固定資産税 払い続ける vs 売却｜10年コスト＋損益分岐シミュレーター【2026年5月版】
毎年5月〜6月、固定資産税の納付書が届くこの時期に「そろそろ売った方がいいのでは」と感じる方は少なくありません。年間保有コストと売却手取り額を数字で比べると、想定より早い時期に「持ち続ける方が損」になるケースがあります。
このページでは、築年数・延床面積・都道府県の3項目を入力するだけで、①今後10年間の保有コスト概算、②売却手取りレンジ、③損益分岐年数をリアルタイムで試算できる無料ツールを提供しています。固定資産税の評価額を調べなくても使えるよう設計しています。
① 年間保有コスト（固定資産税・都市計画税・修繕費積立・火災保険）
② 10年間の累計保有コスト
③ 売却手取りの概算レンジ（仲介手数料・諸費用差引後）
④ 損益分岐年数（何年後に「売った方が得だった」になるか）
固定資産税 払い続ける vs 売却｜損益分岐シミュレーター
物件情報を入力（3項目だけ）
<div>
<label style="display:block;font-size:0.875rem;color:#555;margin-bottom:4px;" for="kv-pref">都道府県</label>
<select id="kv-pref" style="width:100%;padding:8px;border:1px solid #ccc;border-radius:4px;font-size:1rem;background:white;">
<option value="大阪府" selected>大阪府</option>
<option value="北海道">北海道</option>
<option value="青森県">青森県</option>
<option value="岩手県">岩手県</option>
<option value="宮城県">宮城県</option>
<option value="秋田県">秋田県</option>
<option value="山形県">山形県</option>
<option value="福島県">福島県</option>
<option value="茨城県">茨城県</option>
<option value="栃木県">栃木県</option>
<option value="群馬県">群馬県</option>
<option value="埼玉県">埼玉県</option>
<option value="千葉県">千葉県</option>
<option value="東京都">東京都</option>
<option value="神奈川県">神奈川県</option>
<option value="新潟県">新潟県</option>
<option value="富山県">富山県</option>
<option value="石川県">石川県</option>
<option value="福井県">福井県</option>
<option value="山梨県">山梨県</option>
<option value="長野県">長野県</option>
<option value="岐阜県">岐阜県</option>
<option value="静岡県">静岡県</option>
<option value="愛知県">愛知県</option>
<option value="三重県">三重県</option>
<option value="滋賀県">滋賀県</option>
<option value="京都府">京都府</option>
<option value="兵庫県">兵庫県</option>
<option value="奈良県">奈良県</option>
<option value="和歌山県">和歌山県</option>
<option value="鳥取県">鳥取県</option>
<option value="島根県">島根県</option>
<option value="岡山県">岡山県</option>
<option value="広島県">広島県</option>
<option value="山口県">山口県</option>
<option value="徳島県">徳島県</option>
<option value="香川県">香川県</option>
<option value="愛媛県">愛媛県</option>
<option value="高知県">高知県</option>
<option value="福岡県">福岡県</option>
<option value="佐賀県">佐賀県</option>
<option value="長崎県">長崎県</option>
<option value="熊本県">熊本県</option>
<option value="大分県">大分県</option>
<option value="宮崎県">宮崎県</option>
<option value="鹿児島県">鹿児島県</option>
<option value="沖縄県">沖縄県</option>
</select>
</div>
<div>
<label style="display:block;font-size:0.875rem;color:#555;margin-bottom:4px;" for="kv-area">延床面積</label>
<div style="display:flex;align-items:center;gap:6px;">
<input type="number" id="kv-area" value="80" min="20" max="500" step="5" style="width:100%;padding:8px;border:1px solid #ccc;border-radius:4px;font-size:1rem;" />
<span style="font-size:0.875rem;color:#555;white-space:nowrap;">㎡</span>
</div>
<p style="font-size:0.75rem;color:#888;margin:4px 0 0;">登記簿または固定資産課税台帳の床面積</p>
</div>
<div>
<label style="display:block;font-size:0.875rem;color:#555;margin-bottom:4px;" for="kv-age">築年数</label>
<div style="display:flex;align-items:center;gap:6px;">
<input type="number" id="kv-age" value="35" min="1" max="80" step="1" style="width:100%;padding:8px;border:1px solid #ccc;border-radius:4px;font-size:1rem;" />
