旧耐震基準の物件を売りたい｜耐震改修なしで現況買取できる方法【2026年版】
「父が昭和40年代に建てた実家を相続したのに、不動産会社に『住宅ローンが使えない』と言われて買い手が見つからない」——そんな相談が当社には毎月届きます。旧耐震基準の物件でも、現況買取という方法を選べば耐震診断も改修工事もなしに売却できます。仲介手数料もかかりません。
旧耐震基準物件の売却 — まとめ
- 旧耐震基準：1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた建物
- 売れにくい理由：住宅ローンが使いにくく、買い手が現金購入者に限られる
- 選択肢は4つ：耐震改修→仲介 / 現況のまま仲介 / 現況買取 / 解体→土地売却
- 最短で手放したいなら：耐震改修不要の現況買取が最も早い
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旧耐震基準とは｜1981年5月以前の建物に適用される古い耐震規定
旧耐震基準の建物は大阪市内だけでも数万棟単位で存在し、相続をきっかけに処分の相談が増えています
旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認基準を指します。1981年6月1日に建築基準法が改正され、いわゆる「新耐震基準」が施行されました。
| 比較項目 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
|---|---|---|
| 基準施行 | 1950年〜1981年5月31日まで | 1981年6月1日〜現在 |
| 要求耐震性能 | 震度5程度で倒壊しないこと | 震度6強〜7程度で倒壊しないこと |
| 判定の基準 | 壁量計算のみ（簡易） | 壁量計算＋バランス計算（厳格） |
| 住宅ローン | フラット35等の一部は利用不可 | 制限なし |
**判断は「建築確認の受付日」**で行います。完成年や登記年ではなく、建築確認申請が受け付けられた日付が1981年（昭和56年）5月31日以前であれば旧耐震基準の扱いになります。建築確認済証（昔の建物では「確認通知書」）に受付年月日が記載されています。
国土交通省の調査では、全国のマンション総ストック約710万戸のうち、旧耐震基準のマンションは約103万戸にのぼります（2024年末時点）。戸建て住宅を含めると、旧耐震基準の建物はさらに多く存在します。
宅建業者の視点: 「昭和56年より前に建てた家」というのが目安ですが、確認書類がない場合は法務局で登記簿謄本を取得し、建物の表示（新築年月日）で概算を判断することもできます。ただし、竣工と確認受付にはタイムラグがあるため、正確には建築確認済証の確認が必要です。
旧耐震基準の物件が売りにくい3つの理由
1. 住宅ローンが使いにくく、買い手が現金購入者に限られる
旧耐震基準の物件が売れにくい最大の理由は、買い手が住宅ローンを使いにくいことです。
フラット35（住宅金融支援機構の長期固定金利ローン）は、新耐震基準への適合が融資条件です。旧耐震基準の物件は原則として利用できません。
民間銀行の住宅ローンも、旧耐震基準の物件に対しては担保評価を厳しく見る傾向があります。「旧耐震だから融資できない」と断られるケースも少なくありません。
結果として、旧耐震基準の物件を一般市場で売ろうとすると、現金で一括購入できる買い手に限定されます。これが価格の下落と売却期間の長期化を引き起こします。
ただし例外があります。耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン控除の適用対象になり、フラット35など一部ローンの利用も可能になります。この証明書は、耐震診断士による現況調査で新耐震基準と同等以上の性能があると認められた場合、または耐震改修工事を実施した後に発行されます。
2. 地震保険の保険料が高くなる
旧耐震基準の建物は地震保険の保険料が高くなります。損害保険料率算出機構の規定では、1981年以前の木造建物の地震保険料は新耐震基準と比べて約1.5〜2倍になるケースがあります。
買い手は建物を購入した後、毎年この保険料を支払い続けます。購入コストだけでなくランニングコストも増えることが、購買意欲を下げる要因の一つです。
3. 買い手への重要事項説明が必要
旧耐震基準であることは、宅建業法上の重要事項として買い手に告知しなければなりません。仲介業者を通じた売却でも、直接買取でも、この告知義務は変わりません。
一般の買い手（個人）には「旧耐震基準」という言葉への漠然とした不安があり、告知後に購入を断念するケースも見られます。これも売却の難しさにつながります。
旧耐震基準の物件を売る4つの選択肢を比較する
耐震診断には一般木造住宅で2〜5万円程度かかります。耐震改修工事が必要になると費用は大きく増えます
旧耐震基準の物件を手放す際に検討できる方法は主に4つあります。
| 売却方法 | 費用・手間 | 売れるまでの期間 | 手取り額の目安 |
|---|---|---|---|
| 耐震改修→仲介売却 | 改修費100〜200万円＋仲介手数料 | 3〜6ヶ月 | 高め（改修費回収できれば） |
| 現況のまま仲介 | 仲介手数料のみ | 6ヶ月〜1年以上 | 中程度（買い手が限られる） |
| 現況買取 | 費用ゼロ・仲介手数料なし | 最短3〜7日 | やや低め |
| 解体→土地売却 | 解体費用100〜300万円 | 1〜3ヶ月 | 建物解体分のマイナスあり |
費用を一切かけずに早期に手放したいのであれば、現況買取が最も現実的な選択肢です。
