相続した空き家の年間やることカレンダー｜固定資産税5〜6月・年末12月・確定申告2〜3月 完全ガイド2026年版

「固定資産税の通知書が来た。どうすればいい？」「相続してから3年が経つけど何もしていない」「年末になると空き家のことが気になるが、何をすればいいかわからない」

相続した空き家を持つ方から、このような声をよく聞きます。

相続した空き家には、年間を通じて動くべきタイミングが3回あります。固定資産税通知書が届く5〜6月、年末の12月、そして確定申告期間の2〜3月です。この3つの「季節ピーク」で何をすべきかを把握しておくと、税金面で大きなメリットが得られ、損をする期限を逃さずに済みます。

この記事では、宅地建物取引業者の立場から、相続した空き家オーナーが年間を通じてやるべきことを月別カレンダー形式で解説します。

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相続した空き家の「3大ピーク」とは

相続した空き家を持つ方が年間で特に注意すべき時期は3つです。

ピーク	時期	主な対応
ピーク①	5〜6月	固定資産税通知書の確認・今後の方針決定
ピーク②	12月	年末の税務整理・翌年の準備
ピーク③	2〜3月	確定申告・相続手続きの繁忙期

この3つのピークを「知っているかどうか」で、年間の税負担や売却時の手取りが数十万円単位で変わります。一つずつ見ていきましょう。

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ピーク①：5〜6月｜固定資産税通知書が届く季節

毎年5〜6月（自治体によっては4月末〜）に、固定資産税の納税通知書がポストに届きます。「また来たか」とそのまま引き出しにしまっていませんか？

この封筒の中身を確認するかどうかで、翌年の税負担が大きく変わる可能性があります。

通知書が届いたら最初に確認する3つのこと

① 課税明細書（土地）の「種別」欄

封筒を開け、「課税明細書（土地）」を取り出してください。「種別」欄に何と書かれているかを確認します。

• 「小規模住宅用地」または「一般住宅用地」：住宅用地の特例が適用中です。
• 「宅地」のみ：特例が外れている可能性があります。税額が大幅に上がっているはずです。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準額が評価額の1/6に軽減されます。この特例が解除されると、最大で税額が6倍になります。

② 前年比で税額が大幅に増えていないか

昨年の通知書と今年の税額を比較してください。

変化の目安	考えられる原因
50%以上増加	住宅用地特例の解除、固定資産税評価額の見直し
2倍以上増加	特定空家への指定・勧告の可能性
ほぼ変化なし	問題なし（3年ごとの評価替えで若干変わる場合あり）

50%以上増加している場合は、速やかに管轄市区町村の固定資産税担当課に問い合わせることをおすすめします。

③ 相続から何年経ったかを確認する

固定資産税の通知書が届いたタイミングで、「相続開始からの経過年数」を確認してください。後述する節税特例の期限確認に直結します。

住宅用地特例が外れると6倍になるリスク

特例が外れる主な原因は以下の3つです。

1. 建物を解体・更地にした：翌年度から特例解除
2. 特定空家に指定・勧告された：空家等対策特別措置法に基づき翌年度から特例解除
3. 管理不全空家に指定・勧告された：2023年12月の法改正で新設。特定空家ほど荒廃していなくても対象になり得る

「特定空家の指定なんて関係ない」と思っている方も多いですが、市区町村からの「助言・指導」の通知が来た時点で、すでにその予備軍に入っています。遠方に住んでいて管理が行き届かない相続物件は特に注意が必要です。

3,000万円特別控除の期限を今すぐ確認する

相続した空き家を売却する際に使える「空き家に係る3,000万円特別控除」（空き家特例）は、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日が期限です。

相続した年	特例の期限
2022年	2025年12月31日（すでに終了）
2023年	2026年12月31日
2024年	2027年12月31日
2025年	2028年12月31日

2023年に相続した方は、2026年12月31日が期限です。今年中に売却しないと、この節税メリットを失います。固定資産税通知書が届いたこの5〜6月に、期限の残り時間を確認することを強くおすすめします。

