共有者が行方不明・連絡不能の場合に不動産を売る3つの方法【2023年民法改正対応】
相続した不動産が共有名義になっているのに、共有者の一人と連絡が取れない——そのような状況で「もう売れないのでは」と諦めている方は少なくありません。
結論からお伝えすると、共有者が行方不明・連絡不能の場合でも不動産は売却できます。方法は主に3つあります。①自分の持分だけを買取専門業者に売る、②2023年4月施行の改正民法（所在不明共有者制度）を活用する、③家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申立てる——それぞれの手順・費用・期間が異なります。
この記事では、状況に合った方法を選べるよう、それぞれの仕組みを具体的に説明します。
目次
- 「共有者が行方不明・連絡不能」の状況を整理する
- 方法①：自分の持分だけを買取業者に売る（最速・最シンプル）
- 方法②：2023年改正民法の「所在不明共有者の持分取得・共有物処分制度」を使う
- 方法③：不在者財産管理人の選任を申立てる（旧来の方法）
- どの方法を選ぶべきか（比較表）
- よくあるご質問
1. 「共有者が行方不明・連絡不能」の状況を整理する
まず、「連絡が取れない」にも段階があります。状況によって取るべき手続きが変わるため、現状を整理することが大切です。
| 状況 | 例 |
|---|---|
| 連絡先はわかるが無視・拒否されている | 兄弟間のトラブルで電話・手紙が無視される |
| 住所は登記上わかるが引っ越し後が不明 | 相続後に転居し新住所が不明 |
| 住民票上の住所も不明 | 数十年前から音信不通 |
| 海外に在住で連絡手段がない | 海外移住後に連絡が途絶えた |
「連絡は取れるが同意してもらえない」場合は、法的手続き（共有物分割請求など）が別途あります。この記事では、主に「所在自体が不明または連絡手段がない」ケースを対象にします。
2. 方法①：自分の持分だけを買取業者に売る
共有者が行方不明であっても、自分の持分は他の共有者の同意なく自由に売却できます（民法第206条）。最速・最シンプルな方法がこれです。
持分売却の仕組み
各共有者は自分の持分について独立した所有権を持っています。そのため、他の共有者の承諾を得ることなく、自分の持分を第三者（買取専門業者等）に売ることができます。
持分のみの買取価格の目安は、不動産全体の評価額×持分割合の60〜70%程度です（一般的な仲介市場では持分のみの買い手が付きにくいため、専門業者が割引して買取します）。
メリットと注意点
メリット
- 相手に連絡・同意が不要で、すぐに手続きを開始できる
- 最短数週間〜1か月で現金化できる
- 共有関係から自分だけ抜け出せる
注意点
- 不動産全体（共有物ごと）を売るわけではないため、手取り金額が低くなる
- 買取後の不動産は買取業者と残った共有者の共有状態になる
宅建業者の視点
実務では、「他の共有者に迷惑をかけたくないから」という理由で持分売却を躊躇われる方もいます。ただ、共有状態のまま何年も塩漬けにして固定資産税を払い続けるよりも、持分を整理してスッキリさせたほうが長期的には問題が少ないことが多いです。特に共有者が行方不明の場合、不動産の処分をこちらから動かなければ状況は変わりません。
3. 方法②：2023年改正民法の「所在不明共有者制度」を使う
2023年4月1日、改正民法が施行され、共有関係の解消を容易にする制度が新設されました。共有者が行方不明の場合に活用できる重要な制度が2つあります。
制度A：所在不明共有者の持分取得（民法第262条の2）
所在が不明な共有者の持分を、他の共有者が時価で買い取ることができる制度です。
手順の概要
- 地方裁判所（物件の所在地）に申立て
- 裁判所が「所在不明」の確認・公告（公告期間：2ヶ月以上）
- 裁判所が持分取得の許可を決定
- 申立人（他の共有者）が所在不明共有者の持分を時価で取得
- 取得した代金は供託する（所在不明の共有者が後から取り戻せるよう）
費用・期間の目安
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 申立費用（印紙・郵便切手等） | 数千円〜1万円程度 |
| 司法書士・弁護士への依頼費用 | 10〜30万円程度 |
| 公告期間 | 2ヶ月以上 |
| 申立から完了まで | 6ヶ月〜1年程度 |
制度B：所在不明共有者を含む共有物の処分許可（民法第262条の3）
所在不明の共有者がいても、地方裁判所の許可を得ることで共有物全体（不動産全体）を売却できる制度です。これにより、全員の合意がなくても不動産全体を市場で売り出すことが可能になりました。
制度Bの特徴
- 許可の条件：所在不明の共有者以外の全員の同意が必要
- 売却代金から所在不明の共有者の持分相当額を供託する
- 手続き期間は制度Aとほぼ同じ（6ヶ月〜1年程度）
2023年改正前は、共有者の一人でも行方不明だと不動産全体の売却は事実上困難でした。この改正により、裁判所の関与のもとで合理的な解決が可能になっています。
4. 方法③：不在者財産管理人の選任を申立てる