<span style="font-size:0.875rem;color:#555;white-space:nowrap;">年</span>
</div>
<p style="font-size:0.75rem;color:#888;margin:4px 0 0;">建築年から計算（登記簿の「新築年月日」）</p>
</div>※このシミュレーターは概算です。土地価格は国土交通省地価公示データ（2025年）の都道府県住宅地平均を基準にしています。実際の売却価格・保有コストは物件の状態・立地・権利関係によって大きく異なります。正確な査定はこちらのフォームまたはLINEから無料でお申し込みいただけます。
保有コストの内訳と計算根拠
固定資産税の納付書に書かれている金額だけで「保有コスト」を考えると、実態を大きく見誤る場合があります。保有コストは固定資産税だけでなく、修繕費の積立と火災保険料を合算して考える必要があります。
① 固定資産税（地方税法第350条）
固定資産税の標準税率は1.4%です（地方税法第350条。一部自治体は最高1.7%）。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、延床面積200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準が評価額の1/6に軽減されます（地方税法第349条の3の2）。
注意点が2つあります。第一に、建物が老朽化すると建物分の評価額は下がるものの、土地分は大きく変わらないため、固定資産税総額の実質的な削減効果は限定的です。第二に、特定空家・管理不全空家として市区町村から勧告を受けた場合、住宅用地の特例が解除されて課税標準が最大6倍になります。
② 修繕費の積立
空き家の修繕費は「かかった時だけ払えばいい」と思われがちですが、築年数が上がるほど累積修繕費は急増します。国土交通省の建物維持管理データを参考にした目安は以下のとおりです。
| 築年数 | 年間修繕費の目安（建物評価額比） |
|---|---|
| 10年未満 | 約0.5%/年 |
| 10〜20年 | 約1.0%/年 |
| 20〜30年 | 約1.5%/年 |
| 30年超 | 約2.0%以上/年 |
特に築30年を超えると、屋根・外壁・給排水管・設備の同時劣化が起きやすく、1回の修繕で数百万円が必要になるケースがあります。
③ 火災保険
空き家は「居住していない建物」として一般の火災保険の対象外になることがほとんどです。専用の空き家保険（空家総合保険等）への加入が必要で、木造の場合は年間で延床面積1㎡あたり2,000〜3,000円程度が目安です。
売却手取りの算定方法
売却手取りは「売却価格からかかる費用を引いたもの」です。主なコストは以下の3つです。
（1）仲介手数料 売買価格400万円超の場合の上限は売却価格×3%＋6万円（消費税別）です（宅建業法第46条）。2024年7月の改正で800万円以下の不動産については上限が30万円（消費税別）に引き上げられました。直接買取であれば仲介手数料はかかりません。
（2）諸費用 測量費・登記費用・印紙税・司法書士報酬などが発生します。おおむね20〜50万円が目安です。
（3）譲渡所得税 売却益（譲渡所得）に対して課税されます。所有期間5年超（長期譲渡）の場合は税率20.315%（所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%）です。相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」（措置法第35条）が適用できる場合があり、その場合の譲渡所得税は0円になることがあります。ただし適用条件（旧耐震基準・1981年5月31日以前建築等）があるため、税理士への確認をおすすめします。
損益分岐の考え方と判断基準
「損益分岐年数 = 売却手取り ÷ 年間保有コスト」がこのシミュレーターの核心です。
たとえば、売却手取りが400万円で年間保有コストが60万円であれば、損益分岐年数は約6.7年です。今から7年間保有し続けた場合、固定資産税・修繕費・保険料の合計が売却で得られるはずだった手取り額を超えてしまうことを意味します。
宅建士の視点: 実際にご相談いただく案件で多いのは、「5年前に売れば300万円の手取りがあったのに、修繕費と税金で気づいたら100万円しか残っていない」というケースです。相続から時間が経つほど、建物の劣化と維持費の積み上がりで選択肢が狭まります。
判断の目安
| 損益分岐年数 | 判断の目安 |
|---|---|
| 5年未満 | 早期売却を優先して検討する |
| 5〜10年 | 売却タイミングを具体的に検討し始める |
| 10〜20年 | 賃貸・活用との比較が現実的 |
| 20年超 | 土地価値が高く、保有継続も合理的な場合が多い |
ただし、以下のケースでは損益分岐年数に関わらず早期対応が必要です。
- 特定空家・管理不全空家の指定を受けた、または受けそうな物件
- 遠方に住んでおり、定期的な管理が困難な物件
- 共有持分があり、将来の権利関係が複雑になるリスクがある物件
- 相続登記が未了で名義が被相続人のままになっている物件（相続登記義務化により2024年4月1日以降は3年以内の登記が義務。正当な理由なく違反した場合は10万円以下の過料）
詳しくは固定資産税が払えないときの4つの選択肢もご参照ください。
よくある質問
上記FAQをご参照ください。
まとめ：納付書が届いた今が、考え直すタイミングです
固定資産税の納付書が届く5月〜6月は、年に一度、保有コストを「見える化」できるタイミングです。
「売れるかどうか」を悩む前に、まず「今の年間保有コスト」と「売却手取り」を比べてみてください。多くの場合、試算してみると想定より早い時期に損益分岐点を超えることがわかります。
特に以下の物件オーナーは、このシミュレーターで一度試算することをおすすめします。
- 相続してから3年以上手をつけていない空き家
- 築30年超で修繕費の増加が見込まれる物件
- 大阪市内で管理が難しく、近隣トラブルが心配な物件
- 固定資産税の支払いが毎年の負担になっている物件
関連記事: 空き家の固定資産税・維持費シミュレーター（評価額ベースの詳細計算版）
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シミュレーターはあくまで概算です。「損益分岐年数が5年を切っている」「具体的な売却価格を知りたい」——そのようなご要望があれば、物件の状態・権利関係を確認した上で、正確な査定をお伝えします。
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