未登記の空き家・相続アパートは売れる？登記前に売る方法を宅建業者が解説
未登記の不動産を仲介で売ることはできません。ただし、買取業者に依頼すれば、相続登記の手配と売却を同時並行で進めることができます。
2024年4月から相続登記が義務化され、2年が経ちました。「そろそろ動かないと」と思いながらも、まだ手をつけていない方も多いのではないでしょうか。4月は年度が変わり、確定申告も一段落して、「今年こそ手放そう」という気持ちになりやすい時期です。
この記事では、未登記のまま売ろうとしたときに直面する3つの障壁と、買取で一括解決できる理由を、大阪市内での実例をもとに解説します。
相続登記の義務化、2年経っても「まだ動けていない」人がいる理由
2024年4月1日、不動産登記法の改正により相続登記が義務化されました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 期限 | 相続を知った日から3年以内 |
| 過去分の経過措置 | 2027年3月31日まで |
| 罰則 | 10万円以下の過料（催告→裁判所の判断） |
過去に発生した相続も対象です。「15年前に父が亡くなって、家の名義がそのままになっている」という場合も、2027年3月31日が実質的な期限になります。
それでも動けない方が多いのには、理由があります。
- 手続きが複雑で何から始めればいいかわからない
- 費用がいくらかかるか不安
- 兄弟・親族と話がまとまらない
- 「売るかどうかまだ決めていない」
「登記が終わってから売却を考えよう」と思っていると、二度手間になることもあります。実は、登記と売却を同時に動かすことができる方法があります。
未登記のまま仲介で売ろうとすると直面する3つの障壁
障壁①：登記名義が被相続人のままでは買主に所有権移転できない
不動産を仲介で売却するには、売主の名義になっていることが前提です。亡くなった方（被相続人）の名義のままでは、所有権移転登記の手続きが進められません。
買主が銀行ローンを利用する場合も、担保となる不動産の名義が売主本人でないと融資審査が通りません。売買契約まで進んで「登記が未完了と判明」というのは、実務でよくあるトラブルです。
障壁②：相続人が複数いると遺産分割協議が必要
相続人が兄弟2〜3人の場合、全員が遺産分割協議書に署名・実印を押す必要があります。
疎遠な親族がいると、住所の確認から始めなければなりません。さらに相続人のひとりがすでに亡くなっている「数次相続」の場合は、その子ども・孫も相続人になります。このケースでは相続人が10人を超えることも珍しくありません。
障壁③：相続登記が完了するまで売却活動が前に進まない
仲介では、まず不動産会社と媒介契約を結び、物件を市場に出します。しかし未登記の物件は、いざ買主が見つかっても決済できないリスクがあります。
登記申請から完了まで通常1〜3か月かかります。その間に買主が待てずキャンセルになった事例も、当社で把握しているだけで複数あります。
買取なら「登記と売却を並行して進める」ことができる
宅建業者の視点：「登記が終わってから相談に来ます」と言われることがありますが、実は逆です。早めにご連絡いただくほうが、登記の段取りと売却の準備を同時に進められます。
買取業者（直接買取）の場合、仲介と比べて以下の点が異なります。
| 仲介売却 | 買取 | |
|---|---|---|
| 登記の要否 | 売却前に登記完了が必要 | 登記と並行して進めることができる |
| 買主のローン審査 | あり（審査落ちリスクあり） | なし（現金買取） |
| 相続登記のサポート | なし（自分で司法書士を探す） | 連携する司法書士を紹介 |
| 売却期間の目安 | 3〜6か月 | 2週間〜2か月 |
買取では現金での決済のため、銀行ローン審査がありません。また、多くの買取業者は連携する司法書士を持っており、相続登記と売却の手続きを同時並行で動かすことができます。
なお、相続登記義務化と売却リスクの全体像は相続登記しないと過料10万円？放置リスクと売却で解決する方法でも解説しています。
大阪市内の事例：未登記の相続空き家を2か月で現金化（匿名・一部変更）
物件概要
- 所在: 大阪市東成区（住宅密集エリア）
- 物件: 築48年・木造2階建て（延床面積65㎡）
- 状況: 父が18年前に死亡、名義変更未了。相続人3名（兄弟）
ご相談の経緯
相談者の長男（60代）が「相続登記の義務化のニュースを見て、このままではまずいと思った」とご連絡をいただきました。相続人3名のうち1名は東北在住、もう1名とは疎遠な状態。
「仲介で売ろうとしたが、不動産会社から”まず登記を済ませてから来てください”と言われた」という経緯もありました。
進め方
1週目：無料相談 登記状況と相続人の関係を確認。連携する司法書士へつなぎました。
2〜4週目：遺産分割協議 司法書士が各相続人と連絡を取りながら協議書を作成。東北在住の方には郵送で対応しました。
5週目：相続登記申請 3名全員の書類が揃い、法務局へ申請。
6週目：買取価格の合意 登記完了を待ちながら、売買条件の詳細を詰めました。
8週目：現金決済完了 登記完了から10日後に決済。相談から約2か月で現金化が完了しました。
「こんなに早く動いてくれるとは思わなかった」とのお言葉をいただきました。固定資産税の請求書が毎年届いていた物件を、ようやく手放すことができたとのことです。
登記状況確認から売却まで、無料相談の流れ
「まだ登記が終わっていない」「兄弟と話がまとまっていない」という状態でもご相談いただけます。
STEP 1：無料相談（LINE・フォームいずれも可） 現在の登記状況、相続人の人数・関係、物件の状況をお聞きします。次のステップをお伝えします。
STEP 2：登記状況の確認と司法書士の紹介 登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、未登記の内容を確認します。必要に応じて、提携する司法書士をご紹介します。
STEP 3：相続登記と買取査定を並行して進める 遺産分割協議書の作成・署名収集と、買取価格の提示を同時に進めます。
STEP 4：登記完了と同時に売買契約・決済 登記が完了したタイミングで売買契約を締結し、現金でのお支払いをします。仲介手数料はかかりません。
空き家の買取全般については空き家の買取｜放置している空き家を現金化する方法もあわせてご覧ください。
まとめ：4月は「動き出し」のタイミング
- 相続登記は2024年4月に義務化。過去の相続も2027年3月31日が期限
- 未登記のまま仲介売却はできないが、買取なら登記と売却を同時並行で進められる
- 相談は未登記の状態からでも可能。早めに動くほど選択肢が広がります
4月は年度が変わり、相続の手続きを意識する方が増える時期です。「登記が終わってから」ではなく、今の状態のままでご相談ください。
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宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号