入居者がいるアパートの売却方法｜立退き交渉とオーナーチェンジ買取を徹底比較
TL;DR — 相続アパート・入居者付き売却 相続したアパートに入居者がいる場合、①立退き後売却（費用200〜400万円・期間6か月〜）か②オーナーチェンジ買取（費用0円・最短2週間）が選択肢。早く・費用ゼロで手放すならオーナーチェンジ買取が最適。空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）は入居者付き状態で直接買取対応。査定無料。
Q: 相続したアパートに入居者がいますが、売却できますか？ A: できます。入居者が住んでいる状態のまま「オーナーチェンジ」として買取業者に引き渡す方法なら、退去交渉・立退き費用ゼロで最短2週間で現金化が可能です。空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）は相続アパートの入居者付き買取に全国対応しています。
入居者が住んでいるアパートでも、売却する方法はあります。大きく分けて「入居者に退去してもらってから売る方法」と「入居者が住んだまま売る方法（オーナーチェンジ）」の2つがあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。
この記事では、入居者がいるアパートの売却方法を比較し、どちらが有利になるかの判断基準をお伝えします。
こんなお悩みはありませんか？
- 親から相続したアパートに入居者がまだ住んでいる
- アパートを売りたいが、入居者に退去してもらう方法がわからない
- 立退き交渉をしたらトラブルにならないか不安
- 入居者がいる状態で本当に売れるのか知りたい
- 立退き費用がいくらかかるのか見当がつかない
- できるだけ手間をかけずに早く手放したい
入居者がいるアパートの売却は、空室の場合より判断が複雑になります。しかし、正しい知識があれば、損をせずに手放す方法は見つかります。
入居者がいるアパートを売る2つの方法
入居者がいるアパートの売却には、以下の2つの方法があります。
| 方法 | 概要 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 方法①：立退き交渉後に売却 | 入居者に退去してもらい、空室にしてから売る | 入居者が少ない・築古で解体予定 |
| 方法②：オーナーチェンジ買取 | 入居者が住んだまま、賃貸借契約ごと新オーナーに引き継ぐ | 早く売りたい・立退き費用を避けたい |
それぞれの流れ・費用・リスクを詳しく見ていきます。
方法①：立退き交渉後に売却する
立退き交渉の流れ
入居者に退去してもらうには、以下の手順で進めます。
ステップ1：正当事由の確認
借地借家法第28条により、賃貸人（オーナー）から賃貸借契約を解約するには「正当事由」が必要です。単に「売りたいから」という理由だけでは、法律上認められません。
正当事由として認められやすいケースには以下があります。
- 建物の老朽化が著しく、安全上の問題がある
- オーナー自身が建物を使用する必要がある
- 立退料の提供により正当事由を補完できる
ステップ2：解約の申し入れ
正当事由がある場合、契約期間満了の6か月前までに更新拒絶の通知を行います（借地借家法第26条）。期間の定めがない場合は、解約の申し入れから6か月後に契約が終了します。
ステップ3：立退き条件の交渉
入居者との間で、退去の時期と立退料について交渉します。交渉がまとまらない場合は、調停や訴訟に発展する可能性があります。
ステップ4：退去・明渡し
合意が成立したら、退去日を確定し、明渡しを受けます。
立退き費用の目安
立退き交渉にかかる費用は、一般的に以下の通りです。
| 費用項目 | 目安金額 |
|---|---|
| 立退料（1戸あたり） | 家賃の6か月分〜12か月分 |
| 弁護士費用 | 着手金20〜50万円＋成功報酬 |
| 移転先のあっせん費用 | 仲介手数料相当額（任意） |
たとえば、家賃5万円の入居者が4戸いる場合、立退料だけで120万円〜240万円かかる計算になります。これに弁護士費用を加えると、総額200万円〜400万円程度の費用が必要になるケースも珍しくありません。
立退き交渉のリスク
立退き交渉には、以下のようなリスクがあります。
- 交渉が長期化する：入居者が退去に応じない場合、半年〜1年以上かかることもある
- 訴訟に発展する：交渉が決裂すると、明渡訴訟が必要になる（さらに費用と時間がかかる）
- 正当事由が認められない：裁判所が正当事由を否定した場合、立退きそのものが実現しない
- 高齢者や生活困窮者への対応：入居者の属性によっては、社会的な配慮が求められ、交渉がさらに難しくなる
方法②：オーナーチェンジで売却する（入居者付き買取）
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは、入居者が住んでいる状態のまま、賃貸借契約ごとアパートの所有権を新しいオーナーに移転する売却方法です。
入居者にとっては、家賃の振込先が変わるだけで、住み続けることができます。退去する必要はありません。
オーナーチェンジ売却の流れ
ステップ1：買取業者への相談・査定依頼
オーナーチェンジ物件を扱う不動産買取業者に連絡し、物件の情報を伝えます。入居状況（入居者の数・家賃・契約内容）も重要な査定ポイントです。
ステップ2：物件調査・査定
買取業者が物件の現地調査を行い、査定額を提示します。入居者がいるため室内の確認は行わず、外観・登記情報・賃貸借契約書をもとに査定するのが一般的です。
ステップ3：売買契約の締結
査定額に合意したら、売買契約を締結します。入居者への事前通知は法的には不要ですが、売買成立後に賃貸人の地位が移転した旨を通知します（民法第605条の2第3項）。
ステップ4：決済・引渡し
代金の受け取りと所有権移転登記を行い、取引完了です。賃貸借契約に関する書類一式（契約書・入居者情報・敷金の預かり状況等）を買主に引き継ぎます。
オーナーチェンジ売却のメリット
- 立退き費用がゼロ：入居者への立退料・弁護士費用が不要
- 売却までのスピードが速い：立退き交渉（数か月〜1年以上）が不要なため、最短数週間で売却可能
