相続登記を自分でやる費用はいくら？司法書士との比較・評価額別シミュレーションを宅建業者が解説
相続で不動産を取得したとき、多くの方が「相続登記は自分でできるのか」「費用はいくらかかるのか」と疑問を持ちます。
結論を先にお伝えします。相続登記は自分で申請できます。費用の目安は「登録免許税（評価額の0.4%）＋書類取得費（5,000円〜1万5,000円）」で、司法書士に依頼する場合より5万〜12万円ほど節約できます。ただし、相続関係が複雑なケースは専門家への依頼が安心です。
この記事では、自分でやる場合の費用内訳・評価額別のシミュレーション・自分でやりにくいケースの見分け方・そして「売却で費用を賄う方法」まで、宅建業者の立場から解説します。
相続登記の費用：自分でやる場合の全体像
相続登記の費用は、①登録免許税と②書類取得費用の2種類です。
| 費用の種類 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額 × 0.4% | 相続登記では必ず発生（一部免除規定あり） |
| 書類取得費用 | 5,000円〜1万5,000円 | 相続人の数・戸籍の通数で変わる |
| 自分でやる合計 | 評価額1,000万円なら約4.5万〜5.5万円 | 司法書士報酬は含まない |
①登録免許税の計算方法と評価額別シミュレーション
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。計算式は以下のとおりです。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 4 ÷ 1,000（100円未満切り捨て、最低1,000円）
評価額は毎年5月ごろ届く固定資産税の課税明細書、または市区町村役所で取得できる「固定資産税評価証明書」に記載されています。
評価額別の登録免許税シミュレーション
| 固定資産税評価額 | 登録免許税（0.4%） |
|---|---|
| 500万円 | 2万円 |
| 1,000万円 | 4万円 |
| 1,500万円 | 6万円 |
| 2,000万円 | 8万円 |
| 3,000万円 | 12万円 |
| 5,000万円 | 20万円 |
土地と建物の両方がある場合は、評価額を合算して計算します。土地700万円・建物300万円なら合計1,000万円 × 0.4% = 4万円です。
登録免許税が免除・軽減されるケース
- 固定資産税評価額が100万円以下の土地: 免除（2026年3月31日まで）
- 相続人（直系血族・配偶者）が相続した土地で、一定の条件を満たす場合に「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き渡す選択肢もあります（別途審査費用が発生）
②書類取得費用の内訳
必要書類と取得費用の一覧
| 書類 | 取得先 | 費用（目安） |
|---|---|---|
| 被相続人の除籍謄本・改製原戸籍（出生〜死亡分） | 市区町村役所 | 750円/通 × 複数通 |
| 相続人の戸籍謄本 | 市区町村役所 | 450円/通 |
| 被相続人の住民票除票（本籍記載） | 市区町村役所 | 200〜300円 |
| 相続人の住民票（本籍記載） | 市区町村役所 | 200〜300円 |
| 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書添付用） | 市区町村役所 | 200〜300円/通 |
| 固定資産税評価証明書 | 市区町村役所または都税事務所 | 200〜400円 |
| 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本） | 法務局または法務局オンライン | 480円（窓口）/ 332円（オンライン） |
書類取得実費の合計目安: 相続人が2〜3人・被相続人の戸籍が3〜4通程度の一般的なケースで、5,000円〜1万5,000円ほどです。
遺産分割協議書は自分で作成できる
「誰が不動産を相続するか」を定めた遺産分割協議書は、法律上の書式制限がなく自分で作成できます。法務局のホームページにひな型が公開されているので参考にしてください。内容が複雑なケースでは、司法書士や弁護士に作成を依頼することもできます（別途費用が発生します）。
司法書士に依頼する場合の費用相場
司法書士に相続登記を依頼した場合、司法書士報酬が加わります。
| 費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 評価額 × 0.4%（同じ） |
| 司法書士報酬 | 5万〜12万円（物件・相続人数による） |
| 書類収集代行費 | 1万〜2万円（含む場合もある） |
| 合計 | 評価額1,000万円なら10万〜18万円 |
司法書士報酬に法定の定めはなく、事務所・地域・物件の複雑さによって異なります。複数の司法書士事務所に見積もりを依頼して比較することをおすすめします。
自分 vs 司法書士：費用の差と選び方