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ピーク②：12月｜年末の空き家対策と税務整理

12月は、その年1年間の空き家に関する状況を整理し、翌年の方針を決める時期です。

12月にやるべき5つのこと

① その年に空き家を売却した場合：確定申告の準備を開始

翌年2月16日〜3月15日の確定申告に向けて、売買契約書・登記費用・仲介手数料の領収書・測量費の明細などの書類を今から整理しておきましょう。書類の紛失が一番のリスクです。

② 来年の固定資産税の見通しを立てる

来年の固定資産税は、原則として今年の課税標準額をベースに計算されます。特定空家への指定を受けた場合は翌年度から税額が大幅に変わるため、12月時点での行政との連絡状況を確認しておきます。

③ 3,000万円特別控除の期限確認（翌年が期限の場合は最重要）

翌年に期限を迎える場合は、12月の時点で「売却するかどうか」の意思決定をすることが重要です。直接買取の場合でも、買取依頼→現地調査→契約→決済まで通常2〜4週間かかるため、余裕を持って動き始める必要があります。

④ 年末の現地確認（防犯・凍結対策）

空き家は無人のため、年末年始は特に狙われやすいです。年末に一度現地を確認し、戸締まり・水道管の凍結対策・ポストの郵便物の処理をしておくと安心です。火災保険の内容（空き家補償の可否）も確認しておきましょう。

⑤ 翌年の管理方針の見直し

現在の維持コスト（固定資産税＋管理費）と、買取価格の試算を比較して、「来年こそ売却するか・引き続き保有するか」を検討するタイミングです。

年末に売却を間に合わせるための逆算スケジュール

3,000万円特別控除の期限が年末に迫っている場合、以下のスケジュールで動く必要があります。

タイミング	やること
10〜11月	査定依頼・複数業者への相談
11月中旬	売却先（買取業者）を決定
11月下旬	売買契約の締結
12月中	決済・引渡し完了

「12月に気づいて動き出す」では間に合わない場合がほとんどです。期限が年末に迫っている場合は、今が動き出すベストタイミングです。

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ピーク③：2〜3月｜確定申告と相続手続きの繁忙期

毎年2月16日〜3月15日は確定申告期間です。相続した空き家に関連して、この時期にやるべきことは複数あります。

前年に空き家を売却した場合の確定申告

前年1〜12月に空き家を売却した場合、確定申告が必要です（給与所得者でも不動産売却は申告義務があります）。

使える節税特例は以下の通りです。

特例	内容	主な条件
空き家の3,000万円特別控除	譲渡所得から最大3,000万円を控除	相続した被相続人居住の家屋・期限内
相続税の取得費加算の特例	支払った相続税の一部を取得費に加算	相続開始翌日から3年10ヶ月以内の売却
長期譲渡所得の軽減税率	所有期間5年超で税率が軽減	取得から5年超保有

これらの特例を知らずに確定申告すると、払わなくてよかった税金を払うことになります。税理士への相談コスト（3〜5万円程度）より節税額の方が大きいケースが多いため、専門家への相談をおすすめします。

相続登記の期限確認

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象になります。

相続した時期	期限
2024年4月1日以降に相続	相続を知った日から3年以内
2024年3月31日以前に相続	2027年3月31日まで（猶予期間）

2〜3月は司法書士事務所も繁忙期のため、早めに相談することをおすすめします。

2〜3月が「相続手続き集中期」になる理由

年末年始に「実家に帰って空き家問題を改めて意識した」という方が多いため、2〜3月は相続関連の相談が集中します。司法書士・税理士・不動産業者すべてが繁忙期になるため、2〜3月に動くなら早めに動くことが重要です。

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季節を問わず：年間を通じてやるべきこと

3つのピーク以外にも、年間を通じて定期的に確認すべきことがあります。

頻度	やること
毎月	ポストの郵便物確認（行政からの通知見逃し防止）
年2回程度	現地確認（防犯・雨漏り・草木繁茂の状況）
年1回	火災保険の内容確認（空き家特約の有無）
必要に応じて	近隣からのクレーム・行政からの指導に即対応

特に重要なのは「行政からの通知の見逃し防止」です。特定空家・管理不全空家への指定プロセスは「助言・指導→勧告→命令→行政代執行」の順で進みます。助言・指導の段階で対処すれば固定資産税の6倍化を防げますが、通知を見逃して勧告まで進むと対処が難しくなります。

