差押え・仮差押えが付いた不動産を売る方法｜買取解決と任意売却の違い

Q: 差押えが入った不動産は売れますか？ A: 競売開始決定前であれば売却できます。訳あり物件専門の買取業者への直接売却で、差押えを解除しながら最短1〜2週間で現金化できます。

差押えや仮差押えが入った不動産は、競売になる前であれば売却できます。買取業者への直接売却なら最短1〜2週間で現金化でき、競売を回避できます。

差押えが入ると「もう手遅れだ」と思われがちですが、競売開始決定が出る前であれば、直接売却によって競売を回避する選択肢があります。競売になると売却価格が市場価格の60〜80%程度まで下がるうえ、引越し費用の確保も難しくなります。

この記事では、差押え・仮差押えの違い、放置した場合のリスク、そして買取解決と任意売却の違いを順に解説します。

差押えと仮差押えの違い

差押えと仮差押えは、どちらも登記簿に記録される法的処分ですが、段階と目的が異なります。

項目	仮差押え	差押え
段階	訴訟提起前の保全処分	確定判決後の強制執行
根拠	仮処分命令（担保金が必要）	債務名義（判決・公正証書等）
競売への直結	しない（本訴の結果次第）	する（放置すれば競売申立てに進む）
解除条件	本訴で申立人が敗訴 or 担保金没収	債務の全額弁済 or 競売での売却
処分制限	売却に制約あり（買主にも対抗可）	売却は可能だが差押えの効力は残る

仮差押えが入った場合

仮差押えは、債権者が「訴訟に勝っても財産がなくなってしまうかもしれない」という不安から申し立てる保全措置です。この段階では確定判決がないため、すぐに競売になるわけではありません。

ただし、登記簿に仮差押えの記録が残るため、一般の買主には敬遠されます。早めに解決の方向性を決めることをお勧めします。

差押えが入った場合

差押えは、確定判決や公正証書などの債務名義に基づく強制執行です。不動産に差押え登記が入ると、債権者は裁判所に競売の申立てができる状態になります。

差押えから競売開始決定まで通常2〜6か月、その後の売却完了まで4〜8か月かかります。競売開始決定が出ても任意売却に切り替えられる場合がありますが、時間が経つほど選択肢は狭まります。

差押えが入ったまま放置するとどうなるか

差押えを放置した場合の流れは以下のとおりです。

1. 差押え登記 — 債権者が裁判所に申立て、登記簿に記録
2. 競売開始決定 — 裁判所が競売手続きを開始（差押えから2〜6か月後）
3. 現況調査・評価 — 裁判所の調査官・不動産鑑定士が物件を調査
4. 売却基準価額の決定 — 市場価格より低い「売却基準価額」が設定される
5. 入札・落札 — 一般に公開され入札が行われる
6. 代金納付・所有権移転 — 落札者が代金を納付し所有権が強制移転

競売のデメリット

競売は、自分の意思で売却条件を決める権限がほぼありません。

• 売却価格が低い：売却基準価額は市場価格の60〜80%程度。BIT（裁判所不動産競売物件情報）で公開されるため、低価格での落札が多い
• 引越し期限を自分で決められない：裁判所が定めた期限までに退去しなければならない
• 引越し費用を確保しにくい：売却代金はすべて債権者への弁済に充当されるため、手元に残りにくい
• 近隣に知られやすい：競売物件として公開されるため、事情が広まりやすい

差押え・仮差押えが入った不動産を売る2つの方法

方法1：訳あり物件専門の買取業者への直接売却

最も迅速に競売を回避できる方法です。

買取業者は差押えが入った物件でも対応可能です。売却代金で差押えの原因となった債務を弁済し、差押えを解除してから所有権を移転するというスキームで進めます。

買取の流れ（概要）：

1. 無料相談・査定（最短即日）
2. 差押え内容と債務残高の確認
3. 買取価格の提示・合意
4. 売買契約の締結
5. 決済日に売却代金→債務弁済→差押え解除→所有権移転（同日完結）

最短1〜2週間で現金化でき、競売開始決定前に手続きを完了できます。仲介手数料もかかりません。

方法2：任意売却

任意売却は、住宅ローンや差押えの債権者全員の同意を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。任意売却の詳細はこちら

買取より売却価格が高くなることがありますが、以下の点で買取より時間がかかります。

• 債権者全員（複数いる場合はすべて）から書面による同意が必要
• 一般の買主を探す期間（2〜4か月）が必要
• 複数の差押えがある場合は配分交渉が複雑になる

買取と任意売却の比較

比較項目	直接買取	任意売却
売却期間	最短1〜2週間	2〜6か月
売却価格	市場価格の70〜85%程度	市場価格に近い価格
債権者の同意	不要（売却代金で弁済）	全債権者の書面同意が必要
複数差押えへの対応	比較的シンプル	配分交渉が必要
仲介手数料	なし	あり（売却価格×3%＋6万円等）
競売回避の確実性	高い	中程度（交渉が長引くことがある）
引越し時期の調整	買取業者と相談可	買主と交渉可

競売を確実に回避したいなら買取、少しでも手取りを増やしたいなら任意売却が選択肢になります。ただし差押えから時間が経つほど任意売却の交渉余地は狭まるため、早期の相談が重要です。

差押えが入った不動産の売却でよくある注意点

注意点1：税金滞納による差押えは自治体への相談が先

固定資産税や住民税の滞納による差押えは、民事の差押えとは別に自治体（役所）が行います。この場合は、自治体の収税課に相談して分納計画を提案することで差押えを解除してもらえる場合があります。

買取業者への売却代金で一括弁済する方法も有効です。

注意点2：競売開始決定後でも任意売却に切り替えられる場合がある

競売開始決定が出た後でも、入札期日の前であれば任意売却に切り替えられるケースがあります。ただし時間的余裕がほぼなくなるため、早期の対応が不可欠です。

注意点3：相続で差押えが付いた不動産を引き継いだ場合

相続した不動産に差押えが付いていた場合、相続人は差押えごと引き継ぐことになります。相続放棄（相続開始を知った日から3か月以内）によって、差押えごと回避することも選択肢のひとつです。

ただし相続放棄には制限があるため、状況に応じた判断が必要です。詳しくは相続不動産の処分方法もあわせてご覧ください。

まとめ

差押えや仮差押えが入った不動産でも、競売開始決定の前であれば売却できます。要点を整理します。

• 仮差押えは訴訟前の保全処分。すぐに競売にはならないが早めの対処が必要
• 差押えは強制執行の段階。放置すると競売につながり売却価格が大幅に下がる
• 競売のデメリット：市場価格の60〜80%程度、引越し費用確保が困難
• 直接買取：最短1〜2週間、競売回避の確実性が高い
• 任意売却：売却価格は高めだが時間と交渉が必要

「差押えが入ってしまった」「競売の通知が届いた」という状況でも、まずはご相談ください。現状をお聞きしたうえで、最善の解決方法をお伝えします。

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差押えや仮差押えが入った不動産の売却・競売回避について、無料でご相談いただけます。訳あり物件専門の宅建業者（大阪府知事(1)第65646号）が対応します。

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執筆・監修: 八木宏樹（合同会社アルシェ代表／宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）｜空き家のミカタ

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