一方、建物の状態が良く、立地が良いエリアであれば、耐震改修費用をかけて仲介売却した方が手取りが多くなるケースもあります。費用対効果の計算が重要です。
宅建業者の視点: 相談に来られる方の多くは「耐震改修をすれば高く売れるはず」と考えていますが、費用が100〜200万円かかるのに対し、査定額が50万円しか上がらなかったというケースもあります。まず現況買取の査定額を確認してから、改修の費用対効果を判断することをお勧めします。
現況買取なら耐震診断も改修工事も不要な理由
現況買取では、複雑な耐震に関する手続きを省いて売却手続きを進められます
当社のような買取専門業者が旧耐震基準の物件を現況のまま買い取れるのには、明確な理由があります。
現金購入だから住宅ローンの制約がない
仲介売却で問題になるのは、買い手が住宅ローンを使えないことでした。しかし買取業者は自社資金または事業用ローンを使って現金で購入します。個人向け住宅ローンの審査基準（新耐震基準の適合要件など）は関係ありません。
そのため、旧耐震基準であることは買取価格に影響しますが、買取自体ができないということはありません。
プロが現況を見て価格を決める
買取業者は買い取った後にリフォーム・リノベーションや転売・活用を前提とした事業として購入します。建物の現況・立地・周辺の市況を総合的に判断して価格を決めるため、「旧耐震基準だから断る」という判断にはなりません。
最短3日〜で現金化できる
売主側に書類が揃っていれば、査定から契約・決済まで最短3〜7日で完了することも可能です。仲介で半年〜1年以上かかるケースと比べて、時間的なストレスが大幅に軽減されます。固定資産税の支払いが続いている方、管理が難しい遠方の物件をお持ちの方に特に向いています。
旧耐震基準の物件を買取する際の流れ
- 無料査定の依頼：LINEまたはフォームで物件の住所・築年数・現状を送信
- 現地確認・査定：現地を確認し（または資料確認のみで）査定額を提示
- 売買契約の締結：価格・日程に合意したら売買契約を締結
- 決済・引き渡し：残代金の受け取りと鍵の引き渡しで完了
現況のままで構いません。片付けや清掃も不要です。
大阪市の耐震補助金は売却前に使えるか
大阪市では木造戸建て住宅を中心に、耐震診断・耐震改修に対する補助制度があります。補助を活用して耐震基準を満たしてから仲介売却するという選択肢も検討できます。
ただし、補助を活用して耐震改修をする場合には以下の点を事前に確認してください。
| 確認事項 | 注意点 |
|---|---|
| 補助対象の建物要件 | 昭和56年5月以前の木造住宅（RC造・マンションは別制度） |
| 工事期間 | 診断から工事完了まで数ヶ月かかることが多い |
| 費用対効果 | 補助後の自己負担額と査定アップ額を比較する |
| 補助金の種類 | 耐震診断補助・耐震改修補助・耐震建替え補助は別制度 |
補助制度の詳細や最新の申請受付状況は、大阪市の各区役所または大阪市住まいの相談窓口に問い合わせてください（制度の内容は年度ごとに変わることがあります）。
「改修の手間をかけずに早く手放したい」という場合は、補助金を使わずに現況買取が現実的な選択肢となります。
よくある質問
Q. 1981年より前に建てた家は全部旧耐震基準ですか？
A. 厳密には「建築確認申請の受付日」が1981年（昭和56年）5月31日以前であれば旧耐震基準です。完成年・引き渡し年ではなく確認を受けた日付が基準です。書類が残っていない場合は、法務局で建物の登記事項証明書を確認するか、市区町村の建築指導課で建築計画概要書を取り寄せる方法があります。
Q. 旧耐震基準の物件を相続した場合、登記は先に済ませる必要がありますか？
A. 2024年4月から相続登記が義務化されました（相続を知った日から3年以内）。買取・売却の前に登記を済ませておく必要があります。ただし、買取の相談や査定は登記前でも可能です。司法書士費用（3〜10万円程度）と登録免許税が必要になります。
Q. 旧耐震基準のマンションも買取できますか？
A. はい、対応しています。マンション（区分所有建物）の場合は、管理組合での修繕積立金の状況や管理規約の確認も必要です。まず無料査定にてお問い合わせください。
Q. 耐震基準適合証明書の取得費用はどのくらいかかりますか？
A. 建物の規模・構造によって異なりますが、木造戸建ての場合、耐震診断費用は2〜5万円程度が目安です。診断の結果、現状で新耐震基準と同等と判定されれば証明書が発行されます。耐震性が不足する場合は改修工事（100〜200万円以上）が必要になります。
Q. 旧耐震基準の物件をそのまま賃貸に出すことはできますか？
A. 法的には可能ですが、入居者への告知義務があります。また、旧耐震基準の物件が大地震で被害を受けた場合の損害賠償リスク、火災保険・地震保険の加入条件の確認が必要です。「管理の手間と費用がかかる割に収益性が低い」と判断して売却（買取）を選ぶオーナー様が多い状況です。
まとめ｜旧耐震基準の物件でも手放せる
旧耐震基準の物件が売れにくい最大の理由は、住宅ローンが使えないことで買い手が限られるからです。とはいえ、売却できないわけではありません。
- 耐震改修工事をして仲介で売る → 費用と時間がかかるが手取りは多くなる可能性あり
- 現況のまま買取業者に売る → 費用ゼロ・最短3日〜で現金化できる
どちらが合っているかは、建物の状態・立地・売り急ぎの有無によって変わります。まずは現況買取の査定額を確認してから判断することをお勧めします。査定は無料で、相談したからといって売却の義務は生じません。
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