底地の買取｜借地権付き土地を手放す方法を宅建業者が解説
底地は、直接買取で現金化できます。 地代が安くて割に合わない、借地人との関係が面倒、相続で取得したが管理したくない――そんな底地でも、買取業者に直接売ることで手放すことが可能です。
この記事では、底地を所有しているけれど手放し方がわからない方に向けて、売却方法と注意点をわかりやすく解説します。
こんなお悩みはありませんか？
- 底地を持っているが、地代が安すぎて固定資産税とほぼ同額
- 借地人との更新料や承諾料の交渉が面倒
- 親から底地を相続したが、何をすればいいかわからない
- 不動産会社に相談したら、「底地は扱えない」と断られた
- 借地人に買ってもらいたいが、話がまとまらない
- 底地の固定資産税だけ払い続けている状態をなんとかしたい
底地の悩みは、一般的な不動産売却とは性質が異なります。「誰に相談すればいいかわからない」という方が多いのが実情です。
底地とは
底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。
土地の所有者（底地権者）は土地を持っていますが、その土地の上には借地人が建物を建てて住んでいる、という状態です。底地権者は借地人から地代を受け取りますが、自分でその土地を自由に使うことはできません。
底地と借地権の関係
| 権利 | 持っている人 | できること |
|---|---|---|
| 底地（所有権） | 地主（底地権者） | 地代を受け取る。土地を売却する権利がある |
| 借地権 | 借地人 | 土地の上に建物を建てて使用する権利がある |
底地と借地権を合わせると「完全な所有権」になります。しかし、底地だけでは土地を自由に活用できないため、一般的な不動産と比べて市場価値が大きく下がります。
底地が売りにくい理由
底地は以下の理由から、通常の不動産売却では買い手が見つかりにくい物件です。
1. 自由に使えない土地だから
底地を購入しても、借地人が建物を建てて住んでいる限り、買主はその土地を自由に使うことができません。一般の個人が「住むため」「建てるため」に購入する対象にはなりにくいのです。
2. 地代の利回りが低いから
底地から得られる地代は、固定資産税・都市計画税とほぼ同額か、わずかに上回る程度であることが多いです。投資として見た場合、利回りが低く魅力に欠けるため、投資家にも敬遠されがちです。
3. 借地権者との権利関係が複雑だから
底地には借地借家法（平成3年法律第90号）に基づく借地権が設定されています。借地権は法律で強く保護されており、地主側から一方的に借地契約を終了させることは原則としてできません。この権利関係の複雑さが、買い手を遠ざけています。
底地の売却方法
底地を売却するには、主に4つの方法があります。
方法1：借地人に売却する
底地の売却先として最も理想的なのは、現在の借地人に買い取ってもらう方法です。
借地人にとっては、底地を購入することで完全な所有権を手に入れられます。借地権だけの状態よりも資産価値が大きく上がるため、双方にメリットがあります。
ただし、借地人に購入資金がない場合や、購入の意思がない場合はこの方法は使えません。
方法2：底地と借地権を同時に売却する
底地権者と借地人が協力して、底地と借地権をセットで第三者に売却する方法です。
完全な所有権として売却できるため、もっとも高い価格で売れる可能性があります。ただし、借地人との合意形成が必要であり、交渉に時間がかかることがあります。
方法3：第三者に底地のまま売却する
借地人以外の第三者に底地を売却する方法です。
購入するのは主に不動産投資家や底地専門の業者になります。地代収入を得る目的での購入となるため、売却価格は更地価格よりも大幅に低くなります。
方法4：買取業者に直接売却する（おすすめ）
底地の買取に対応している業者に直接売却する方法です。
借地人との交渉が不要で、底地の権利関係が複雑なままでも買い取ってもらえます。仲介と比べてスピードが早く、売却しやすい点がメリットです。
底地の売却相場の目安
底地の売却価格は、「更地価格に対する割合」で考えるのが一般的です。
| 売却方法 | 価格の目安（更地価格に対する割合） |
|---|---|
