相続登記の義務化でアパート売却はどう変わる？期限・手順・税金の特例を解説
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続でアパートを取得した方は、取得を知った日から3年以内に登記を済ませなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
この記事のポイント
- 相続登記の義務化により、アパートの売却前に必ず登記が必要
- 過去の相続も対象。登記未了の方の期限は2027年3月31日
- 相続税を納付した方は、3年10か月以内の売却で税金の特例あり
- 遺産分割が決まらなくても「相続人申告登記」で義務を履行できる
「相続したアパートを売りたいけど、登記はどうすればいいのか」「いつまでに売却すれば税金が安くなるのか」——この記事では、相続登記義務化がアパートオーナーに与える影響と、売却の手順・タイミングを宅建業者の立場から解説します。
相続登記の義務化とは？アパートオーナーへの影響
2024年4月1日の不動産登記法改正により、相続で不動産を取得した方には相続登記の申請が義務づけられました。アパートも例外ではありません。
義務化の3つの柱
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 期限 | 相続で不動産の取得を知った日から3年以内 |
| 過去の相続 | 2024年4月1日より前の相続も対象（期限：2027年3月31日） |
| 罰則 | 正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料 |
アパート特有の注意点
一般的な住宅と比べて、相続アパートには以下の特有の問題があります。
- 土地と建物が別々に登記されている場合がある（両方とも登記が必要）
- 共有名義になっているケースが多く、全相続人の合意が必要
- 入居者がいる状態でも登記・売却は可能だが、賃貸借契約の扱いを確認する必要がある
- 収益物件としての評価が必要で、固定資産税評価額だけでは判断できない
相続登記の基本的な手続きや費用については、相続登記の義務化はいつから？罰則と3つの対策を宅建業者が解説で詳しく解説しています。
登記をしないとアパートは売れない
相続アパートの売却を検討している方がまず理解しておくべきことがあります。相続登記を完了しなければ、アパートを売却することはできません。
なぜ売却できないのか
不動産の売買では、売主から買主へ「所有権移転登記」を行います。この手続きは、登記簿上の名義人（売主）からしか行えません。被相続人の名義のままでは、法的に売却の手続きを進めることができないのです。
登記を放置するとさらに困難に
相続登記を放置すると、時間が経つほど問題が大きくなります。
- 相続人が増える：相続人が亡くなると、その子や孫が新たな相続人に。数次相続で10人以上になる事例もある
- 書類の取得が困難に：古い戸籍謄本の取得に時間と費用がかかる
- 費用が膨らむ：相続人が増えるほど司法書士への報酬も上がる
- 2027年3月31日の期限：過去の相続分の期限が迫っている
相続アパート売却の手順（5ステップ）
相続登記義務化を踏まえた、相続アパート売却の手順を解説します。
ステップ1：相続人と遺産の確認
まず、誰が相続人なのかと遺産の全体像を把握します。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）を取得して相続人を確定
- アパートの登記簿謄本（登記事項証明書）を法務局で取得
- 固定資産税の納税通知書で評価額を確認
- アパートの賃貸借契約書・管理委託契約書を確認
ステップ2：遺産分割協議
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で誰がアパートを取得するかを決めます。
- 相続人全員の合意が必要（1人でも反対すると成立しない）
- 遺産分割協議書を作成し、全員が署名・実印で押印
- 印鑑証明書を全員分用意
協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることができます。また、登記期限を守るために「相続人申告登記」（後述）を先に行っておくことも有効です。
ステップ3：相続登記の申請
遺産分割協議が成立したら、法務局に相続登記を申請します。
必要書類：
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記申請書
費用の目安：
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4% |
| 司法書士報酬 | 5〜15万円（物件数・相続人数による） |
| 戸籍謄本等の取得費用 | 数千円〜数万円 |
自分で申請することも可能ですが、アパートの場合は土地・建物が複数筆に分かれていることも多く、司法書士に依頼するのが確実です。
ステップ4：アパートの査定・売却方法の決定
相続登記が完了したら、売却の準備に入ります。
売却方法は主に2つあります：
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 仲介（不動産会社に買主を探してもらう） | 市場価格に近い金額で売れる可能性がある | 売却まで3か月〜1年以上かかることがある |
| 買取（不動産会社が直接買い取る） | 最短1〜2週間で売却完了。現況のまま売却可能 | 市場価格より低くなることがある |
築古アパート・空室が多いアパート・入居者付きアパートは、仲介では買い手がつきにくいのが実情です。早く手放したい場合は、買取を選択する方が多いです。
相続アパートの買取については、相続アパートの買取｜収益計算・管理リスク・売却方法を宅建業者が解説で詳しく解説しています。
ステップ5：売買契約・引渡し
買主が決まったら、売買契約を締結し、決済・引渡しを行います。
- 売買契約書の締結（手付金の受領）
