相続した賃貸マンションの空室率が高い｜収益悪化で売却を判断する3つのサイン【2026年版】
Q: 相続した賃貸マンションの空室率が上がり続けています。いつ売却を決断すればいいですか？ A: 「年間収支がマイナスに転じたとき」「修繕費が家賃収入を上回ったとき」「空室率が30%を超えたとき」の3つのサインが重なったら、早期売却を真剣に検討するタイミングです。放置するほど売却価格は下がり、管理コストだけがかかり続けます。（宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号、2026年7月時点）
相続した賃貸マンション、入居者が少しずつ減っていませんか。
「先月また1室空いた」「修繕の見積もりが想定より高かった」「管理会社から次の入居者が決まらないと言われた」——そんな状況が続いているなら、収益悪化が静かに進行しているサインかもしれません。
この記事では、相続した賃貸マンションの空室率が上昇しているときに「売却を判断すべき3つのサイン」と、買取という選択肢のメリットを宅建業者の立場から解説します。
空室率が上がると収支はどうなるか
賃貸マンションは、入居者がいる限り家賃収入が入ります。しかし空室が増えると、収入は減るのに支出は変わりません。この「収支の逆転」こそが、相続マンションを「負動産」にしてしまう最大の要因です。
たとえば10室のマンションで月額家賃5万円の場合、満室なら月50万円の収入があります。しかし空室率30%（3室空室）になると月35万円に下がります。一方で管理費・修繕積立金・固定資産税などの支出は変わらないため、手残りは急速に縮小します。
空室率と収支の目安（10室・月額家賃5万円の場合）
| 空室率 | 月間家賃収入 | 支出の目安 | 月間手残り |
|---|---|---|---|
| 0%（満室） | 50万円 | 15〜20万円 | 30〜35万円 |
| 20%（2室空室） | 40万円 | 15〜20万円 | 20〜25万円 |
| 30%（3室空室） | 35万円 | 15〜20万円 | 15〜20万円 |
| 50%（5室空室） | 25万円 | 15〜20万円 | 5〜10万円 |
| 60%（6室空室） | 20万円 | 15〜20万円 | 0〜5万円（収支限界） |
※支出には管理費（家賃収入の5〜10%）・修繕積立金・固定資産税・火災保険を含む目安。物件によって異なります。
空室率60%を超えると多くのケースで収支がゼロ以下になります。さらに築古物件は修繕費が突発的に発生するため、実際の収支悪化はこの表よりも速く進む傾向があります。
売却を判断すべき3つのサイン
相続した賃貸マンションの管理を続けるべきか、売却すべきかを判断するために、3つのサインを確認してください。
サイン①：年間収支がマイナスに転じた
家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料を引いた「年間純収支」がマイナスになった場合、毎月持ち出しが発生している状態です。相続マンションでの毎月の持ち出しは、売却を先送りするほど損失が積み上がるだけです。
年間収支の計算式:
- 年間収支 ＝ 年間家賃収入 − 管理費 − 修繕費 − 固定資産税 − 火災保険料
この数字がマイナスになっているなら、早急に売却の査定を取ることをおすすめします。
サイン②：修繕費の単発支出が増えてきた
築20年を超えた物件では、給湯器・エアコン・給排水管・外壁などの修繕が集中して発生する時期があります。修繕費が「毎月の家賃収入の1〜2ヶ月分」を超えるようになったら、収支改善が構造的に難しくなっているサインです。
修繕費は今後も増え続けることがほとんどです。「次の修繕まで持てばいい」という先送りは、物件の状態をさらに悪化させ、売却時の評価額を下げる可能性があります。
サイン③：空室率が30%を超えて6ヶ月以上続いている
空室が1〜2室なら一時的な現象の場合もあります。しかし空室率30%超の状態が半年以上続いているなら、その立地・物件の競争力が落ちているサインです。
人口減少エリア・駅から遠い・設備が古い——これらの条件が重なると、今後も空室率が改善する見込みは低くなります。管理会社が「入居者を募集しても反応がない」と言っている場合は特に注意が必要です。
「賃貸継続vs早期売却」収支比較
空室率40%・10室・月額家賃5万円のマンションで、「賃貸継続」と「早期売却」を5年間で比較してみます。
