家賃滞納している入居者がいるアパートは売れる？買取・売却の方法を宅建業者が解説【2026年版】
Q: 相続したアパートを入居者付きのまま（オーナーチェンジ）で売ることはできますか？ A: はい、できます。オーナーチェンジとは、賃貸借契約を引き継いだまま建物ごと売却する方法です。入居者に退去を求める必要はなく、投資家や訳あり買取業者に現況のまま売却できます。正常に家賃が支払われている入居者付きアパートなら仲介でも売れる可能性があります。相続した場合でも手続きは同じです。空き家のミカタ（宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）が入居者付きアパートの買取・売却を全国対応でサポートします。
TL;DR — 家賃滞納者がいるアパートの売却ポイント 家賃を払わない入居者がいるアパートでも売却は可能。①滞納者がいるまま訳あり買取業者に売る（最短2〜4週間）、②法的手続きで退去させてから仲介売却（6ヶ月〜1年以上・費用50〜110万円）の2択。急いで現金化したい場合は専門買取業者（空き家のミカタ・宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）への相談が最短ルート。
「親から相続したアパートに、何年も家賃を払っていない入居者がいる。どうすれば手放せるのか……」
そんな状況に困っていませんか。家賃の滞納が重なるほど心理的・経済的な負担は大きくなります。しかし多くの方が「滞納者がいる状態では売れない」と思い込み、対処が遅れてしまっています。
結論から言えば、家賃滞納者がいるアパートでも売却・買取は可能です。方法を知れば、最短2〜4週間で現金化できるケースもあります。
この記事では、滞納者がいる収益物件を手放すための選択肢・費用・期間・法的な仕組みを宅建業者の立場から詳しく解説します。
目次
- 家賃滞納者がいるアパートは売れるのか？（結論）
- なぜ滞納者がいると売りにくいのか
- 解決策①：滞納者がいるままオーナーチェンジ買取で売却する
- 解決策②：法的手続きで退去させてから売却する
- 解決策③：訳あり買取専門業者に現況のまま売る
- 3つの方法を費用・期間・手取り額で比較
- 相続したアパートに滞納者がいる場合の注意点
- よくあるご質問
家賃滞納者がいるアパートは売れるのか？
はい、売れます。家賃を払わない入居者がいるアパートであっても、法律上の売却自体は問題ありません。
重要なのは「どの方法で売るか」です。選択肢は大きく3つあります。
| 方法 | 内容 | 期間目安 |
|---|---|---|
| ① オーナーチェンジ買取 | 滞納者がいるまま買取業者・投資家に売る | 2〜4週間 |
| ② 退去後に仲介売却 | 法的手続きで退去させてから一般市場に売り出す | 6ヶ月〜1年以上 |
| ③ 現況買取（訳あり専門） | 滞納・空室を含めた訳あり状態のまま買取 | 2〜4週間 |
「滞納者を追い出してきれいな状態で売りたい」という気持ちはよくわかります。しかし退去には費用と時間がかかります。方法を選ぶ前に、費用・期間・手取り額を冷静に比較することが大切です。
なぜ滞納者がいると売りにくいのか
家賃滞納者がいるアパートが一般市場で売りにくい理由は、主に3点あります。
理由1：住宅ローン融資がつかない
仲介でアパートを売る場合、買主が住宅ローンや投資ローンを利用するケースが多くあります。ところが家賃滞納者がいる収益物件は、金融機関の融資審査で不利になることがあります。キャッシュフローが不安定と判断されるためです。
理由2：買主への告知義務がある
宅建業法第35条（重要事項説明）に基づき、滞納状況は仲介の場合には買主に開示する義務があります。滞納月数・総額・回収見込みを正直に伝えたうえで交渉しなければなりません。これにより買主候補が限られたり、値引き交渉が厳しくなることがあります。
理由3：賃料回収リスクを買主が嫌う
一般の投資家や個人の買主は「家賃滞納者への対応」を自分でやりたくないケースがほとんどです。そのため、滞納状況が重いほど買主候補が減り、売りにくくなります。