- 決済日に残代金の受領と所有権移転登記を同時に行う
- 入居者がいる場合は賃貸人の地位が買主に移転（オーナーチェンジ）
- 管理会社との契約切替手続き
売却タイミングで税金が変わる — 2つの特例
相続アパートの売却では、売却のタイミングによって税負担が大きく変わります。特に以下の2つの特例を知っておくことが重要です。
特例①：相続税の取得費加算（3年10か月以内）
相続税を納付した方が、相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、納付した相続税の一部を取得費に加算できます（租税特別措置法第39条）。
具体的な効果：
- 取得費が増えることで譲渡所得が減り、譲渡所得税が安くなる
- 相続税を多く納付しているほど効果が大きい
計算例： 相続アパートを3,000万円で売却、取得費不明（概算取得費150万円）、相続税500万円を納付した場合：
| 項目 | 特例なし | 特例あり |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 取得費 | 150万円 | 150万円＋相続税加算分 |
| 譲渡所得 | 約2,850万円 | 大幅に圧縮 |
この特例はアパート（収益物件）にも適用されます。
特例②：空き家の3,000万円特別控除は適用外
「3,000万円特別控除」という言葉を聞いたことがある方もいるかもしれません。しかし、この特例は「被相続人の居住用財産（空き家）」が対象です。
賃貸アパートは「居住用財産」に該当しないため、相続アパートの売却にはこの特例は使えません。混同しやすいポイントなので注意してください。
売却タイミングの整理
| 期限 | 内容 | アパートへの適用 |
|---|---|---|
| 相続開始から3年10か月以内 | 相続税の取得費加算の特例 | 適用あり |
| 相続開始から3年以内 | 相続登記の義務（違反で過料） | 適用あり |
| 被相続人死亡から3年後の年末まで | 空き家の3,000万円特別控除 | 適用なし（賃貸物件のため） |
相続税を納付した方は、3年10か月以内の売却が税制面で有利です。登記義務の3年と合わせて考えると、相続から3年以内に登記と売却を済ませるのが最も効率的といえます。
遺産分割がまとまらないときの救済策 — 相続人申告登記
「相続人が多くて話がまとまらない」「連絡がつかない相続人がいる」——このような場合でも、登記義務を果たす方法があります。
相続人申告登記とは
2024年4月1日に新設された制度で、遺産分割協議が成立していなくても、相続人であることを法務局に申し出るだけで登記義務を履行できる仕組みです。
メリット：
- 相続人が単独で申出できる（他の相続人の同意は不要）
- オンラインでも手続き可能（押印・電子署名不要）
- 登録免許税がかからない
- 法定相続人の範囲や持分割合の確定が不要
注意点：
- あくまで暫定的な手続き。売却するには正式な相続登記が必要
- 遺産分割が成立した後、3年以内に正式な相続登記を行う義務がある
- 相続人であることを証明する戸籍謄本は必要
この制度は「とりあえず過料を避けたい」という場合のセーフティネットです。売却を進めたい場合は、並行して遺産分割協議を進めることが重要です。
「正当な理由」があれば過料は免除される
登記期限に間に合わない場合でも、以下のような「正当な理由」がある場合は過料が免除されます。
- 相続人が極めて多数で、戸籍謄本等の収集に時間がかかる場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがあり、帰属が明らかにならない場合
- 登記義務者が重病等で手続きが困難な場合
- 災害等で避難を余儀なくされている場合
- 経済的に困窮し、登記費用を負担できない場合
ただし、「知らなかった」「面倒だった」は正当な理由にはなりません。過料の手続きは、法務局からの「催告」→放置→裁判所の過料決定という流れで進みます。催告が届いた段階で対応すれば、過料を避けられます。
よくある質問
Q. 相続登記の費用を抑える方法はありますか？
登録免許税は法律で定められているため減額できませんが、司法書士への依頼費用は事務所によって異なります。複数の司法書士事務所に見積もりを取ることをおすすめします。また、相続人申告登記であれば登録免許税がかからないため、一時的な費用負担を抑えることができます。
Q. アパートの相続登記と売却を同時に進められますか？
登記と売却を並行して進めることは可能です。相続登記の完了前でも、査定や買主との交渉は進められます。ただし、売買契約の締結・決済には相続登記の完了が必須です。登記完了と売却決済を同日に行うケースもあります。
Q. 相続アパートを持ち続けるか売却するか、どう判断すればいいですか？
判断のポイントは「実質利回り」と「将来のリスク」です。表面利回りではなく、管理費・修繕費・空室損失・税金を差し引いた実質利回りを計算してください。築古アパートは大規模修繕や設備更新で突発的な支出が発生するリスクもあります。収支の詳しい計算方法は相続アパートの維持コストシミュレーションで解説しています。
相続アパートの登記・売却、まずはご相談ください
相続登記の義務化で「とにかく早く手続きを進めなければ」と焦る方が増えています。しかし、焦って判断するよりも、まずは現状を整理することが大切です。
当社では、相続アパートに関するご相談を無料で承っています。
- 相続登記が未了でも査定・相談可能
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- 築年数・空室率に関係なく査定
- 提携司法書士のご紹介も可能
「登記がまだ終わっていないけど売却を考えている」「どこから手をつければいいかわからない」という方は、お気軽にご連絡ください。
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