| 借地人に売却 | 更地価格の40〜60%程度 |
| 底地＋借地権の同時売却 | 更地価格の80〜90%程度（双方で按分） |
| 第三者に底地のまま売却 | 更地価格の10〜15%程度 |
| 買取業者に直接売却 | 更地価格の10〜20%程度 |
金額に幅があるのは、借地権割合（国税庁の路線価図に記載）や地代の水準、借地契約の残存期間、土地の立地条件によって変動するためです。
なお、借地権割合は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。 路線価図には「A（90%）〜G（30%）」のアルファベットで借地権割合が記載されています。底地の評価額は「更地価格 ×（1 − 借地権割合）」が一つの目安になります。
直接買取のメリット
底地を買取業者に直接売却する場合、以下のメリットがあります。
| 心配事 | 直接買取の場合 |
|---|---|
| 借地人との交渉が面倒 | 交渉不要。借地権はそのまま |
| 地代が安くて割に合わない | 現状の地代のまま査定。改定不要 |
| 権利関係が複雑 | 複雑な権利関係でも買取対応 |
| 不動産会社に断られた | 底地専門で対応可能 |
| 遠方で管理できない | 全国対応。現地確認はこちらで実施 |
空き家のミカタでは、底地の直接買取に対応しています。 仲介手数料なし・借地人との交渉不要・全国対応で底地を買い取ります。
底地買取の流れ
ステップ1：お問い合わせ
LINEまたはお問い合わせフォームから、底地の住所と概要（借地人の有無、地代の金額、借地契約の状況など）をお伝えください。「契約書が手元にない」「詳しいことがわからない」という状態でも大丈夫です。
ステップ2：簡易査定
お送りいただいた情報をもとに、買取価格の目安をお伝えします。路線価図や登記情報をもとに査定しますので、費用はかかりません。
ステップ3：現地調査・詳細確認
土地の状態や借地契約の内容を確認します。借地人への連絡はこちらでは行いませんので、事前にお知らせいただく必要もありません。
ステップ4：正式な買取金額の提示
調査結果をもとに正式な金額をご提示します。ご納得いただけない場合は、お断りいただいて構いません。
ステップ5：売買契約・決済
合意後、売買契約を結び、決済完了後に現金をお受け取りいただきます。
よくある質問
Q. 借地人に知られずに底地を売ることはできますか？
はい、可能です。底地の売却は土地の所有権の移転であり、借地人の承諾は法律上不要です。ただし、売却後に新しい地主から借地人に通知が行く場合はあります。
Q. 借地契約書が見つかりません。売却できますか？
契約書がなくても売却は可能です。借地権は契約書がなくても成立している場合があります（借地借家法第10条、建物の登記がある場合は借地権の対抗力が認められます）。登記情報や固定資産税の納付状況から、権利関係を確認して査定いたします。
Q. 地代を値上げしてから売った方が高く売れますか？
理論的には地代が高い方が底地の収益性が上がるため、売却価格も上がる可能性があります。しかし、地代の値上げには借地借家法第11条に基づく正当な理由が必要であり、借地人との交渉や調停に時間がかかることがあります。現状のまま早めに売却した方が結果的によいケースも多いです。
Q. 底地を相続しました。相続税はどうなりますか？
底地の相続税評価額は、「路線価 × 地積 ×（1 − 借地権割合）」で計算されます。更地に比べて評価額は低くなりますが、地代収入が少ない底地の場合、納税資金の確保が課題になることがあります。底地を売却して納税資金に充てることも選択肢の一つです。相続税の申告期限は相続開始から10か月以内です。
Q. 複数の借地人がいる底地でも売れますか？
はい、売れます。借地人が複数いる場合でも、底地全体をまとめて買い取ることが可能です。借地人ごとの契約条件が異なっていても対応できます。
まずはお気軽にご相談ください
底地の売却でお悩みの方は、まずはLINEでご相談ください。
「まだ売るか決めていない」「まずは金額だけ知りたい」という段階でも構いません。宅建業者が直接お答えします。
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