| 項目 | 自分でやる | 司法書士に依頼 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 評価額 × 0.4% | 評価額 × 0.4%（同じ） |
| その他の費用 | 書類取得実費のみ | 報酬5万〜12万円＋書類代行費 |
| 時間・手間 | 多い（書類収集・申請書作成） | 少ない（依頼するだけ） |
| ミスのリスク | あり（差し戻しの可能性） | 少ない |
| 向いているケース | 相続人が少ない・シンプルな相続 | 複雑な相続・遠方・時間がない場合 |
費用の差だけを見れば、自分でやると5万〜12万円の節約になります。ただし、戸籍謄本を何通も取得する作業や法務局への申請書作成に数時間〜数日かかることは覚悟してください。
相続登記を自分でやる6ステップ
ステップ1：不動産の確認
固定資産税の課税明細書・権利証（登記識別情報通知）で相続する不動産の所在地・地番・家屋番号を確認します。登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得し、現在の名義人が被相続人であることも確認してください。
ステップ2：相続人の確定
被相続人の出生〜死亡の連続した戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍を含む）をすべて収集し、法定相続人を確定します。市区町村が異なる場合は、各役所に郵送で請求することも可能です。
ステップ3：遺産分割協議書の作成
相続人全員で協議し、誰が不動産を取得するかを決定します。合意内容を遺産分割協議書に記載し、相続人全員の署名と実印・印鑑証明書を添付します。
ステップ4：登記申請書の作成
法務局のホームページの申請書ひな型を参考に、申請書を作成します。記載事項は「登記の目的」「原因（相続の発生年月日）」「相続人の氏名・住所」「不動産の表示」などです。
ステップ5：申請
申請方法は①法務局窓口、②郵送、③オンライン（登記ねっと）の3つです。登録免許税は収入印紙で納付（窓口・郵送の場合）、またはオンライン申請で電子納付も可能です。
ポイント: 法務局では事前相談（書類の確認）を無料で受け付けています。申請前に持参すると、差し戻しのリスクを下げられます。
ステップ6：登記識別情報通知の受領
登記完了後、法務局から「登記識別情報通知」（新しい権利証）が交付されます。通常、申請から1〜2週間で完了します。
自分でやるのが難しいケース
以下の状況では、司法書士への依頼を検討してください。
| ケース | 難しい理由 |
|---|---|
| 数次相続（相続人が亡くなり、さらに相続が発生） | 登記を複数回申請する必要があり、書類が膨大になる |
| 相続人が多数（甥姪まで相続権が広がっている） | 全員の同意・書類収集が困難 |
| 遺言書の内容に争いがある | 法的判断が必要 |
| 相続放棄した人がいる | 相続放棄申述受理証明書の取得・添付が必要 |
| 農地・山林を含む | 農業委員会への届出等が別途必要なケースがある |
| 未登記建物がある | 表題登記から必要になる |
| 遺言執行者が選任されている | 遺言執行者が申請者になるため手続きが異なる |
「もしかして複雑かも」と感じた場合は、まず法務局の相談窓口か司法書士に確認するのが安全です。
売却するなら登記費用を売却代金から充当できる
相続した不動産を売却する予定がある場合、登記費用を先払いする必要はありません。買取業者に相談すれば、登記手続きのスケジュールを売却の流れに組み込むことが可能です。
売却で解消できること
- 登録免許税と司法書士報酬を売却代金から充当できる（実質的に手出しゼロも可能）
- 登記後の固定資産税・管理費の負担がなくなる
- 2027年3月31日の経過措置期限（過去の相続分）を気にせず、適切なタイミングで動ける
「登記が済んでいないから売れない」は誤解
被相続人名義のまま買主へ直接所有権移転することはできませんが、買取業者に相談することは可能です。売買の流れの中で相続登記を進め、決済時に登録免許税・司法書士報酬を売却代金から支払う形を提案できる業者もいます。一人で抱え込まず、まずは相談してみてください。
まとめ：相続登記の費用を整理して、早めに行動を
相続登記を自分で行う場合の費用は、登録免許税（評価額の0.4%）＋書類取得費用（5,000円〜1万5,000円）が中心です。シンプルな相続関係であれば、十分に自分で対応できます。
一方、相続関係が複雑なケースでは司法書士への依頼が安心です。また、不動産を売却する予定であれば、登記費用を売却代金から充当するという選択肢も検討してみてください。
2027年3月31日の経過措置期限も近づいています。「いつかやろう」ではなく、今の状況を整理することが第一歩です。
- 相続登記を自分でやる費用: 登録免許税（評価額×0.4%）＋書類取得費（5,000円〜1万5,000円）
- 司法書士に依頼する費用: 上記＋報酬5万〜12万円
- 売却を検討するなら: 費用を売却代金から充当できるケースあり
相続した不動産の扱いにお困りの方は、お気軽にご相談ください。相続登記が済んでいない物件でも、登記手続きのサポートを含めて対応いたします。