相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除｜適用条件・2024年改正・申告方法を解説
Q: 相続した空き家を売るときに3,000万円の税金が控除できると聞きましたが、誰でも使えますか？
A: 「被相続人居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」は、一定の条件を満たした相続した空き家の売却に使える制度です。適用されると最大3,000万円（2024年改正後は相続人3人以上で最大2,000万円）の控除が受けられ、多くの場合で税額がゼロになります。ただし、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前建築）の家屋に限られるなど、細かい条件があります。
相続した空き家を売却した際の利益（譲渡所得）から、最大3,000万円を控除できる税の特例があります。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（租税特別措置法35条3項）。売却益が3,000万円以内であれば税額がゼロになるため、活用できるかどうかで手取り額が数百万円変わることもあります。
親から相続した実家が空き家になっている、というケースは珍しくありません。その空き家を売りたいと思ったとき、「税金がどのくらいかかるか」は真っ先に気になる点のひとつです。
条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる特例があります。2026年現在も有効で、令和9年（2027年）12月31日まで適用期間が延長されています。
ただし、この特例には細かい条件があり、2024年に重要な改正がありました。この記事では、適用条件・2024年改正内容・申告手続きを順番に解説します。
この特例でいくら節税できる？計算シミュレーション
特例の効果を具体的な数字で確認します。
シミュレーション①：取得費がわかる場合
- 売却価格：2,500万円
- 取得費（親が30年前に購入した際の金額、建物の減価償却後）：1,200万円
- 譲渡費用（仲介手数料・印紙代など）：86万円
- 譲渡所得：2,500万円 − 1,200万円 − 86万円 ＝ 1,214万円
| 特例なし | 特例適用後 | |
|---|---|---|
| 課税譲渡所得 | 1,214万円 | 0円（1,214万円 − 3,000万円） |
| 税額（長期譲渡所得 約20.315%） | 約246万円 | 0円 |
シミュレーション②：取得費が不明な場合（概算取得費5%を使用）
相続した不動産で購入時の契約書が見つからない場合、売却価格の5%を取得費として計算します。
- 売却価格：2,500万円
- 概算取得費（5%）：125万円
- 譲渡費用：86万円
- 譲渡所得：2,500万円 − 125万円 − 86万円 ＝ 2,289万円
| 特例なし | 特例適用後 | |
|---|---|---|
| 課税譲渡所得 | 2,289万円 | 0円（2,289万円 − 3,000万円） |
| 税額（長期譲渡所得） | 約465万円 | 0円 |
取得費が不明なケースでも、この特例が適用できれば大きな節税になります。
適用を受けるための主な条件
この特例を使うには、家屋・売却・手続きそれぞれに条件があります。すべてを満たした場合にのみ適用されます。
家屋の条件（建物そのものの要件）
| 条件 | 詳細 |
|---|---|
| 建築時期 | 昭和56年5月31日以前（旧耐震基準）に建てられた家屋 |
| 種類 | 戸建てのみ。マンション（区分所有建物）は対象外 |
| 被相続人の居住状況 | 相続の直前まで被相続人（亡くなった方）のみが居住していた |
| 相続後の状態 | 相続から売却まで、事業・賃貸・居住の用に供していない |
売却の条件
| 条件 | 詳細 |
|---|---|
| 売却期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却 |
| 売却価格 | 1億円以下（相続人が複数の場合は合算額で判定） |
| 売却時の建物状態 | 耐震改修して売るか、建物を取り壊して更地で売る |
| 買主 | 配偶者・直系血族・特別な関係者でないこと |
「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限は少しわかりにくいです。例を挙げると：
- 相続開始日：2023年5月10日
- 3年後の応当日：2026年5月10日
- 期限：2026年12月31日までに売却すれば間に合います
相続した日によっては「3年を少し過ぎていても、その年の12月31日まで大丈夫」というケースがあります。
建物の状態に関する条件（重要・2024年改正あり）
建物をどう扱うかも重要です。以下のいずれかに該当する必要があります。
- 耐震改修して売る：耐震基準適合証明書を取得した上で家屋ごと売却
- 取り壊して更地で売る：解体後の土地を売却
- 売却後に買主が取り壊す・耐震改修する（2024年改正で追加）：売却の翌年2月15日までに買主が取り壊しまたは耐震改修を完了させる場合も適用可
（3）は2024年1月1日から適用開始されたルールです。「売主側では解体費用が用意できない」「老朽化で解体作業が難しい」という場合でも、買主側で対応してもらうことで特例の適用が可能になりました。
2024年（令和6年）改正で変わった3つのポイント
2024年（令和6年）1月1日以降の売却に適用される改正内容は3点あります。
① 相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減額
| 相続人の人数 | 控除額の上限 |
|---|---|
| 1人または2人 | 最大3,000万円 |
| 3人以上 | 最大2,000万円 |
例えば3人の子どもで実家を相続した場合、一人が家屋を取得して売却する際の控除上限は2,000万円になります（従来は3,000万円）。遺産分割で誰が家屋を取得するかによって税負担が変わる可能性があるため、分割方法を決める段階で確認しておくことが重要です。
② 買主が取り壊し・耐震改修をする場合も適用可能に
前述のとおり、売却後翌年2月15日までに買主が家屋を取り壊すか耐震改修を完了させた場合でも、売主側で特例が使えるようになりました。
これにより、「解体費用の負担が難しい」「物件の状態上、売主側での解体が困難」という状況でも、買主（たとえば買取業者）が解体を担う形であれば特例の適用機会が広がりました。