- トラブルリスクが低い：入居者との交渉が発生しないため、紛争に発展するリスクがない
- 空室期間中の収入減がない：売却完了まで家賃収入が続く
立退き vs オーナーチェンジ：どちらが得か？
手残り金額のシミュレーション
以下の条件で、2つの方法の手残り金額を比較してみます。
モデルケース：築35年・6室・家賃5万円/戸・入居4戸・空室2戸（大阪市内）
| 比較項目 | 立退き後に売却 | オーナーチェンジ買取 |
|---|---|---|
| 売却価格（想定） | 1,500万円（空室・更地渡し） | 1,100万円（入居者付き） |
| 立退料（4戸×家賃6か月分） | −120万円 | 0円 |
| 弁護士費用 | −50万円 | 0円 |
| 空室期間の収入減（6か月） | −120万円 | 0円 |
| 原状回復費（4戸） | −60万円 | 0円 |
| 手残り（税引前） | 約1,150万円 | 約1,100万円 |
| 売却までの期間 | 6か月〜1年以上 | 2週間〜1か月 |
このシミュレーションでは、手残り金額の差は約50万円です。一方、売却完了までの期間は半年以上の差があります。
さらに、立退き交渉が難航した場合は、弁護士費用・訴訟費用がさらに上乗せされ、手残り金額がオーナーチェンジより少なくなる可能性もあります。
判断基準の整理
| 判断ポイント | 立退き後に売却が向いている | オーナーチェンジ買取が向いている |
|---|---|---|
| 入居者の数 | 1〜2戸と少ない | 3戸以上と多い |
| 売却の急ぎ度 | 時間に余裕がある | 早く現金化したい |
| 建物の状態 | 解体・建替え予定がある | 建物をそのまま活用できる |
| 費用の余裕 | 立退料・弁護士費用を出せる | 費用をかけたくない |
| 交渉への対応力 | 弁護士に依頼する体制がある | トラブルを避けたい |
立退き交渉で知っておくべき法律知識
正当事由の判断基準（借地借家法第28条）
裁判所が正当事由を判断する際には、以下の要素が総合的に考慮されます。
- 賃貸人が建物を使用する必要性
- 賃借人が建物を使用する必要性
- 建物の賃貸借に関するこれまでの経過
- 建物の利用状況
- 建物の現況（老朽化の程度等）
- 財産上の給付（立退料の提供）
「売却したい」だけでは正当事由とは認められません。立退料を提供することで正当事由を補完するのが実務上の一般的な対応です。
弁護士法第72条に注意
立退き交渉を代理できるのは弁護士だけです。不動産会社やコンサルタントが立退き交渉の代理を行うことは、弁護士法第72条（非弁行為の禁止）に違反します。
不動産会社に「立退き交渉もやります」と言われた場合は注意が必要です。オーナー自身が交渉するか、弁護士に依頼してください。
敷金の扱い（民法第605条の2）
オーナーチェンジの場合、入居者から預かっている敷金の返還義務は新しいオーナーに引き継がれます（民法第605条の2第4項）。売買契約時に、敷金の精算方法を明確にしておくことが重要です。
相続アパートで入居者がいる場合の注意点
相続したアパートに入居者がいる場合、以下の点に注意してください。
1. 賃貸借契約は相続で自動的に引き継がれる
被相続人（亡くなった方）が結んでいた賃貸借契約は、相続によって相続人に自動的に引き継がれます。相続人は、被相続人と同じ条件で賃貸人としての義務を負います。
2. 相続登記が必要
売却する前に、相続登記を完了させる必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されており（不動産登記法第76条の2）、正当な理由なく3年以内に登記しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
3. 遺産分割協議が必要な場合
相続人が複数いる場合は、アパートの処分方法について遺産分割協議で合意する必要があります。共有のまま売却する方法と、遺産分割で単独所有にしてから売却する方法があります。
共有名義の売却については「共有名義の不動産を売却する方法」で詳しく解説しています。
よくある質問
入居者に売却のことを知らせるタイミングは？
売買契約が成立した後に通知するのが一般的です。売却活動中に入居者へ知らせる法的義務はありません。ただし、オーナーが変わることで入居者が不安を感じないよう、丁寧な通知文を送ることをおすすめします。
入居者が家賃を滞納している場合は？
家賃滞納がある場合でも売却は可能です。ただし、滞納の状況は査定額に影響します。滞納が長期にわたっている場合は、法的手続き（明渡訴訟等）が必要になることもあります。買取業者によっては、滞納対応も含めて引き受けてくれるケースがあります。
入居者に高齢者がいる場合は？
高齢の入居者がいる場合、立退き交渉はさらに慎重な対応が求められます。高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者居住安定確保法）の趣旨もあり、裁判所も高齢者の退去には慎重な判断をする傾向があります。こうしたケースでは、オーナーチェンジで入居者に住み続けてもらう方が現実的な選択肢になることが多いです。
まとめ
入居者がいるアパートの売却方法は、「立退き交渉後に売却」と「オーナーチェンジ買取」の2つがあります。
立退き交渉には正当事由が必要で、費用（立退料・弁護士費用）と時間（半年〜1年以上）がかかります。一方、オーナーチェンジ買取なら、入居者がいるままの状態で、短期間で売却を完了できます。
手残り金額だけを比較すると大きな差が出ないケースも多く、「早く手放したい」「費用をかけたくない」「トラブルを避けたい」という方には、オーナーチェンジ買取が現実的な選択肢です。
入居者がいるアパートの売却、まずはご相談ください
「入居者がいるけど売れるのか」「立退きとオーナーチェンジ、どちらが得か」など、お気軽にご相談ください。入居者がいる状態のまま、現況で買い取ります。査定・相談は無料です。
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