共有者が認知症になったら不動産は売れない？3つの売却方法を宅建業者が解説
共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。共有者の1人が認知症になり意思能力を失った場合、そのままでは不動産全体の売却が法律上できなくなります。
しかし、売却の方法がまったくないわけではありません。この記事では、共有者が認知症になった場合の不動産売却について、成年後見制度・持分売却・家族信託の3つの方法を、費用や手続きの流れとともに解説します。
こんなお悩みはありませんか？
- 兄弟で相続した実家を売りたいが、兄（姉）が認知症で同意できない
- 親と共有名義のマンションがあるが、親の認知症が進んで契約ができない
- 共有者が認知症でも売却する方法があるのか知りたい
- 成年後見制度を使うべきか、自分の持分だけ売った方がいいのか迷っている
- 共有不動産を放置しているが、固定資産税や管理費の負担が重い
- 認知症になる前に何か対策しておくべきだったのか後悔している
共有者が認知症になると、不動産の扱いが一気に複雑になります。ただし、状況に応じた対処法はありますので、一つずつ確認していきましょう。
なぜ共有者が認知症だと不動産を売れないのか
全体売却には共有者全員の同意が必要
不動産全体の売却は、法律上「共有物の処分（変更）行為」にあたります。民法第251条により、共有物の変更（処分を含む）には共有者全員の同意が必要です。
つまり、共有者が3人いれば3人全員が「売却に同意する」と意思表示しなければ、売買契約は成立しません。
意思能力のない契約は無効
認知症が進行して意思能力（契約内容を理解し、判断する能力）が失われた場合、その方が行った法律行為は無効です（民法第3条の2）。
たとえ署名や押印があっても、意思能力がない状態で結んだ売買契約は後から無効になる可能性があります。このリスクがあるため、不動産会社や買主は認知症の方との契約を避けるのが一般的です。
委任状を代筆しても無効
「認知症の親の代わりに委任状を書けばよいのでは」と思われるかもしれません。しかし、委任契約も法律行為であり、委任者本人に意思能力が必要です。本人に意思能力がない状態で作成された委任状は法的に無効です。
令和5年の民法改正は使えないのか
令和5年（2023年）4月施行の改正民法では、所在不明の共有者がいる場合に、裁判所の関与のもとで持分取得や不動産の処分ができる制度が新設されました。しかし、この制度は共有者の「所在」が不明な場合を対象としています。認知症で意思能力がないケースには直接適用されません。認知症の共有者への対応は、以下で解説する成年後見制度の利用が基本となります。
方法①：成年後見制度を利用して全体売却する
成年後見制度とは
成年後見制度とは、認知症や知的障害などで判断能力が不十分な方のために、家庭裁判所が後見人を選任し、本人に代わって財産管理や法律行為を行う制度です。
共有不動産の場合、認知症の共有者に成年後見人がつけば、後見人が本人に代わって売却に同意できるようになります。認知症になった後でも申立てが可能なため、現時点で認知症が進んでいるケースでも利用できます。
認知症の親の家を売却する方法では、単独所有のケースを詳しく解説しています。共有名義の場合は本記事の内容を参考にしてください。
申立てから売却までの流れ
- 申立て準備（1〜2ヶ月）：医師の診断書・戸籍謄本・財産目録などを用意します
- 家庭裁判所への申立て：認知症の共有者の住所地を管轄する家庭裁判所に申立書を提出します
- 後見人の選任（申立てから2〜4ヶ月）：裁判所が後見人を選任します。親族が選ばれることもありますが、弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるケースが多くなっています
- 居住用不動産の場合は家庭裁判所の許可申請：認知症の方が住んでいた（住んでいる）不動産の場合、売却には家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）
- 売却活動・契約・引渡し：後見人が本人に代わって売買契約に同意し、手続きを進めます
