離婚で家を売る時の注意点｜ローンが残っている場合の対処法
離婚時の不動産の扱いは「①売却して現金を分ける」「②どちらかが住み続ける」「③賃貸に出す」の3パターンが基本です。住宅ローンが残っている場合は、残債が売却価格を上回る「オーバーローン」かどうかで対処法が大きく変わります。
この記事では、離婚に伴う不動産売却で押さえておくべきポイントを整理します。
財産分与の基本
離婚時の財産分与は、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を原則2分の1ずつ分ける制度です。
財産分与の対象になる不動産
- 婚姻中に購入したマイホーム → 対象
- 婚姻前から所有していた不動産 → 対象外（特有財産）
- 相続で取得した不動産 → 原則対象外
名義が夫単独であっても、婚姻期間中に購入した家は共有財産とみなされます。住宅ローンを夫が払っていても、妻が家事や育児で貢献していたのであれば、原則として2分の1ずつの分与になります。
財産分与の請求期限
財産分与を請求できる期限は離婚後2年以内です。この期限を過ぎると請求できなくなるため、離婚前に分与の取り決めをしておくのが安全です。
住宅ローンが残っている場合
離婚時に最も問題になるのが住宅ローンです。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンの平均返済期間は約32年（2023年度フラット35利用者調査）。離婚時に完済できているケースは少数です。
アンダーローンの場合（売却価格 > 残債）
売却価格がローン残債を上回っていれば、売却して残ったお金を分けるのが最もシンプルです。売却の具体的な流れははじめての不動産売却ガイドで解説しています。
計算例
- 売却価格：3,000万円
- ローン残債：2,000万円
- 売却費用（仲介手数料等）：約106万円
- 手元に残る金額：3,000万円 − 2,000万円 − 106万円 = 約894万円
- 1人あたり：約447万円
オーバーローンの場合（売却価格 < 残債）
売却価格よりもローン残債が多い場合、売却してもローンが残ります。この場合の選択肢は主に3つです。
| 選択肢 | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| ①差額を自己資金で補填 | 不足分を貯金等から支払い完済 | 完全に清算できる | まとまった資金が必要 |
| ②任意売却 | 金融機関の同意を得て残債ありで売却 | 競売より高く売れる | 信用情報に影響する場合あり |
| ③どちらかが住み続ける | ローンを引き続き返済 | 住居を確保できる | ローン名義の問題が残る |
宅建士の視点：オーバーローンの場合でも、まずは不動産の査定を受けて現在の市場価格を正確に把握することが大切です。「オーバーローンだと思っていたけど、査定してみたらアンダーローンだった」というケースは大阪市内では珍しくありません。特にここ数年は不動産価格が上昇傾向にあり、購入時より値上がりしている物件も多いです。査定額の見方や注意点は査定額の差の理由と高すぎる査定の注意点も参考にしてください。
売却のタイミング：離婚前 vs 離婚後
不動産の売却を離婚前と離婚後のどちらに行うかで、税金や手続きが変わります。
離婚前に売却する場合
- メリット：財産分与の取り決めがシンプルになる、離婚後にトラブルが起きにくい
- デメリット：売却に時間がかかると離婚が遅れる、贈与税がかかる可能性がある（婚姻中の財産移転は贈与とみなされる場合）
離婚後に売却する場合
- メリット：財産分与として渡す場合、贈与税がかからない。売却を急がずに済む
- デメリット：離婚後も元配偶者との連絡・協力が必要、共有名義の場合は両者の同意が必要
一般的には離婚後に売却する方が税務上有利になるケースが多いですが、状況によって異なるため個別の判断が必要です。
共有名義の場合の手続き
夫婦共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意と署名・捺印が必要です。離婚後に連絡が取れなくなるリスクを考えると、離婚前に売却の合意を書面で残しておくことが重要です。
共有名義を解消する方法
売却以外にも、以下の方法で共有名義を解消できます。
- 持分の買取：どちらかの持分をもう一方が買い取る
- 持分の放棄：一方の持分を放棄し、もう一方の単独名義にする（登記が必要）
ただし、住宅ローンが残っている場合は金融機関の承認が必要です。ローンの名義変更や借り換えが認められないケースも多いため、事前に金融機関に相談してください。
子どもがいる場合の住居の考え方
子どもがいる場合、住居の問題はさらに複雑になります。
養育費と住居の関係
子どもの養育費に住居費を含めるかどうかで、金額が変わります。たとえば、妻が子どもと自宅に住み続け、夫がローンを払い続ける場合、その住宅ローンの支払いは養育費の一部と見なされることがあります。
子どもの学校区の問題
子どもが小中学校に通っている場合、転校を避けるために現在の家に住み続けたいというケースは多いです。この場合、子どもが卒業するまでの期間限定で一方が住み続け、その後売却するという取り決めをすることも可能です。ただし、取り決めは公正証書にしておくことを強くおすすめします。口約束ではトラブルの元になります。
宅建士の視点：離婚時の不動産問題は、不動産会社だけでなく弁護士・税理士と連携して進めるのが理想です。当社では弁護士や税理士と連携した対応も可能ですので、「何から手を付ければいいかわからない」という状態でもお気軽にご相談ください。大阪家庭裁判所での調停も含めて、手続きの全体像をご説明します。
よくある質問（FAQ）
Q. 夫名義のローンの連帯保証人になっています。離婚しても保証は外れますか？
離婚しただけでは連帯保証人から外れません。連帯保証を外すには、①ローンの借り換え（新たな保証人を立てる）、②ローンの完済、③金融機関との交渉のいずれかが必要です。元配偶者がローンを滞納すると、連帯保証人に返済義務が生じます。全国の住宅ローンの年間滞納率は約1.5〜2.0%と低くはない数字であるため、離婚時に保証の問題は解決しておくことが重要です。
Q. 名義変更だけすればいいのでは？ローンの名義変更は簡単にできますか？
住宅ローンの名義変更（債務者の変更）は、金融機関の審査が必要で簡単ではありません。新しい名義人に十分な返済能力がなければ認められません。不動産の登記上の名義変更はできても、ローンの名義変更ができないという「ねじれ」が生じるケースは非常に多いです。この場合、他の金融機関で借り換えを検討するのも一つの方法です。
Q. 慰謝料の代わりに家をもらうことはできますか？
可能です。これは「代物弁済（だいぶつべんさい）」と呼ばれ、金銭の代わりに不動産で慰謝料を支払う方法です。ただし、不動産の評価額が慰謝料の相場を大きく上回る場合は、差額分が贈与とみなされ贈与税がかかる可能性があります。また、住宅ローンが残っている場合は名義変更の問題が生じるため、弁護士に相談のうえ進めてください。
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