相続した家をどうする？放置すると固定資産税6倍リスク｜4つの選択肢と後悔しない判断基準
Q: 相続した家はどうすればいいですか？（大阪市の場合） A: 自分で住む予定がなければ相続から3年以内に売却するのが最善です。①税金：「相続空き家3,000万円特別控除」の期限が相続から3年後の年末まで。②リスク：放置すると固定資産税が最大6倍・管理費年間10〜30万円。大阪市内の相続した家の買取価格目安は市場価格の70〜85%、最短2週間で現金化・仲介手数料ゼロ。
(出典: 国税庁・相続空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例／空家等対策の推進に関する特別措置法)
相続した家をどうすればいいか — 選択肢は「売る・貸す・住む・放置する」の4つです。自分で住む予定がなければ、相続から3年以内に売却するのが税金面で最も有利です（3,000万円特別控除の期限）。
相続した家は、「売る」「貸す」「住む」「放置する」の4つの選択肢があります。どれが正解かは、物件の状態・あなたの状況・税制の期限によって変わります。
この記事でわかること
- 相続した家の4つの選択肢とメリット・デメリット
- 放置した場合のリスク（固定資産税が最大6倍になるケース）
- 3年以内に売れば使える「3000万円特別控除」
- 仲介と買取、どちらが向いているかの判断基準
この記事では、相続した家をどうすればいいか迷っている方に向けて、判断に必要な情報を整理してお伝えします。
相続した家の4つの選択肢
相続した家の扱い方は、大きく分けて4つです。それぞれのメリット・デメリットを比較してみます。
| 選択肢 | メリット | デメリット | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 売る | まとまった現金が手に入る。管理の手間がなくなる | 思い入れのある家を手放すことになる | 自分で住む予定がない人。遠方に住んでいる人 |
| 貸す | 家賃収入が得られる。家を残せる | 管理・修繕の手間と費用がかかる。空室リスクがある | 立地が良く、賃貸需要がある物件 |
| 住む | 住居費を抑えられる。家を活用できる | 引っ越しが必要。維持費がかかる | 今の住まいより条件が良い場合 |
| 放置する | 当面の判断を先送りできる | 固定資産税・劣化・近隣トラブル・行政指導のリスク | おすすめしません |
結論から言えば、自分で住む予定がないなら、早めに「売る」か「貸す」かを決めることが大切です。「とりあえず放置」は、想像以上にお金とリスクがかかります。
放置すると何が起きるのか
「いつか考えよう」と放置している方は少なくありません。しかし、相続した家を放置すると、以下のリスクが現実になります。
固定資産税が最大6倍に
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし、管理が行き届いていない空き家が「特定空き家」に指定されると、この特例が外れます。
具体的には、固定資産税が4〜6倍に跳ね上がるケースがあります。
さらに、2023年12月の法改正で「管理不全空き家」という新しいカテゴリが追加されました。特定空き家に至る前の段階でも、管理が不十分と判断されれば特例が解除される可能性があります。
特定空き家の判断基準（空家等対策特別措置法）
- 倒壊など保安上の危険がある
- 衛生上有害（ごみ・害虫など）
- 著しく景観を損なっている
- 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている
相続登記の義務化（2024年4月施行）
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記申請をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
これは2024年4月以前に発生した相続にも適用されます（経過措置として、施行日から3年以内＝2027年3月31日までが申請期限）。
「登記していない」「名義が祖父のまま」という方は、早めの対応が必要です。
建物の劣化と資産価値の低下
人が住んでいない家は、驚くほど早く劣化します。換気がされないことで湿気がこもり、カビ・シロアリ・雨漏りが進行します。1年放置するだけで、修繕費が数十万円〜数百万円増えるケースも珍しくありません。
放置期間が長くなるほど、売却時の価格は下がり、解体費用は上がります。
売却するなら「3年以内」が有利な理由
相続した家を売却する場合、相続から3年以内に売ることで、大きな税制メリットを受けられます。
3000万円特別控除（相続空き家の特例）
被相続人（亡くなった方）が住んでいた家を相続し、一定の条件を満たして売却すると、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。
3000万円特別控除の主な条件
- 被相続人が亡くなる直前まで、その家に住んでいたこと（一人暮らしであったこと）
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
- 相続から売却まで、空き家のままであること（賃貸に出していないこと）
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続した日から3年後の年末までに売却すること
- 売却時に耐震基準を満たすか、更地にして引き渡すこと
この特例を使えば、譲渡所得が3000万円以下であれば税金はゼロになります。
取得費加算の特例