申立てから売却活動を始められるまで、合計で4〜6ヶ月程度かかることが一般的です。
費用の目安
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 申立手数料（収入印紙） | 800円 |
| 後見登記手数料（収入印紙） | 2,600円 |
| 郵便切手 | 約3,000〜5,000円 |
| 戸籍・診断書等の取得 | 数千円〜1万円程度 |
| 鑑定費用（必要な場合のみ） | 10万〜20万円 |
| 司法書士・弁護士への申立て代行 | 10万〜30万円 |
| 後見人への月額報酬 | 月2万〜6万円（本人の財産から支払い） |
後見人への報酬は、本人が亡くなるまで継続的に発生します。不動産売却だけが目的であっても、一度始めた後見は原則としてやめることができません。
メリット
- 不動産全体を市場価格に近い金額で売却できる
- 共有状態が完全に解消される
- 法的に安全な手続きで進められる
デメリット
- 後見人選任まで4〜6ヶ月かかる
- 専門家が後見人になった場合、月2〜6万円の報酬が本人の死亡まで続く
- 後見人が売却の必要性を認めない場合がある
- 居住用不動産の場合は家庭裁判所の許可が必要で、許可が下りない可能性もある
方法②：自分の持分だけを売却する
持分売却とは
不動産の共有持分は、各共有者が自分の判断だけで自由に売却できます。共有物全体の売却（処分）には全員の同意が必要ですが、自分の持分の売却は単独で行えます。
つまり、認知症の共有者がいても、自分の持分だけであれば問題なく売却できます。成年後見人の選任を待つ必要もありません。
共有名義の不動産を売却する方法で共有持分の売却について詳しく解説しています。
売却価格の目安
持分だけの売却は、一般の買主にはほぼ需要がありません。買い手は共有持分の買取を専門とする不動産業者に限られます。持分買取の詳細は「共有持分の買取ガイド」でも解説しています。
売却価格の目安は以下のとおりです。
| 売却先 | 価格の目安 |
|---|---|
| 他の共有者に売る | 市場価格 × 持分割合（最も高い） |
| 買取専門業者に売る | 市場価格 × 持分割合 × 50〜70% |
たとえば、不動産全体の市場価格が3,000万円、自分の持分が2分の1の場合：
- 他の共有者に売る場合：約1,500万円
- 買取専門業者に売る場合：約750万〜1,050万円
持分売却の場合、不動産全体を売った場合に比べて手取り額は大幅に下がります。しかし、成年後見制度の費用や待ち時間を考慮すると、状況によっては合理的な選択肢になりえます。
メリット
- 他の共有者の同意なしで売却できる
- 成年後見人の選任を待たずに短期間（最短1〜2週間）で現金化できる
- 手続きがシンプルで、後見人報酬などの継続的な費用が発生しない
デメリット
- 売却価格が大幅に下がる（全体売却の50〜70%程度）
- 認知症の共有者の持分はそのまま残る（共有状態が完全には解消されない）
- 買い手が限られる（持分買取専門業者がほとんど）
方法③：家族信託を事前に設定しておく（認知症になる前の対策）
家族信託とは
家族信託（民事信託）とは、財産を持っている方（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分を任せる契約です。
共有持分を家族信託に組み入れておけば、共有者が認知症になった後でも、受託者の判断で持分を含む不動産の売却に同意できるようになります。
家族信託の仕組み（共有持分のケース）
たとえば、兄弟2人で実家を共有している場合：
- 委託者：高齢の兄（認知症リスクがある方）
- 受託者：弟（信託を受けて管理する方）
- 受益者：兄本人（信託財産の利益を受ける方）
この信託契約を結んでおけば、兄が認知症になった後も、弟が受託者として兄の持分について売却に同意できます。売却代金は受益者である兄のために管理されます。
費用の目安
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 司法書士・弁護士への報酬 | 30万〜70万円 |
| 公正証書の作成費用 | 3万〜10万円 |