この3点から、滞納者がいるアパートを一般仲介で売ろうとすると、時間がかかる・値引きを求められる・最悪売れないという状況になりがちです。
解決策①：滞納者がいるままオーナーチェンジ買取で売却する
最も手軽で迅速な方法が、滞納者がいる状態のまま物件を売却する「オーナーチェンジ」です。
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジとは、入居者がいる状態のまま物件の所有者だけが変わる売買形態です。入居者の同意は不要で、民法第605条の2に基づき、売買成立と同時に賃貸人の地位が自動的に買主に移転します。
入居者には「家主が変わりましたのでご連絡します」という通知をするだけで、引越しや退去を求める必要はありません。
滞納者がいる場合のオーナーチェンジ
滞納者がいる物件でもオーナーチェンジは可能ですが、売買時に滞納状況を買主に正直に開示する義務があります（宅建業法第35条・第47条）。
一般的な取り扱いとしては以下のような方法があります。
- 滞納分を売却価格から減額して決済する
- 滞納分の回収権は売主に留保し、売主が別途回収する
- 買取業者が滞納リスクを込みで査定価格を提示する
訳あり物件の買取に慣れた専門業者であれば、滞納月数・総額・保証会社の有無などを考慮した価格を提示してくれます。
手続きの流れ
- 賃貸借契約書・滞納履歴・管理会社の報告書を準備する
- 買取専門業者に連絡して無料査定を依頼する
- 査定額・条件を確認し、売買契約を締結する
- 決済・物件の引き渡し（登記移転）
- 買主から入居者へ「賃貸人変更通知書」を送付
解決策②：法的手続きで退去させてから売却する
「きれいな状態で高く売りたい」「滞納者の問題を自分で解決してから売りたい」という方は、法的手続きによる退去を経てから仲介売却する方法があります。
法的退去手続きの流れ
賃料滞納による解除の目安：3ヶ月以上の滞納
賃料滞納が3ヶ月以上続くと、賃貸借契約の解除が認められる可能性が高くなります（判例上の目安。実際には1〜2ヶ月でも認められるケースあり）。
- 督促（口頭・書面） — まず任意の支払いを求める
- 内容証明郵便による督促・解除通知 — 弁護士または自分で送付
- 支払督促申立て or 建物明渡し請求訴訟の提起 — 裁判所に申立て
- 判決・和解 — 勝訴または和解で退去合意を得る
- 強制執行（任意退去しない場合） — 執行官立ち会いで荷物搬出・鍵交換
費用と期間の目安
| 手続き | 費用目安 | 期間 |
|---|---|---|
| 内容証明郵便 | 1,500〜3,000円 | 即日 |
| 弁護士費用（訴訟依頼） | 30〜60万円 | — |
| 強制執行（荷物搬出等） | 20〜50万円 | 申立から1〜2ヶ月 |
| 訴訟期間 | — | 4〜8ヶ月 |
| 合計 | 50〜110万円程度 | 6ヶ月〜1年以上 |
退去後に仲介売却する場合の注意点
退去させた後は、物件を清掃・リフォームしてから仲介に出すことになります。リフォーム費用（30〜100万円程度）が別途かかる場合もあります。退去・リフォーム・売却活動をすべて終えるまでに1〜2年かかるケースも珍しくありません。
解決策③：訳あり買取専門業者に現況のまま売る
①と③は似ていますが、訳あり買取専門業者（空き家のミカタのような業者）に依頼する場合は、滞納者がいる状態に加え、老朽化・空室・ローン残高など複合的な「訳あり」状況にも対応してもらえる点が強みです。
一般の不動産仲介や普通の投資家への売却と異なり、訳あり専門業者は以下のような状況も買取対象としています。
- 家賃滞納が1年以上続いている
- 入居者と連絡がとれない（行方不明）
- 建物が老朽化していてリフォームが必要
- 相続登記が未了
- 空室と滞納混在のアパート
訳あり買取の場合、仲介手数料はかかりません。売主と買取業者が直接契約するため、仲介手数料（売却価格の3%＋6万円）が不要です。
