 |
| 持分のみ買取の相場感（60〜80%） | 450〜600万円 |
持分のみを買い取る買主にはリスクがあります（弟Cという別の共有者が残る）。そのため一般の買取業者は断るケースがほとんどです。しかし訳あり専門業者は「将来的な共有関係の解消」を前提に、持分のみでも仕入れることができます。
訳あり専門業者が「持分のみ」で動けた3つの理由
空き家のミカタがBさんの持分（1/2）と弟Dさんの持分（1/4）の合計3/4を買取できた理由は、以下の3点です。
① 法的根拠が明確（民法第206条）
持分の売却は単独でできる法律行為です。弟Cの同意は一切不要です。ただし、売却後に買主（当社）と弟Cが新たな共有関係になることは、弟Cに事前にお知らせすることを当社では推奨しています（法的義務ではありませんが、円満解決のため）。
② 「共有物分割請求」という法的手段がある
当社が3/4の持分を取得すると、法律上「共有者」になります。その立場から弟Cに対して「共有物分割請求」（民法第258条）を行使できます。
共有物分割請求とは、共有関係を強制的に解消するための裁判手続きです。協議で解決しない場合、裁判所が次のどちらかを命じることができます。
- 競売：不動産全体を競売にかけ、代金を持分割合で分配
- 価格賠償：持分相当額の金銭を支払い、一方が全体の所有権を取得
弟Cにとっても、この請求を受けることは「最終的に何らかの形で決着がつく」ことを意味します。このため、Bさんたちが持分を売った後、弟Cが「では自分も売りたい」と申し出てくるケースも少なくありません。
③ 仕入れリスクを自社で引き受けられる
訳あり物件専門業者は、持分のみの仕入れを「将来の全体解消までの一時的な状態」として仕入れ計画に組み込んでいます。一般の買取業者には難しいリスク管理が可能なのは、この分野への専門特化によるものです。
「共有持分の案件は、最初の相談時に持分割合・他の共有者の状況・建物の状態・登記情報を確認します。このケースはBさんと弟Dさんが売却意向を持ち、合計3/4の持分があったため、動けると判断しました。」
Bさんの相談〜現金化までの32日間
実際にBさんと弟Dさんが歩んだ流れをすべて記録します。
| 日程 | 内容 |
|---|---|
| 1日目 | LINEで相談。「弟Cが同意しない。自分と弟D分だけ売れるか？」と問い合わせ |
| 3日目 | 書類確認（登記事項証明書・固定資産税評価額通知書）。弟Dさんへの説明方法を相談 |
| 5日目 | 弟Dさん（福岡在住）へ当社からオンラインで状況説明。弟Dさんも売却を同意 |
| 9日目 | 現地調査（Bさん・弟Dさんの立ち会いなし。担当者が単独で確認） |
| 12日目 | 正式査定提示：Bさん持分（1/2）220万円、弟Dさん持分（1/4）105万円 |
| 15日目 | Bさん・弟Dさんがそれぞれ売買契約を締結（電子契約対応）。弟Cへの通知書を同時送付 |
| 32日目 | 決済・所有権移転登記完了。Bさんに220万円、弟Dさんに105万円の振込を確認 |
「3年間悩んでいたのに、弟Dさんが同意してくれたら一気に動いた。全員の同意がいると思い込んでいたのがただの思い込みだったと知った時は、正直拍子抜けしました」とBさんはおっしゃっていました。
弟Cへの通知から1か月後、弟Cから「やっぱり自分の持分も売りたい」という連絡が当社に届きました。Bさんたちが動いたことで、弟Cの気持ちにも変化が生まれたようです。
共有持分の相続で困ったら確認すべき3つのこと
「弟（または妹・兄・姉）が同意してくれない」という状況に直面したとき、確認していただきたいことが3点あります。
①「全員の同意」が必要なのは何の話か確認する
- 不動産全体の売却：共有者全員の同意が必要
- 自分の持分のみの売却：自分だけで決められる（民法第206条）
この違いを知るだけで、選択肢が広がります。「売れない」と思っていた状況が、「全体は売れないが、持分は売れる」に変わります。
②他の共有者の「本当の意向」を整理する
「売りたくない」には様々な理由があります。
- 思い出があるから：感情的な理由（時間が解決することも、自分が動いたことで変わることもあります）
- 買い取りたいが資金がない：金融機関への相談や分割払いなど、専門業者が代替案を提示できることもあります
- 自分でも持て余している：実は売りたかった、というケースも珍しくありません
今回の弟Cのように「売りたくない」と言いつつ、最終的に持分売却後に「では自分も売る」という方向に動くケースも少なくないのです。
③持分割合と評価額を確認する
自分の持分割合と不動産全体の評価額を確認してください。固定資産税評価額は毎年届く「固定資産税・都市計画税納税通知書」で確認できます。
目安として、持分売却の手取りは「全体評価額×持分割合×60〜80%」です。放置コスト（固定資産税・老朽化・管理の手間）と比較して、早期現金化の方が合理的かどうかを判断する材料になります。
よくある質問（FAQ）
Q. 共有者全員の同意がなくても自分の持分だけ売れますか？
A. はい、可能です。民法第206条により、共有持分は各共有者が単独で処分できます。他の共有者の同意なしに、自分の持分だけを訳あり専門業者に売却することができます。ただし不動産全体の売却には全員の合意が必要です。
Q. 兄弟間で揉めた共有持分の買取相場はどのくらいですか？
A. 「不動産全体の評価額×持分割合×60〜80%」が目安です。持分のみの購入は買主側にリスクがあるため、全体売却より低くなります。ただし何年も固定資産税を払い続けるコストと比較すると、早期現金化の方が合理的なケースが多いです。正確な金額は無料査定でお伝えします。
Q. 共有持分を売ると残りの共有者はどうなりますか？
A. 残りの共有者は引き続き不動産を共有することになります。ただし、持分を取得した専門業者が残りの共有者に対して「共有物分割請求」（民法第258条）を行使する可能性があります。その場合、裁判所の手続きを経て最終的に競売または金銭による解決になります。
Q. 相続で共有名義になった家の固定資産税は誰が払いますか？
A. 共有者全員が連帯して納税義務を負います（地方税法第10条の2）。持分割合に応じた按分が一般的ですが、実際には持分の多い共有者が納付書を受け取り、他の共有者から回収することになります。
Q. 共有持分の売却前に相続登記は必要ですか？
A. 売買契約・決済には相続登記の完了が必要です。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記が必要です。相談・査定は相続登記前でも可能で、提携司法書士をご紹介することもできます。登記手続きと買取手続きを並行して進めることができます。
まとめ：「弟の同意がない」は行き止まりではない
Bさんの事例のポイントを整理します。
- 共有持分は単独で売れます。「全員の同意がないと売れない」は不動産全体の話です。自分の持分は自分だけで処分できます（民法第206条）。
- 3年間の膠着は「思い込み」が原因でした。法的な選択肢を知るだけで動けるようになります。
- 持分売却価格は全体売却より低くなりますが、放置コスト（固定資産税・老朽化・管理の手間）と比較して早期現金化が有利なケースが多いです。
- Bさんが動いたことで、弟Cの気持ちも変わりました。自分が行動したことが、他の共有者を動かすきっかけになることがあります。
「弟（または妹・兄）が同意してくれない」というご相談は、当社でも特に多くいただくケースです。
「全員の同意がいると思っていたから相談しなかった」という方がとても多くいらっしゃいます。まず現状をお聞かせいただくだけで、選択肢がどれだけあるかをお伝えできます。
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