相続税を支払った方は、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）の翌日から3年以内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより、譲渡所得税をさらに減らすことができます。
3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できませんので、どちらが有利かを比較する必要があります。一般的には、3000万円特別控除の方が節税効果が大きいケースが多いです。
所有期間は被相続人から引き継がれる
不動産の譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡 | 20.315% |
相続で取得した不動産の場合、被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。親が30年間住んでいた家なら、相続直後に売却しても「長期譲渡」の低い税率（20.315%）が適用されます。
「買取」と「仲介」どちらで売るべきか
相続した家を売ると決めたら、次に考えるのは「仲介で売るか、買取で売るか」です。
仲介が向いているケース
- 築年数が浅く、状態が良い
- 駅近・人気エリアなど立地が良い
- リフォーム不要でそのまま住める
- 売却を急いでいない（3か月〜1年待てる）
買取が向いているケース
- 築30年以上で老朽化が進んでいる
- 空き家で管理ができていない
- 遠方に住んでいて現地に行けない
- 再建築不可（建て替えができない）物件
- 相続登記が未了で手続きが複雑
- 相続人が複数いて早く現金化して分割したい
- 不動産会社に「仲介では売れない」と言われた
| 比較項目 | 仲介 | 直接買取 |
|---|---|---|
| 売却期間 | 3か月〜1年以上 | 最短2週間 |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円（税別） | 0円 |
| 物件の状態 | きれいにする必要あり | 現況のまま |
| 売却の確実性 | 買い手が見つからないリスクあり | 業者が直接購入 |
| 手間 | 内覧対応・価格交渉が必要 | ほぼ不要 |
「条件が複雑」「早く手放したい」「管理ができない」という場合は、買取の方が向いています。
買取と仲介の判断フローチャート
以下の質問に順番に答えてみてください。
- 築年数は30年以上ですか？ → はい → 買取がおすすめ
- 今すぐ住める状態ですか？ → いいえ → 買取がおすすめ
- 3か月以上待てますか？ → いいえ → 買取がおすすめ
- 現地に通えますか？ → いいえ → 買取がおすすめ
上記すべてに「いいえ」と答えた場合は、まず仲介で売りに出してみるのも一つの方法です。ただし、3か月売れなければ買取に切り替えることをおすすめします。
相続した家を売却するまでの流れ
相続した家を直接買取で売却する場合、以下の5ステップで進みます。
ステップ1：相談・査定依頼
LINEまたはお問い合わせフォームから、物件の情報をお送りください。「だいたいの住所」「築年数」がわかれば十分です。相続登記が済んでいなくても、相談は可能です。
ステップ2：簡易査定
お送りいただいた情報をもとに、買取価格の目安をお伝えします。この時点で費用は一切かかりません。
ステップ3：現地調査
買取価格に概ね納得いただけたら、現地を確認します。遠方の場合は、提携ネットワークが対応しますので、お客様が現地に行く必要はありません。
ステップ4：正式な買取金額の提示
現地調査の結果をもとに、正式な買取金額をお伝えします。金額にご納得いただけない場合は、もちろんお断りいただけます。
ステップ5：売買契約・決済
金額に合意したら、売買契約を結びます。決済完了後、すぐに現金をお受け取りいただけます。面倒な手続きも、すべてサポートします。
よくある質問
Q. 相続した家をそのまま放置するとどうなりますか？
管理されていない空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がります。さらに、2023年の法改正で「管理不全空き家」も特例解除の対象になりました。
Q. 相続した家を売るなら、いつまでに売ればいいですか？
相続から3年以内の売却をおすすめします。「3000万円特別控除」の適用期限が相続から3年後の年末までだからです。この特例を使えば、多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。
Q. 相続登記をしていないと家は売れませんか？
正式な売買契約には相続登記が必要ですが、登記が未了の状態でもご相談・査定は可能です。提携の司法書士をご紹介し、登記と売却を並行して進めることもできます。
Q. 相続した家を売ったお金に税金はかかりますか？
売却益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税がかかりますが、「3000万円特別控除」「取得費加算の特例」など、税金を大幅に抑える制度が複数あります。
Q. 遠方に住んでいて現地に行けません。大丈夫ですか？
大丈夫です。全国に提携ネットワークがあるため、現地調査はこちらで手配します。契約手続きも郵送やオンラインで完結します。
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相続した家のこと、ひとりで悩まないでください
「相続した家をどうすればいいのか、ずっと気になっていた」という方は、まずは一度ご相談ください。
宅建業者が、あなたの状況に合った選択肢を一緒に整理します。「売るかどうかまだ決まっていない」という段階でも構いません。相談は完全無料です。
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