岡山市の不動産買取相場｜訳あり物件も対応

岡山市の不動産市場概要

岡山市は岡山県の県庁所在地であり、人口約71万人（2024年4月推計：712,940人、世帯数340,187世帯）を擁する政令指定都市です。2009年に政令指定都市へ移行し、北区・中区・東区・南区の4区で構成されています。

人口動態は2020年から2025年にかけて−2.06%の減少率で推移しており（出典：総務省 住民基本台帳人口移動報告）、少子高齢化の影響を受けていますが、政令指定都市20市のなかでは比較的安定した水準を保っています。岡山駅周辺では複数の大規模再開発が進行しており、地価は平均11.7万円/㎡（前年比＋2.6%）と上昇基調です（出典：国土交通省 令和7年地価公示）。

---

エリア別の相場データ

岡山市は北区・中区・東区・南区の4行政区で構成され、エリアごとに不動産価格に差があります。

エリア	特徴	土地相場（目安）
北区（岡山駅周辺・表町）	中心市街地。再開発進行中で商業地は高値	20〜60万円/㎡
北区（旧市街・奉還町・野田）	戦前〜昭和の密集住宅地。再建築不可・狭小地が多い	5〜15万円/㎡
中区（旭東・平島）	住宅街として安定。相続物件が集まりやすい	8〜18万円/㎡
東区（西大寺・浦安）	新興住宅街と農地が混在。築古戸建てが点在	4〜12万円/㎡
南区（妹尾・興除・藤田）	臨海部・農地エリア。老朽化した空き家が多い	3〜10万円/㎡

（出典：国土交通省 不動産取引価格情報 2024〜2025年）

中古一戸建ての売却価格は岡山県全体で中央値約1,699万円（建物112㎡・土地195㎡・築34年）ですが、訳あり物件はこれを大きく下回る場合があります（出典：SUUMO 2025年データ）。

---

岡山市の訳あり物件事情

空き家率16.45%・岡山県全体で増加傾向

岡山県の空き家は約15万7,000戸、空き家率は16.45%で全国18位（出典：総務省 令和5年住宅・土地統計調査）。5年前から約1万4,000戸増加しており、岡山市内でも空き家問題は深刻化しています。

相続を機に「とりあえず保有」し続けた結果、気づけば数十年が経過しているケースが後を絶ちません。市の空き家バンクに登録しても、条件次第では買い手がつかない物件が多く残っています。

北区旧市街の密集市街地——再建築不可問題

北区の奉還町・野田・田町・京山地区など、戦後に形成された密集住宅地では、建築基準法上の道路に2m以上接していない再建築不可物件が数多く残っています。こうした物件は建て替えも増改築も原則できないため、一般の買い手がつきにくく、仲介では売れ残ることが多い訳あり物件の典型です。

相続物件——農地転用後の権利関係の複雑化

東区・南区・北区郊外には、農地転用を経て宅地化された土地が多く残っています。相続を繰り返すうちに共有持分が細分化され、「全員の合意が取れない」「相続人の一人が行方不明」といったトラブルが発生しやすい構造です。岡山市の高齢化が進む郊外ほど、こうした案件が増加しています。

---

宅建業者の視点：岡山市特有の売却事情

1. 再開発エリアと旧市街の二極化
岡山駅前・天神町地区などでは再開発が進み地価が上昇している一方、周辺の密集市街地では老朽化物件が塩漬けになっています。この二極化が、訳あり物件の売却難易度をさらに高めています。

2. 農転物件の権利関係トラブル
農地を宅地化した物件は、農業委員会の記録と登記簿の食い違い、相続登記未了などの問題を抱えていることが多く、一般の仲介業者では対応しきれないケースがあります。

3. 共有持分の単独売却
共有持分の一部だけを保有しているケースでも、空き家のミカタは直接買取に対応しています。他の共有者が同意しなくても、持分のみの売却が可能です。

こうした物件でも、空き家のミカタ（宅建業者）は現況のまま直接買取が可能です。仲介手数料なし、片付け不要、全国対応。再建築不可・共有持分・相続物件も対応しています。

---

無料査定・ご相談はこちら

岡山市の物件でお困りの方は、まずはLINEまたはお問い合わせフォームからご連絡ください。

• LINE「空き家のミカタ」でお気軽にご相談（24時間受付）
• 査定は無料・匿名OK
• 最短3日で現金化
• 仲介手数料なし、現況買取

「どこに相談しても断られた」「相続で揉めていて動けない」という方こそ、一度ご連絡ください。