相続した土地に親族の家が建っている場合の処分方法｜使用貸借・立退き・買取の選択肢
親が亡くなり土地を相続したところ、そこには兄弟や子ども名義の家が建っていた——こうした状況は決して珍しくありません。「地代を一度も払ってもらっていない」「口頭で許可していた」「子どもの家を今さら動かすことはできない」など、悩みを抱える方は多くいらっしゃいます。
このようなケースでは、多くの場合「使用貸借（しようたいしゃく）」という法的関係が成立しています。使用貸借は借地権と異なり、土地所有者が一定の手順を踏めば終了させることができます。
この記事では、相続した土地に親族の建物がある場合の法的な整理、合意できる場合・できない場合それぞれの対処法、そして買取業者の活用まで、具体的な手順を説明します。
目次
- 相続した土地に親族の建物がある「3つのパターン」
- 使用貸借とはどういう状態か
- 合意ができる場合の処分方法
- 合意ができない場合の対処法
- 買取業者への依頼で解決できるケース
- よくあるご質問
相続した土地に親族の建物がある「3つのパターン」
まず、どのような法的関係になっているかを確認することが最初のステップです。大きく3つのパターンがあります。
パターン1：使用貸借（無償・口頭合意）
最も多いのがこのケースです。親が「タダで使っていい」と口頭や黙示（暗黙の了解）で許可し、地代のやり取りが一度もなかった場合は使用貸借（民法593条）に該当します。借地権より権利が弱く、土地所有者が一定の条件のもとで終了させることができます。
パターン2：借地権（地代を払っていた実績がある）
月1万円でも継続して地代を払っていた実績がある場合、借地権（借地借家法2条）が成立している可能性があります。借地権は強力な権利で、地主側から簡単に終了させることはできません。この場合は借地権の買取や地主・借地人間の交渉が必要になります。
パターン3：無断占拠（権原なし）
親族が許可も地代もなく勝手に建物を建てていた場合は、法的には無断占拠になります。ただし長年放置されてきた場合は黙示の合意と判断されることもあるため、まず専門家（弁護士）に状況を確認してもらうことをお勧めします。
使用貸借とはどういう状態か
使用貸借とは「タダで物を貸す契約」のことです（民法593条）。地代・家賃のやり取りがなく、親族間での口頭許可が典型的なパターンです。
借地権との決定的な違い
借地権との最大の違いは地代の有無です。地代があれば借地権、なければ使用貸借——この区別が法的な扱いを大きく変えます。
| 項目 | 使用貸借 | 借地権 |
|---|---|---|
| 地代 | なし（無償） | あり（有償） |
| 根拠法 | 民法593条〜 | 借地借家法 |
| 土地所有者の終了権 | あり（条件つき） | 原則なし（正当事由が必要） |
| 建物の保護 | 弱い | 強い |
宅建業者の視点
「地代はもらっていないが、お米や野菜をもらっていた」という場合、これを地代と見るかどうかが争点になることがあります。現物のやり取りがあったかどうかも含め、早めに専門家に確認することをお勧めします。
相続後も使用貸借は継続するか
2020年の民法改正（施行2020年4月1日）により、貸主（親）が死亡しても使用貸借は原則として終了しないことが明確化されました（民法599条3項）。つまり、相続人が貸主の地位を引き継ぎ、使用貸借は続きます。
ただし相続人（土地を相続した方）は以下の場合に使用貸借を終了させることができます。
- 使用の目的が達成されたとき（例：子が引っ越した等）
- 目的を定めなかった場合、相当の期間の経過後に解約の申入れ（民法598条2項）
- 貸主・借主の合意
合意ができる場合の処分方法
親族間で話し合いが進む場合、以下の選択肢があります。
選択肢1：立退き交渉（土地を更地にして売却）
親族に出て行ってもらい、建物を解体して更地で売却する方法です。
立退き料（協力金）は法的には不要ですが、実務では引越し費用や移転先の確保費用として数十万〜百万円程度の協力金を支払うケースもあります。金額は完全に当事者間の合意によります。
選択肢2：土地を親族に売却する
建物が建っているままの土地を、そこに住む親族に買い取ってもらう方法です。親族が資金を用意できるなら、最もトラブルが少ない解決策の一つです。売買価格は近隣の取引事例を参考に決めますが、親族間売買では「時価の大幅な値引き」がみなし贈与とみなされる場合があるため注意が必要です。
選択肢3：土地・建物まとめて売却
土地所有者（相続人）と建物所有者（親族）が共同で不動産業者に依頼し、土地・建物をまとめて第三者に売却する方法です。売却代金を土地・建物の価値按分で分配します。全員の合意が前提になりますが、現実的な解決につながることがあります。