【ケース：賃貸継続5年間】
- 月間家賃収入: 30万円（6室稼働）
- 年間支出（管理費・税金・保険等）: 200万円
- 年間純収支: 160万円 − 200万円 ＝ ▲40万円（赤字）
- 5年間の累計損失: ▲200万円
- ※この間に大規模修繕（給排水管・外壁等）が発生すると追加で100〜300万円
【ケース：今すぐ買取で売却】
- 売却価格（空室率40%・築古を反映した買取価格）: 1,500万円前後（物件・立地による）
- 譲渡所得税・仲介手数料: なし（買取のため仲介手数料不要）
- 5年間の維持コスト: ゼロ（売却後は管理不要）
賃貸を継続して5年後に売ろうとしても、物件の状態はさらに悪化しており、買取価格が下がる可能性が高いです。「もう少し入居者が増えたら売ろう」という待ちの姿勢が、最終的な手残り額を大きく減らすリスクがあります。
相続マンションが仲介で売れない理由
空室率が高いマンションを仲介で売ろうとすると、なかなか買い手がつかないケースが多くあります。その理由は、仲介市場の買い手（主に不動産投資家）が利回りを重視するためです。
投資家が求める利回りは最低8〜10%（管理費・税金を引いた表面利回りではなく実質利回り）が目安です。空室率が高い物件はこの水準を満たせないため、値引きを求められるか、そもそも買い手がつかないことがあります。
また、仲介では物件情報を公開してから購入者が見つかるまで平均3〜6ヶ月かかることが多く、その間も管理費・固定資産税・修繕費の支出は続きます。
買取という選択肢：現況のまま最短2週間で現金化
訳あり不動産の買取専門業者（当社のような業者）に直接売却する場合、仲介とは異なるメリットがあります。
買取のメリット:
- 現況のまま売却可能: 片付け・リフォーム不要
- 仲介手数料なし: 売却価格がそのまま手取りに近い
- 最短2〜4週間で完了: 管理コストの発生期間を最小化
- 空室率に関係なく査定: 稼働率が低い物件でも対応可能
- 相続登記が未了でも相談可能: 手続きのサポートも対応
買取価格は仲介より低くなることがほとんどです。しかし、仲介で売れずに数ヶ月〜数年間維持コストをかけ続けることを考えると、トータルの手残りで買取が上回るケースは少なくありません。
特に、年間収支がマイナスの物件・空室率が30%を超えている物件・大規模修繕が近い物件では、早期の買取売却が有利になりやすいです。
よくある質問（FAQ）
Q: 相続した賃貸マンションの空室率が何%を超えたら売却を検討すべきですか？ A: 一般的に空室率30%を超えると収支がマイナスに転じるケースが多くなります。特に築20年超・設備が古い物件は、空室率20%前後でも修繕費の増加で収支悪化が加速します。年間収支がマイナスになった時点で、早期売却の検討をおすすめします。
Q: 相続した賃貸マンションは仲介で売れますか？ A: 空室率が高い・築古・収益力が低下している物件は、仲介では買い手がつきにくいのが実態です。投資家は利回りを重視するため、空室率30%超の物件は仲介市場で長期間売れ残ることがあります。買取専門業者なら現況のまま・短期間での売却が可能です。
Q: 相続マンションの売却で税金はかかりますか？ A: 売却益（譲渡所得）に対して所得税・住民税合計で20.315%（所有5年超）が課税されます。相続開始から3年10ヶ月以内に売却した場合、取得費加算の特例が使えることがあります。詳細は税理士にご相談ください。
Q: 空室率が高いマンションでも買取してもらえますか？ A: はい、対応可能です。空室率が高い・入居者がゼロの物件でも、訳あり不動産の買取専門業者であれば現況のまま買い取ることができます。まずは無料査定をご利用ください。
Q: 相続マンションの買取はどれくらいの期間で完了しますか？ A: 査定から契約まで最短1週間、引き渡し完了まで2〜4週間が目安です。仲介の場合は平均3〜6ヶ月かかることが多いため、早く手放したい場合は買取が有利です。
空室率が高い相続マンション、まずは無料査定から
空室率の上昇・収益の悪化・管理の負担——一人で抱え込まず、まずは現状を整理することが大切です。当社では空室率が高い物件・築古の物件・仲介で断られた物件でも無料で査定をお受けしています。
査定は無料・無義務です。査定後に売却するかどうかはご自身でお決めいただけます。
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