再建築不可物件を賃貸に出すのはリスクが高い？2025年法改正後の現実と買取が最善策の理由
再建築不可物件を相続・取得した方から「賃貸に出して家賃収入を得られないか」というご相談をよくいただきます。結論から申し上げると、再建築不可物件の賃貸経営は、通常の物件に比べてリスクが格段に高く、2025年4月の建築基準法改正によってさらに難しくなっています。
この記事では、再建築不可物件を賃貸に出す前に必ず知っておくべきリスクと、2025年法改正が賃貸経営に与える影響、そして現実的な選択肢を宅建業者の視点から解説します。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊すと、同じ土地に新しい建物を建てられない物件のことです。
建築基準法では、建物を建てるために「接道義務」を満たす必要があります。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 道路の幅員 | 幅員4m以上の建築基準法上の道路に接すること |
| 接道長さ | 道路に2m以上接していること |
この条件を満たしていない土地は再建築不可となります。都市計画が整備される前に建てられた古い建物（旧市街地・密集市街地に多い）に多く、全国に約210万戸あると言われています。
再建築不可物件を賃貸に出す5つのリスク
リスク1：入居者が付きにくく空室が長引く
再建築不可物件の多くは、築年数が古く、接道が狭いため日当たり・通行性に問題があることが多い物件です。賃貸需要が強いエリアでも、同程度の家賃であれば再建築不可物件より通常の物件が選ばれます。
空室期間が長引くと、固定資産税・火災保険料・管理費などの維持コストが家賃収入を上回り、収支がマイナスになります。
リスク2：2025年法改正で大規模リフォームが事実上できなくなった
2025年4月の建築基準法改正（4号特例の縮小）は、再建築不可物件の賃貸経営に大きな打撃を与えました。
これまで木造2階建て以下の住宅は、リフォーム時の建築確認申請において構造審査が省略されていました（4号特例）。2025年4月の改正でこの特例が縮小され、大規模な修繕・模様替えにも建築確認申請が必要になりました。
接道義務を満たしていない再建築不可物件は建築確認を通過できません。そのため、大規模リフォームや耐震補強工事が事実上できない状態になっています。
老朽化が進んでも十分な修繕ができない → 入居者の安全確保が困難 → 退去・空室 という悪循環に陥るリスクが高まっています。
リスク3：修繕コストが年々増加し続ける
再建築不可物件の多くは築年数が経過しており、屋根・外壁・給排水管・電気配線などの修繕が定期的に必要です。
大規模リフォームが制限される中でも、入居者の安全に関わる最低限の修繕義務は免除されません（民法第606条：賃貸人の修繕義務）。
修繕が必要な箇所を放置すると、賃借人から修繕請求を受けたり、損害賠償を求められるリスクがあります。狭い敷地や接道の関係で足場を組みにくい物件も多く、工事費が割高になるケースもあります。
リスク4：火災・地震で建物が消失したら再建築できない
賃貸に出している間に火災や地震で建物が損壊・全壊した場合、同じ土地に再建築することができません。
更地になると住宅用地の固定資産税特例（最大6分の1の軽減）が外れるため、固定資産税が急増します。賃料収入もなくなるため、毎年の維持コストだけがかかり続ける「負動産」になるリスクがあります。
火災保険に加入していても、建物が消失すれば保険金が支払われるのは建物分のみです。土地そのものの問題（再建築不可）は解決しません。
リスク5：賃貸に出した後の売却がさらに難しくなる
賃貸物件にした後で「やはり売りたい」と思っても、入居者がいる状態でのオーナーチェンジ物件になるため、現況売却よりもさらに価格が下がります。
再建築不可のオーナーチェンジ物件は、買い手が限られ、売却に時間がかかるケースがほとんどです。「賃貸に出す → 入居者がいるため売却しにくい → 売れないまま維持コストが積み上がる」という状況に陥る方も少なくありません。
再建築不可物件の賃貸収支シミュレーション
以下は木造2階建て（築40年、大阪市内）の再建築不可物件を賃貸に出した場合の収支概算です。
| 項目 | 年間費用 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約12〜18万円 |
| 火災保険料 | 約3〜5万円 |
| 管理費（管理会社委託の場合） | 家賃の5〜10%（約3〜6万円） |
| 修繕積立・突発修繕費 | 約10〜30万円 |
| 維持コスト合計（概算） | 約28〜59万円/年 |
仮に月額5万円（年60万円）の家賃収入があっても、維持コストを差し引くと実質的な利回りはほぼゼロか赤字になります。空室期間が発生すればただちに収支がマイナスに転じます。
2025年建築基準法改正の具体的な影響
2025年4月の改正は再建築不可物件に限らず、住宅全般に影響しますが、再建築不可物件への影響は特に深刻です。
改正前（〜2025年3月）：木造2階建て以下は構造審査省略（4号特例）。大規模リフォームも比較的容易に施工できた。
改正後（2025年4月〜）：大規模修繕・模様替えに建築確認申請が必要。接道義務を満たしていない再建築不可物件では申請が通らないため、実質的に大規模リフォームが不可に。
耐震補強工事もこの建築確認が必要になりました。旧耐震基準（1981年以前）の再建築不可物件は耐震性に問題を抱えているケースが多く、補強できないまま賃貸し続けることは入居者の安全面でも問題です。
再建築不可物件は買取で手放すのが最善策
以上のリスクを踏まえると、再建築不可物件を長期保有して賃貸経営するより、買取で手放す方が合理的な判断です。
買取のメリット
| 比較項目 | 賃貸に出す | 買取で売却 |
|---|---|---|
| 初期費用 | リフォーム費（数十〜数百万円） | 不要 |
| 継続コスト | 修繕・管理・税金 | なし |
| 空室リスク | あり | なし |
| 2025年法改正の影響 | 大（修繕制限） | なし |
| 手取り額の予測可能性 | 低い | 高い（査定時に確定） |
| 売却のしやすさ | 入居中は困難 | 現況のまま可能 |
当社では再建築不可物件を現況のまま買い取ります。解体・リフォーム・片付けは一切不要です。入居者がいないことが確認できれば、最短数日で現金化が可能です。
買取の流れ（3ステップ）
ステップ1：無料査定のご依頼 物件の住所・建物の状態をLINEまたはお問い合わせフォームでお伝えください。
ステップ2：現地確認・査定金額のご提示 宅建業者が現地を確認し、査定金額をご提示します。接道状況・建物の状態・周辺の取引事例を踏まえた適正価格をご提示します。
ステップ3：ご契約・お引き渡し 金額にご納得いただけましたら、ご契約・お引き渡しです。仲介手数料は不要です。
よくあるご質問
Q：再建築不可物件でも本当に買い取ってもらえますか？
A：はい、対応しています。再建築不可物件は仲介での売却が難しい一方、買取業者は建物の活用や隣地との交渉を前提に購入しますので、現況のまま売却できます。
Q：賃貸中（入居者あり）でも売却できますか？
A：オーナーチェンジとして売却することは可能です。ただし、現況（空室）での売却より価格が下がる傾向があります。まずはご相談ください。
Q：建物が古くて傾いている状態でも大丈夫ですか？
A：問題ありません。建物の状態がどのような状態であっても、まずは査定いたします。
関連するガイド記事
再建築不可物件の処分、まずは無料査定から
「まだ売ると決めたわけではない」「現状で賃貸と売却どちらが得か確認したい」という段階でも構いません。宅建業者が直接対応しますので、他社で断られた物件もまずはご相談ください。
相談無料・秘密厳守・全国対応
空き家のミカタ（宅建業者）