合意ができない場合の対処法
話し合いが進まない場合は、法的な手続きが必要になります。
ステップ1：使用貸借の解約申入れ（内容証明郵便）
目的を特定しない使用貸借の場合、土地所有者は「相当の期間」の経過後に解約を申し入れることができます（民法598条2項）。この場合、内容証明郵便で解約の意思表示を行うことが証拠の観点から有効です。
ステップ2：調停（裁判外紛争解決）
家庭裁判所や法務局の調停手続きを利用して、中立な第三者を交えた協議を行う方法です。親族間の争いでは訴訟よりも調停のほうが関係修復につながりやすいことがあります。
ステップ3：建物収去土地明渡請求訴訟
話し合いや調停で解決できない場合、最終手段として裁判（建物収去土地明渡請求訴訟）があります。費用は弁護士費用だけで30万〜100万円程度、期間は1年〜2年以上かかることもあります。
宅建業者の視点
訴訟は費用・時間・精神的負担が大きいうえ、親族関係が完全に壊れるリスクがあります。訴訟前に専門の弁護士に相談して、交渉での解決の可能性を丁寧に探ることを強くお勧めします。
買取業者への依頼で解決できるケース
訳あり物件の買取専門業者に依頼することで、上記のような手続きをすべて自分で行わずに済む場合があります。
現況（親族居住中）での買取が可能なケース
買取専門業者は「使用借権付き土地」として現況査定し、親族との立退き交渉を含めて引き受けてくれる場合があります。売主（相続人）の立場からすると、面倒な交渉や法的手続きを業者に委ねて、現金を受け取ることが可能です。
価格への影響
使用借権付きの土地は、更地（建物なし・使用者なし）と比べて価格が下がります。目安としては更地価格の70〜85%程度が査定の目安ですが、使用者との関係、建物の状態、立退きのしやすさによって変わります。
相続登記が前提条件
買取を進めるためには、相続登記（名義変更）が完了していることが前提になります。2024年4月1日より相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければ10万円以下の過料の対象になります。
相続登記がまだの場合は先に完了させてから買取相談に進みましょう。相続登記の手続きについては相続登記義務化の対応ガイドもご参照ください。
よくあるご質問
Q. 地代を一度も払ってもらったことがなければ、兄弟を強制退去させられますか？
A. 無償で土地を使わせてきた場合は「使用貸借」に該当します。使用貸借は借地権と異なり、土地所有者（相続人）から解約の申入れをすることが可能です（民法598条）。ただし親族間の場合は合意交渉が先決で、強制退去には裁判（建物収去土地明渡請求）が必要になる場合があります。まずは不動産の専門家または弁護士にご相談ください。
Q. 親族が出て行かないと言った場合、どのくらいの期間・費用がかかりますか？
A. 話し合いで解決できれば数か月〜1年程度が目安です。合意できずに建物収去土地明渡訴訟に進んだ場合、弁護士費用は30万〜100万円程度、期間は1年〜2年以上かかることもあります。親族関係を考慮すると、まず専門家を交えた調停や協議を試みることをお勧めします。
Q. 使用貸借の土地を、親族が住んだままの状態で買取業者に売ることはできますか？
A. 可能な場合があります。訳あり物件の買取専門業者は、現況（使用者が居住中）の状態で査定・購入するケースがあります。ただし使用借権が付いた土地は更地価格より低い査定になります。まず買取業者に相談して状況を説明し、買取可否と概算査定額を確認することをお勧めします。
まとめ
相続した土地に親族の家が建っているケースは、法律と人間関係の両方を整理しながら進める必要があります。
- 地代なし（無償）であれば使用貸借として扱われ、一定の条件で終了させることができる
- 話し合いで合意できれば、立退き・親族への売却・まとめて売却の3つが選択肢
- 合意できない場合は解約申入れ → 調停 → 訴訟という手順になる
- 買取専門業者に依頼すれば、現況のまま売却できる場合があり、交渉の手間を省けることも
- 買取を進める前に相続登記（2024年義務化・3年以内）を完了させることが前提
「親族とトラブルになりたくないが、土地を手放したい」という方は、まずは専門家への相談から始めることをお勧めします。
このカテゴリの全ガイド一覧: → 相続不動産 完全ハブ【2026年版】
無料査定・ご相談はこちら
相続した土地の処分に困っている方のご相談を受け付けています。使用貸借・親族が居住中・境界未確定など、複雑な状況でもお気軽にご連絡ください。査定・相談は無料で、しつこい営業は行いません。