雨漏り・傾き・老朽化した家でも売れる？現況買取の仕組みと3つの解決策【2026年版】
「雨漏りがひどくて、どこに売れば良いのかわからない」「GW帰省で実家を見たら傾いていた。もう売れないのでは」——こうしたお声を当社にご相談いただくことが増えています。
雨漏り・基礎の傾き・屋根の腐食がある家でも、修繕せずに売却できます。「現況買取」という選択肢を使えば、物件をそのままの状態で手放すことが可能です。
この記事では、老朽化した物件が通常売却で行き詰まる理由から、現況買取の仕組み・解体との費用比較・実際の買取事例まで、順を追ってお伝えします。
雨漏り・傾きがある家が「普通に売れない」理由
仲介売却の壁：物理的瑕疵
不動産売買では、物件に「物理的瑕疵（かし）」がある場合、売主は買主に告知する義務があります（民法上の契約不適合責任）。雨漏り・傾き・基礎のクラック・シロアリ被害などがこれに該当します。
仲介売却（一般の不動産会社を通じた売却）では、買い手が個人になることがほとんどです。個人の買い手にとって「雨漏りがある家」は敬遠の対象になりやすく、値引き交渉や購入キャンセルのリスクが高くなります。
買い手がつかない3つの原因
| 原因 | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローンが組めない | 物件の状態が悪いと金融機関の審査が通らないケースがある |
| 修繕費の見積もりが大きい | 雨漏り修繕は30〜200万円、基礎補修は50〜300万円以上になることも |
| 心理的な敬遠 | 「また問題が出るかもしれない」という不安で購入を躊躇する |
通常の仲介経路では、こうした物件は市場に長期間滞留するか、大幅な値下げを余儀なくされるのが実情です。
現況買取なら修繕ゼロで売れる3つの理由
① 現況買取の仕組み
現況買取とは、物件をそのままの状態（現況）で買取業者が直接購入する方法です。買主が業者になるため、住宅ローンの審査という概念がなく、物件の状態を熟知した上で購入価格が決まります。
仲介の「現状渡し（あすなろ渡し）」と混同されることがありますが、決定的な違いがあります。現状渡しは「修繕しない代わりに価格を下げる」という仲介の形式であるのに対し、現況買取は業者が買主として直接購入するため、個人の買い手を探す必要がありません。
② 契約不適合責任の免除
買取業者への売却では、売主の契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を免除する形で契約することが一般的です。雨漏りや傾きを告知した上で売却するため、「後から不具合が発覚して損害賠償を請求される」というリスクを大幅に低減できます。
仲介売却では、引渡し後も売主が契約不適合責任を負うことがあり、告知不足が原因でトラブルになるケースが年間数千件に上ります。現況買取はこのリスクを切り離せる点で、売主にとって大きなメリットがあります。
③ 片付け・ゴミ撤去も不要
買取業者が購入する場合、残置物（家具・荷物・ゴミ等）が残っていても対応できるケースが多くあります。「片付けが大変で手をつけられない」という状況でも、まずご相談ください。
宅建業者の視点: 当社がこれまで担当してきた案件でも、「天井が落ちていた」「廊下を歩くと床が抜けそう」という物件を複数買取してきました。買取業者は物件の「現在の市場価値」を見ます。建物の状態が悪くても、土地の立地・形状・再利用可能性によって価格は変わります。「どうせ売れない」と諦める前に、査定だけでも受けてみてください。
解体 vs 現況買取、どちらが得か比較
「解体して更地にしてから売った方が高く売れるのでは？」という疑問をよくいただきます。一概にどちらが得とは言えませんが、費用と手残り額の比較で判断することが重要です。
解体費用の相場（2026年現在）
| 構造 | 解体費用の目安（30坪の場合） |
|---|---|
| 木造 | 90〜150万円程度 |
| 軽量鉄骨造 | 120〜200万円程度 |
| RC（鉄筋コンクリート）造 | 180〜300万円程度 |
※アスベスト含有建材がある場合は別途除去費用が発生します
固定資産税への影響
更地にすると、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されなくなります。住宅が建っている土地は固定資産税が最大1/6に軽減されていますが、解体後は特例がなくなり、固定資産税が大幅に上がります。
更地になってから売れるまでの期間が長引くと、その間の固定資産税増加分が積み上がり、手残り額を圧迫します。
費用比較の考え方
解体 → 更地売却の手残り = 土地の売却価格 - 解体費用 - 売れるまでの固定資産税増加分
現況買取の手残り = 建物込みの買取価格（解体費用・追加税負担なし）建物の状態が悪い場合でも、解体費用を差し引いたとき現況買取の方が手残りが多くなるケースは少なくありません。まず現況買取の査定を取ってから、解体費用の見積もりと比較することをおすすめします。