③ 老人ホーム入居後の居住要件の継続確認（2019年〜）
被相続人が要介護認定または要支援認定を受けて老人ホーム等に入所していた場合、入所前に居住していた家屋も対象となります。条件は、入所後から相続開始まで家屋が事業・賃貸・居住の用に供されていないことです。
「親が施設に入所してから空き家になっていた実家」でも、この要件を満たせば特例が使えます。相続した実家が老人ホーム入所前後から空き家だった場合はご確認ください。
申告手続きの流れ
この特例は確定申告が必須です。売却益が控除で0円になる場合でも、申告しなければ特例は適用されません。
必要書類
| 書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署・国税庁HPのe-Tax |
| 譲渡所得の内訳書 | 国税庁HPよりダウンロード |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 売却した物件の所在する市区町村（要事前申請） |
| 売買契約書（売却時・相続時） | 手元に保管 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 耐震基準適合証明書 | 耐震改修して売った場合。建築士等が発行 |
| 建物滅失証明書・建物滅失登記 | 取り壊して売った場合 |
「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が特にポイントです。市区町村の窓口に申請しますが、発行まで数週間かかる場合があります。売却が決まったらすぐに申請を始めることをお勧めします。
申告スケジュール
| 時期 | 内容 |
|---|---|
| 売却後すぐ | 市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」を申請 |
| 翌年2月16日〜3月15日 | 確定申告（税務署またはe-Tax） |
| 翌年2月15日まで（該当者のみ） | 買主が取り壊し・耐震改修を完了させる（2024年改正の場合） |
宅建業者の視点：相続後すぐに賃貸に出してしまうと、「相続から売却まで未使用」の条件を満たせなくなります。実際の取引でも、この点に気づかず特例を使えなかったというケースがありました。相続した空き家を賃貸に出す前に、まず売却の可能性を検討することをお勧めします。
よくある落とし穴・注意点
① 昭和57年以降に建てられた家は対象外
1981年（昭和56年）6月1日以降に建てられた家は新耐震基準に基づく建物として、この特例の対象外です。建築確認年月日は登記事項証明書で確認できます。築年数だけで判断せず、建築確認日を確認してください。
② 相続後に賃貸・居住に使うと対象外
相続後に家屋を誰かに貸したり、相続人自身が居住したりすると、「相続から売却まで未使用」の条件を満たせなくなります。空き家を維持しながら売却を進めることが重要です。
③ 売却価格1億円超の物件は全体が対象外
売却価格が1億円を超えると、控除額が減るのではなく特例そのものが使えなくなります。相続人が複数人で共同売却する場合も、合計額で判定します（例：2人で1棟を売却した場合の合計が1億円以下かどうか）。
④ マイホームの3,000万円特別控除との併用不可
自分が住んでいるマイホームの売却で使える「居住用財産の3,000万円特別控除」とは別の制度です。同じ年に両方を適用することはできません。
⑤ 「取得費加算の特例」との選択適用
相続税を支払った場合に使える「取得費加算の特例」は、同一の資産に対して空き家特例との同時適用ができません。どちらを使うか有利な方を計算して選択する必要があります。
よくある質問（FAQ）
Q. 更地になっている土地を相続した場合、この特例は使えますか？
A. 建物がない土地のみの相続では使えません。この特例は「被相続人居住用家屋（建物）」が前提です。相続時に建物が残っており、それを取り壊して更地で売却する、または耐震改修して売却することが条件になります。
Q. 相続した後すぐに売却しなければいけませんか？
A. 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば間に合います。例えば2023年1月1日に相続した場合、2026年12月31日が期限です。ただし、この期間中に賃貸・居住に使うと条件を満たせなくなります。
Q. 相続人3人で相続した場合、1人が家屋を取得して売却する場合の控除額はいくらですか？
A. 2024年改正後（2024年1月1日以降の売却）は、最大2,000万円が上限になります。相続人が3人以上かどうかの判定は、「その被相続人の相続人全体の数」で行われます。家屋を取得した人数ではなく、相続人の総数で判定する点に注意が必要です。
Q. 「確認書」の取得に時間がかかると聞きましたが、どこで申請しますか？
A. 売却した物件の所在地の市区町村（役所・役場）の窓口で申請します。申請に必要な書類や発行までの期間は自治体によって異なります（概ね2〜4週間）。売却後すぐに申請を開始し、確定申告の期限（翌年3月15日）に間に合うよう手続きを進めてください。
Q. 買取業者に売却する場合も特例は使えますか？
A. 買取業者（当社のような不動産買取業者）への売却でも特例は適用できます。ただし、買主が「親族等の特別な関係者」でないこと、および買取後に建物の取り壊しや耐震改修が行われることなど、その他の条件を満たす必要があります。
まとめ｜特例を確認してから空き家売却を進めましょう
相続した空き家の3,000万円特別控除は、適用できれば数百万円単位の節税につながります。要点をまとめると：
- 対象は昭和56年5月31日以前建築の戸建て（マンション除く）
- 相続直前まで被相続人のみが居住していたこと
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続人が3人以上なら控除上限は2,000万円に減額（2024年改正）
- 確定申告が必須。「被相続人居住用家屋等確認書」を事前に市区町村に申請すること
昭和57年以降の建物や1億円超の物件など、この特例が使えない場合でも、現況のまま直接買取という方法で、費用ゼロ・最短数日で現金化できるケースがあります。まずは現状をお気軽にご相談ください。
相続した空き家の売却、まず無料でご相談ください
「この特例が使えるか確認したい」「旧耐震基準かどうかわからない」「そもそも売れるか不安」という段階でも構いません。査定は無料で、相談したからといって売却の義務は生じません。
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