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年間コスト vs 今すぐ売却：数字で見る判断基準

相続した空き家を「持ち続けるコスト」と「今売却した場合の手取り」を比較してみましょう。

試算の前提

• 評価額：600万円・土地100㎡（小規模住宅用地）
• 固定資産税：約1.4万円/年（特例あり）
• 都市計画税：約0.6万円/年（特例あり）
• 管理費（草刈り・清掃等）：約4万円/年
• 年間維持コスト合計：約6万円/年
• 買取価格：100万円と仮定

経過年数	持ち続ける累計コスト	売却した場合の手取り
1年後	約6万円の出費	100万円の収入
5年後	約30万円の出費	100万円
10年後	約60万円の出費	100万円
17年後	約102万円の出費	100万円（累計コスト＞買取価格）

特定空家指定で住宅用地特例が外れると計算が大きく変わります：

• 固定資産税：約1.4万円/年→約8.4万円/年（6倍）
• 都市計画税：約0.6万円/年→約1.8万円/年
• 管理費：約4万円/年（変わらず）
• 年間コスト合計：約14.2万円/年（倍以上に急増）

特例解除後はわずか7〜8年で累計コストが買取価格を上回ります。また、3,000万円特別控除や相続税の取得費加算特例を活用できる期限内に売却することで、節税メリットも得られます。数字で見ると、「早めに売った方が総合的に有利」というケースが多くあります。

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よくある質問

Q. 相続登記が済んでいない空き家でも相談できますか？

相続登記が未了の状態でも相談を受け付けています。空き家のミカタでは、提携司法書士と連携して、相続登記から買取まで一括サポートすることが可能です。まずはお気軽にご相談ください。

Q. 固定資産税の支払いを遅らせると延滞金がかかりますか？

はい。納期限から2ヶ月以内は年約2.4%、2ヶ月超になると年約8.7%の延滞税が加算されます（2024年以降の特例基準割合に基づく概算）。払えない場合でも、分割払いや猶予申請の制度があります。先延ばしにするほど不利になるため、管轄の市区町村税務課に相談することをおすすめします。

Q. 「管理不全空家」とは何ですか？特定空家と何が違うの？

2023年12月の空家等対策特別措置法改正で新設された類型です。特定空家は「倒壊等の危険がある」「著しく衛生上有害な状態」など、かなり荒廃が進んだ状態が対象です。一方、管理不全空家は「適切な管理が行われていない」状態が対象で、特定空家ほど荒廃していなくても該当する可能性があります。管理不全空家として勧告を受けると、住宅用地の特例が解除されます。

Q. 遠方に住んでいて管理できない空き家はどうすれば？

空き家のミカタでは、遠方在住の方でも書類や手続きの多くをオンラインで完結できる体制を整えています。現地確認も業者側で行い、買取価格を提示することが可能です。まずはLINEまたはお問い合わせフォームからご連絡ください。

Q. 今すぐ売らなくても相談だけでもできますか？

はい、もちろんです。「今すぐ売るかどうかわからない」という段階でも、無料査定・無料相談を受け付けています。現在の維持コストと買取価格を数字で確認するだけでも、今後の判断材料になります。

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今が動き出すべきタイミングです

固定資産税の通知書が届く5〜6月は、年間で最も「空き家の今後を考えるきっかけ」が生まれる時期です。

このどれかに当てはまる方は、今すぐご相談ください：

• 通知書が届いて税額が前年より増えていた
• 相続してから3年近くが経過している
• 毎年維持費を払い続けているが、売れるかどうかわからない
• 遠方にあって管理が行き届いていない
• 行政から何らかの通知が来た（助言・指導・勧告）

空き家のミカタでは、相続登記未了・老朽化・事故物件・共有持分など、普通の仲介で断られた訳あり物件でも直接ご相談を受け付けています。

ご相談いただくメリット：

• 相続登記未了でも相談可能（提携司法書士と連携）
• 老朽化・雨漏り・荒れた状態のまま現況買取
• 仲介手数料ゼロ・最短2週間で現金化
• 売却後は固定資産税・管理費が一切かからなくなる
• 特定空家指定前に売却して固定資産税の6倍化を回避

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