こんな状態でも買取できた実際の事例3件
事例1：天井が落下した雨漏り物件（築52年・木造戸建・大阪市内）
相続で引き継いだ戸建が、長年の雨漏りで2階の天井が一部落下した状態でした。3社に査定を依頼したうち2社には「現状では買取不可」と断られ、当社にご相談いただきました。
建物は土地の一部として評価し、解体前提での現況買取で対応。相談から35日で決済まで完了しました。
事例2：基礎が傾いた空き家（築45年・木造・相続物件）
親族間で10年以上管理されず放置されていた空き家で、基礎の一部が沈下し、建物全体が傾いている状態でした。解体費用の見積もりが130万円と高額だったため、解体前に現況買取をご検討いただきました。
解体費用を差し引いた試算と当社の買取提示額を比較いただき、現況買取の方が手残りが多いと判断されて売却成立。相談から28日で完了しました。
事例3：屋根が腐食し室内に雨が入る古家（築60年超・木造）
屋根材が腐食して室内に直接雨が入り込む状態の物件でした。不動産会社数社に「売れない」と言われ、解体を前提に業者を探していたところ、当社の現況買取をご利用いただきました。
土地の形状が良好だったこともあり、解体前提での価格を提示。解体費用相当分を考慮した上でも、売主様の手残りは当初の想定を上回りました。
宅建業者の視点: これらの事例に共通しているのは、「建物の現状だけを見て諦めていた」という点です。訳あり物件の買取では、建物の状態よりも土地の価値・立地・将来の活用可能性を重視して査定します。「こんな状態では無理だろう」とお思いの物件ほど、一度ご相談いただく価値があります。
相談から決済までの3ステップ
老朽化物件の現況買取は、以下の3ステップで進みます。
STEP 1：無料相談・概算査定（最短即日〜3日）
LINEまたはお問い合わせフォームからご連絡ください。物件の概要（所在地・築年数・建物の状態など）をお伝えいただければ、概算の査定額をお伝えします。現地を見なくても概算はお出しできます。相談・査定は完全無料です。
STEP 2：現地査定・価格提示（1〜2週間）
実際に物件を確認し、正式な買取価格をご提示します。雨漏りや傾きの状況を確認した上で価格を決定するため、後から「やはり下げさせてください」という交渉は原則ありません。価格に同意いただければ、契約手続きに進みます。
STEP 3：契約・決済（1〜2週間）
司法書士と連携して所有権移転の手続きを進めます。決済時に買取金額が一括でお支払いされます。最短で全体が7日〜1ヶ月程度で完了します（物件の状況・権利関係により異なります）。
よくある質問
Q. 「雨漏りしている」と伝えると査定額が下がりますか？
正直にお伝えいただく方が、後のトラブルを防ぐためお互いにとって安心です。当社では物件の現状を踏まえた上で価格をご提示しますので、告知の有無で大幅に変わるというより、最初から現状に即した価格をご提示することになります。
Q. 残置物（家具・荷物）が残ったままでも大丈夫ですか？
はい、残置物がある状態でも対応できます。片付けにかかるコストや手間の心配をせずにご相談ください。
Q. 遠方に住んでいて物件に行けませんが、相談できますか？
可能です。初回相談はLINEやメールで対応しています。現地調査は当社が手配します。所有者の方が遠方にお住まいのケースは多く、対応に慣れております。
Q. 固定資産税を何年も払い続けており、経済的に厳しい状況です。急いで売りたいです。
状況をお伝えいただければ、スピード優先で進める段取りをご提案できます。まずはLINEでご連絡ください。概算査定まで最短即日対応しております。
まとめ：老朽化した家でも「諦めない」選択肢がある
老朽化した空き家の処分で、多くの方が直面する壁は以下の3つです。
- 仲介では買い手がつかない（物理的瑕疵・住宅ローン審査）
- 解体費用が高くて更地にする資金がない
- 放置してきたことへの後ろめたさ
現況買取はこれらすべてに対応できる選択肢です。修繕・解体・片付けなしで、今の状態のまま売却できます。
「どうせ売れない」と思っている物件ほど、まず査定を受けてみてください。建物の状態が思った以上に価格に影響しないケースもあります。
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老朽化・欠陥物件の買取、まずは無料相談を
当社（空き家のミカタ）は、宅建業者として訳あり物件・老朽化物件の現況買取を専門に行っています。雨漏り・傾き・屋根の腐食・残置物あり——こうした状態の物件もまずはご相談ください。
- 査定・相談は完全無料
- 宅建業者免許：大阪府知事(1)第65646号
- 対応エリア：全国（大阪市24区を中心に対応）
- 仲介手数料なし・現況買取・秘密厳守
相談無料・秘密厳守・全国対応