また、現況のまま引き渡し可能なため、清掃・リフォームなどの手間も不要です。
3つの方法を費用・期間・手取り額で比較
| 比較項目 | ①滞納のままオーナーチェンジ | ②退去後に仲介売却 | ③訳あり買取専門 |
|---|---|---|---|
| 期間 | 2〜4週間 | 6ヶ月〜2年 | 2〜4週間 |
| 仲介手数料 | 不要（業者次第） | 売却価格の3%＋6万円 | 不要 |
| 退去・リフォーム費用 | 不要 | 50〜200万円以上 | 不要 |
| 買取価格目線 | 市場価格の60〜80% | 市場価格に近い | 市場価格の60〜80% |
| 滞納対応 | 買主が引き継ぐ | 退去済みのため不要 | 買取業者が引き継ぐ |
| 手続きの手間 | 少ない | 多い | 最も少ない |
「高く売りたい＋時間がある」場合は退去後仲介が向いています。「とにかく早く手放したい」「手続きの手間を省きたい」場合は買取専門業者への売却がおすすめです。
相続したアパートに滞納者がいる場合の注意点
相続によってアパートを取得した場合、前オーナー（被相続人）の賃貸借契約はそのまま相続人に引き継がれます（民法第896条）。
これは、滞納者との契約関係も引き継ぐことを意味します。前オーナーの時代から滞納が続いていた場合も、相続人として対応しなければなりません。
相続後に確認すべき5点
- 賃貸借契約書の確認 — 入居者ごとの契約内容・保証人・保証会社を確認
- 滞納履歴の確認 — 管理会社から滞納記録を取り寄せる
- 家賃振込口座の変更手続き — 被相続人名義の口座から相続人名義に変更
- 相続登記の実施 — 2024年4月から義務化（3年以内・10万円以下の過料）
- 物件の処分方針決定 — 継続保有・仲介売却・買取のいずれかを早めに決める
相続アパートの場合、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）も意識しながら売却のタイミングを決めることが重要です。
よくあるご質問
滞納者がいるアパートを買取に出す場合、保証会社が介入しているかどうかで変わりますか？
変わります。保証会社（家賃保証会社）が設定されている場合、滞納賃料を保証会社が立て替えているケースがあります。この場合、物件を売却しても保証会社への求償債務（立て替え分の返還義務）が買主に引き継がれる可能性があるため、売買前に保証会社との清算状況を確認する必要があります。
滞納者が「出て行かない」と主張しています。買取業者は買い取ってくれますか？
訳あり買取専門業者であれば対応可能な場合があります。明渡し交渉・法的手続きの経験がある業者は、引き渡し後に自ら退去手続きを進める形で買取するケースがあります。まずは現状を正直に伝えて相談してください。
滞納者がいる状態のまま売却した場合、滞納賃料はどうなりますか？
売買契約で定めた内容によって変わります。一般的には「売却前の滞納賃料の回収権は売主に残る」形になりますが、買取業者との交渉により「滞納分を売却価格から差し引いて完結させる」という処理もあります。どちらの方法が有利かは滞納額・回収見込みによります。
まとめ
家賃滞納者がいるアパートでも、売却・買取は十分に可能です。
- 急いで手放したい方 → 訳あり買取専門業者へ現況のまま相談（最短2〜4週間）
- 少しでも高く売りたい方 → 退去手続きを先に進めてから仲介売却（6ヶ月〜1年以上・費用50〜110万円）
- 相続で引き継いだ場合 → 相続税申告期限（10ヶ月）を意識しつつ早めに方針決定
滞納問題を一人で抱え込まず、まずは専門家に現状を相談することをおすすめします。
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家賃滞納者がいるアパートの売却・買取について、空き家のミカタ（宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）が無料でご相談をお受けします。
現況の状態・滞納状況を正直にお伝えいただければ、最短でご対応いたします。