鍵がない・立会いできない場合の相談準備｜相続不動産
相続した不動産の鍵が見つからない、現地で立ち会える人がいない。そのような状態でも、査定の相談は始められます。最初に伝えていただきたいのは、「鍵の所在」と「現地で対応できる人」の2点です。どちらも「不明」「未確認」のままで構いません。
この2点がわかると、机上（現地に行かずに、書類や写真だけで確認すること）でどこまで進められるか、現地確認をどう段取りするかを、最初のやり取りの中で一緒に考えられます。一方で、鍵がないまま査定が完了することや、現地確認をしないまま買取価格が決まることは、お約束できません。
この記事では、鍵と立会いの状況を6通りに分けて、相談のときにどう伝えればよいか、相談の前に確かめておくと進めやすいことをお伝えします。
最初に伝えるのは「鍵」と「人」の2点だけ｜状況を6通りに分ける
相談の前に、ご自身の状況が次のどれにあたるかを確かめてください。鍵の所在は「わかる・不明」、現地で対応できる人は「いる・いない・未確認」の組み合わせで、6通りに分かれます。
| 鍵の所在 | 現地で対応できる人 | 相談で伝えること | 相談で最初に確認すること |
|---|---|---|---|
| わかる | いる | 鍵の保管場所と、対応できる人が誰か（例：ご本人・ご親族） | 現地確認の進め方 |
| わかる | いない | 鍵の保管場所と、現地に行ける人がいないこと | 机上でどこまで確認できるか、現地確認をどう段取りするか |
| わかる | 未確認 | 鍵の保管場所と、対応できる人をまだ確かめていないこと | 机上で進められる範囲。対応できる人の確認は並行で |
| 不明 | いる | 鍵が見つかっていないことと、対応できる人がいること | 鍵の所在の心当たり。見つからない場合の現地確認の進め方 |
| 不明 | いない | 鍵も対応できる人も今はないこと | 机上でどこまで確認できるか、追加で必要な情報は何か |
| 不明 | 未確認 | 鍵も対応できる人も、まだ確かめていないこと | 机上で進められる範囲。確かめる順番 |
どの組み合わせでも、相談を始めることはできます。表の右端は、相談の入口で「何を確かめれば次に進めるか」の目安です。買取の可否や条件は、所在地と物件の状況を確認して判断します。
机上査定そのものの仕組みは、机上査定とは？空き家・訳あり物件を現地確認前に相談する方法で詳しくまとめています。机上でわかることと現地で固まることの違いも、そちらで説明しています。この記事では、鍵と立会いの準備に絞ってお伝えします。
鍵の所在が「不明」のとき、相談の前に確かめておくこと
相続した家や部屋の鍵は、亡くなった方が管理していたため、ご家族が場所を知らないことがよくあります。すべて探し切ってから相談する必要はありません。心当たりを書き出しておくだけでも、相談の中で次の一歩を決めやすくなります。
心当たりを書き出しておく
- 亡くなった方が住んでいた家や、遺品の中
- 鍵を預かっていそうなご親族
- アパートの場合は、管理を任せていた会社があるかどうか
- 管理の委託や賃貸の契約書が手元にあるかどうか
鍵が見つからない場合は、「鍵の所在：不明」とお伝えください。「心当たりはここまで確かめた」という情報もあれば、あわせてお知らせください。
鍵を持っているのが、ほかの相続人の方のとき
「鍵は兄が持っている」「実家の近くに住む妹が管理している」というように、鍵をほかの相続人の方が持っているケースもあります。この場合も、そのままお伝えいただければ相談は始められます。
相続人が複数いて、遺言で取得する人が決まっていない場合、遺産分割が終わるまで、相続した不動産は相続人全員の共有です（民法898条1項）。物件全体を売る段階では、共有者の全員が売主になります。そのため、鍵を持っている方とは、いずれ売却そのものについても話をすることになります。
同じ理由で、鍵を壊したり交換したりする前には、ほかの相続人の方と話をしておくことをおすすめします。ほかの相続人に知られずに査定できるかが気になる方は、共有持分は兄弟に内緒で査定できる？をご覧ください。
現地で対応できる人が「いない」「未確認」のとき
「現地で対応できる人」とは、現地確認のときに鍵を開けたり、建物の中に入れるようにしたりできる人のことです。ご本人でも、ご親族でも構いません。
「いない」ときは、その事情も一言添える
遠方に住んでいる、ご高齢で移動が難しい、平日は動けないなど、現地に行けない事情はさまざまです。「いない」とお伝えいただくときに、行けない理由や、行けそうな時期があるかどうかを一言添えていただくと、現地確認の進め方を相談しやすくなります。
空き家のミカタが対応しているのは、物件の所在地が大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山の不動産です。所有者の方がどこにお住まいかは問いません。
「未確認」なら、確認を待たずに相談して構いません
ご親族にまだ聞いていない段階でも、相談はできます。「現地で対応できる人：未確認」とお伝えいただければ十分です。机上で進められる部分を先に整理し、対応できる人の確認は並行して進めていただけます。
入居者のいるアパートは、鍵とは別に考えることがあります