| 信託登記費用 | 登録免許税（固定資産税評価額の0.3〜0.4%）+ 司法書士報酬 |
初期費用は成年後見制度より高くなることが多いですが、月額の報酬が発生しない点が大きな違いです。
注意点
- 認知症が進んでからでは契約できない：家族信託も契約行為のため、委託者に意思能力が必要です。「認知症と診断されたから家族信託を」では遅い場合があります
- 軽度認知症の段階なら間に合う可能性がある：医師の診断や公証人の判断により、契約内容を理解できる状態であれば契約可能です。ただし、個別の判断になるため、早めに専門家に相談してください
- 受託者の選任が重要：信頼できる家族がいない場合は利用が難しい面があります
3つの方法の比較
| 比較項目 | 成年後見制度 | 持分売却 | 家族信託 |
|---|---|---|---|
| 認知症後でも使えるか | 使える | 使える | 使えない（事前に契約が必要） |
| 不動産全体を売れるか | 売れる | 自分の持分のみ | 売れる |
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格の50〜70% | 市場価格に近い |
| 手続き期間 | 4〜6ヶ月 | 最短1〜2週間 | 契約まで1.5〜2ヶ月 |
| 初期費用 | 数万〜30万円 | ほぼなし | 30万〜70万円 |
| 継続費用 | 月2〜6万円（死亡まで） | なし | なし |
| 裁判所の関与 | あり | なし | なし |
共有者が認知症のときに「やってはいけないこと」
本人の代わりに契約書に署名・押印する
認知症の共有者に代わって契約書に署名したり、委任状を代筆したりすることは私文書偽造罪（刑法第159条）に問われる可能性があります。たとえ家族であっても、本人に意思能力がない状態での代筆は認められません。
認知症を隠して売却手続きを進める
共有者の認知症を隠して売買契約を結んだ場合、後から契約が無効になるリスクがあります。買主や不動産会社に損害を与えた場合は、損害賠償を請求される可能性もあります。
何もせずに放置する
共有不動産を放置していると、以下のリスクがあります。
- 固定資産税の負担が毎年かかり続ける
- 建物の老朽化が進み、資産価値が下がる
- 管理不全の空き家は特定空家に指定され、固定資産税が最大6倍になる可能性がある（空家等対策特別措置法）
- 二次相続が発生すると共有者がさらに増え、問題がより複雑になる
早めに対処法を検討することが重要です。
よくある相談パターンと対応の考え方
パターン1：「兄弟で相続した実家、兄が認知症で売れない」
相続で兄弟の共有になった実家で、共有者の1人が認知症になるケースは非常に多い相談です。
対応の考え方：売却を急がないのであれば成年後見制度を利用して全体売却を目指す方法が有利です。急ぎの場合や後見制度の費用負担が重い場合は、自分の持分を買取業者に売却することも選択肢になります。
パターン2：「高齢の親と共有名義。親の認知症が進みそう」
まだ認知症の診断を受けていない、または軽度の段階であれば、今のうちに家族信託を設定しておくことをおすすめします。認知症が進んでからでは手遅れになります。
パターン3：「共有者が認知症で、固定資産税だけ払い続けている」
放置すればするほど負担が増えます。成年後見制度の申立てか、持分売却のどちらかで早めに動くことを検討してください。まずは状況を整理するために、不動産の専門家に相談することが第一歩です。
まとめ
共有者が認知症になると、不動産全体の売却は原則としてできなくなります。しかし、成年後見制度の利用や自分の持分だけの売却といった方法で対処することは可能です。
- 時間はかかっても高く売りたい → 成年後見制度で全体売却
- 早く手放したい・手続きを簡単にしたい → 持分のみ買取業者に売却
- まだ認知症になっていない → 今のうちに家族信託で備える
どの方法が最適かは、不動産の種類・共有者の人数・認知症の進行度・売却の緊急度によって変わります。まずは現在の状況を整理して、専門家に相談されることをおすすめします。
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