2023年の民法改正よりも前から存在する方法です。行方不明の共有者（不在者）の財産を管理・処分するために、家庭裁判所が「不在者財産管理人」を選任する制度（民法第25条）があります。
仕組みと手順
- 家庭裁判所（不在者の従来の住所地）に申立て
- 裁判所が弁護士・司法書士等を不在者財産管理人として選任
- 管理人が不在者を代理して不動産の売却手続きに同意する
費用の目安
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 申立費用（印紙・郵便切手等） | 数千円 |
| 管理費用の予納金（裁判所に預ける） | 30〜100万円程度（物件による） |
| 管理人の報酬 | 月2〜5万円程度（管理期間中継続） |
| 申立から選任まで | 数ヶ月 |
2023年改正制度との違い
不在者財産管理人制度は、所在不明の共有者「全体の財産」を管理するための制度です。管理費用が継続的にかかるうえ、売却まで時間がかかります。共有不動産を処分することだけが目的であれば、2023年新設の所在不明共有者制度（民法第262条の2・262条の3）のほうがシンプルで手間が少ない場合がほとんどです。
5. どの方法を選ぶべきか（比較表）
| 方法① 自分の持分売却 | 方法② 所在不明共有者制度 | 方法③ 不在者財産管理人 | |
|---|---|---|---|
| 目的 | 自分の持分を手放す | 不動産全体を処分 | 不在者の財産全体を管理 |
| 費用 | 低（仲介手数料なし） | 中（司法書士等費用） | 高（予納金＋継続報酬） |
| 期間 | 最短数週間 | 6ヶ月〜1年 | 6ヶ月〜1年以上 |
| 手続きの複雑さ | 低（業者に任せられる） | 中（裁判所申立が必要） | 高（継続的な手続き） |
| 向いているケース | 早く手放したい・急ぎの方 | 不動産全体を市場価格で売りたい | 相続財産全体の整理が必要 |
宅建業者の視点
ほとんどのケースでは、まず「方法①の持分売却」が最速の解決策です。不動産全体を整理したい場合は2023年の新制度を検討するのがよいですが、裁判所手続きには時間と費用がかかります。どちらが合うかは「どれだけ早く現金化したいか」「不動産全体の価値と持分売却価格の差をどう判断するか」によります。
よくあるご質問
Q. 共有者と連絡が取れない場合でも、自分の持分だけ売ることはできますか？
A. はい、可能です。民法第206条により、各共有者は他の共有者の同意なく自分の持分を自由に処分できます。共有者が行方不明・連絡不能の場合でも、自分の持分だけを買取専門業者に売ることで現金化できます。ただし、持分のみの売却では不動産全体の評価額よりも低い金額になるのが一般的です。
Q. 所在不明の共有者がいる場合、不動産全体を売ることはできますか？
A. 2023年4月1日施行の改正民法（第262条の3）により、所在不明の共有者がいても地方裁判所の許可を得ることで不動産全体を売却できる制度が新設されました。申立から許可まで数ヶ月〜1年程度かかりますが、共有者全員の合意なしに共有物全体の処分が可能になりました。
Q. 不在者財産管理人とは何ですか？手続き費用はどのくらいですか？
A. 行方不明の共有者（不在者）の財産を管理・処分するために家庭裁判所が選任する代理人です。申立費用は数千円（印紙代等）ですが、管理人の報酬（月2〜5万円程度）が発生します。手続き期間は申立から選任まで数ヶ月かかるのが一般的です。
Q. 共有者の所在を調べる方法はありますか？
A. 住民票の閲覧・取得、戸籍の附票の取得などで現住所を調べる方法があります。ただし、これらは正当な理由（共有不動産の処分）がある場合に限られます。それでも所在が判明しない場合は、弁護士や司法書士に相談して法的手続きの検討が必要です。
Q. 2023年の民法改正で何が変わりましたか？
A. 共有関係を解消しやすくするため、①所在不明共有者の持分を他の共有者が時価で取得できる制度（民法第262条の2）②所在不明共有者がいても裁判所の許可で共有物全体を処分できる制度（民法第262条の3）が新設されました。2023年4月1日施行で、以前より共有問題の解決の選択肢が広がりました。
まとめ
共有者が行方不明・連絡不能でも、不動産を売る方法は3つあります。
- 急いで現金化したい場合：自分の持分だけを買取専門業者に売る（最短数週間）
- 不動産全体を整理したい場合：2023年改正民法の所在不明共有者制度を活用（6ヶ月〜1年）
- 不在者の財産全体の管理が必要な場合：不在者財産管理人の選任申立（家庭裁判所）
まずは現状の整理から始めることをお勧めします。「連絡が取れないだけで売れないと思っていた」という方でも、持分の売却から動き出せるケースは多くあります。
共有持分の売却については共有持分の買取ガイドで詳しく解説しています。また、相続で共有名義になったケースのトラブル解決については相続不動産の家族トラブル解決ガイドもご参考にください。
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