相続したアパートに入居者の方がいる場合、入居中の部屋はその方の住まいです。現地確認をするときも、室内まで見られるとは限りません。
この場合は、入居状況（入居中・一部入居・空室）と家賃の明細がわかると、机上で整理できる範囲が広がります。相続アパートの相談の流れは相続アパートを売りたい方へ【大阪・近畿対応】をご覧ください。
相談で確認したいことを、先に決めておく
鍵や立会いの状況がはっきりしないときほど、相談で何を確かめたいかを先に決めておくと、やり取りが短くすみます。空き家のミカタの確認表では、次の3つから選べるようにしています。
- 机上でどこまで確認できるか：鍵や立会いがなくても進められる範囲を知りたいとき
- 必要な追加情報は何か：鍵探しや親族への確認の前に、何をそろえればよいか知りたいとき
- 現地確認の進め方：鍵の所在や対応できる人をふまえて、段取りを相談したいとき
「まだ売ると決めていない」「どこまで準備が必要か知りたいだけ」という段階でも構いません。相談・査定は無料です。相談したからといって、その場で売却を決める必要はありません。
送る前の記入例｜わかる項目だけで構いません
相談のときは、次の項目のうち、わかるものだけをLINEまたはフォームでお送りください。書きにくい欄は「不明」「未定」のままで構いません。資料がそろうまで相談を待つ必要もありません。
| 確認すること | 記入例 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 府県：大阪府 市区町村：〇〇市 |
| 物件の種類 | 一戸建て |
| 入居状況 | 空室 |
| 困っていること | 管理 |
| 現地確認について伝えたいこと | 鍵の所在：不明／現地で対応できる人：未確認 |
| 相談して確認したいこと | 机上でどこまで確認できるか |
記入例の値は説明のためのもので、実際のご相談ではありません。確認表には、物件の種類・売却を考える時期・手元にある情報も含まれます。全体は机上査定の記事に載せています。
この表は、ご相談の準備のための記入欄です。氏名・連絡先・口座番号・身分証明書を書く必要はありません。
よくあるご質問
Q. 鍵の心当たりは、どこまで探してから相談すればよいですか？ 探し切ってから相談する必要はありません。遺品の中、ご親族、アパートなら管理を任せていた会社など、確かめた範囲を添えて「鍵の所在：不明」とお伝えください。確かめていない心当たりがあれば、それも書いておくと、相談の中で次に何をするかを決めやすくなります。鍵が見つからないまま査定を終えられるとは限らないため、現地確認の進め方は状況をお聞きしてから一緒に考えます。
Q. 現地に行ける人がいるかどうか、まだ親族に確認していません。相談は確認してからのほうがよいですか？ 確認を待たずに相談していただけます。「現地で対応できる人：未確認」とお伝えいただければ十分です。机上で進められる部分を先に整理し、現地で対応できる人の確認は並行して進めていただけます。
Q. 鍵を持っているのが兄弟など、ほかの相続人です。自分だけで相談してもよいですか？ ご自身だけでの相談も可能です。「鍵はほかの相続人が持っている」とそのままお伝えください。なお、相続人が複数いて、遺言で取得する人が決まっていない場合、遺産分割が終わるまで相続した不動産は相続人全員の共有です（民法898条1項）。物件全体を売る段階では、ほかの相続人の方とも話を進めることになります。
Q. 入居者のいるアパートで、空室の鍵が見つかりません。相談できますか？ 相談できます。「鍵の所在：不明」と、入居状況（入居中・一部入居・空室）をあわせてお伝えください。入居中の部屋はその方の住まいなので、現地確認でも室内まで見られるとは限りません。入居状況と家賃の明細がわかると、机上で整理できる範囲が広がります。
まとめ
- 最初に伝えるのは「鍵の所在」と「現地で対応できる人」の2点。「不明」「未確認」のままで構いません。
- 鍵の心当たりや、行けない事情を一言添えると、現地確認の進め方を相談しやすくなります。
- 鍵がないまま査定が完了したり、現地確認なしで価格が決まったりするわけではありません。買取の可否・条件は所在地と物件の状況を確認して判断します。
鍵や立会いが決まっていない段階から、ご相談ください
「鍵の場所がわからない」「現地に行ける人がいない」「親族にまだ聞いていない」という段階からのご相談をお受けしています。上の記入例のうち、わかる項目だけをお送りください。
空き家のミカタは、大阪市生野区に事務所を置く宅地建物取引業者（大阪府知事(1)第65646号）です。大阪を中心に、兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山の物件を対象に、当社が買主として直接買取のご相談をお受けしています。登記の手続きは司法書士へ、税金の判断は税理士へご確認ください。
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出典（2026年9月15日確認）
- e-Gov法令検索「民法」（第898条第1項）。相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属します。