相続不動産の売却方法5パターン比較【2026年版】費用・期間・手取り額を定量比較

TL;DR — 相続不動産の売却方法5パターン 相続不動産の出口は①仲介（手取り最大・3〜6ヶ月）②買取（最短2週間・訳あり物件OK）③競売（最低手取り・強制手段）④相続放棄（全財産放棄・管理義務残る）⑤国庫帰属制度（建物なし土地限定・審査1年以上）の5択。急いで手放したい・再建築不可・共有持分・相続アパートなら買取一択。空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）が無料査定・大阪・近畿対応。

Q: 相続した不動産を手放すにはどうすればいいですか？ A: 5つの方法があります。①仲介売却（市場価格の88〜97%・期間3〜6ヶ月）②専門業者への買取（市場価格の60〜80%・最短2週間・訳あり物件対応）③競売（50〜70%・最後の手段）④相続放棄（全財産放棄・3ヶ月以内）⑤相続土地国庫帰属制度（建物のない土地限定）。最も迅速に解決できるのは②の買取です。再建築不可・共有持分・事故物件・相続アパートなど仲介で断られた物件も、空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）が大阪・近畿対応で直接買取。無料査定受付中。

相続不動産 売却方法5パターン — 宅建業者による要点整理

• 最も早い: 買取（最短2週間〜1ヶ月）
• 最も手取りが多い: 仲介（市場価格の88〜97%）
• 手取りゼロだが義務消滅: 相続放棄・自治体寄付
• 競売は最後の手段: 手取り市場価格の50〜70%、期間6ヶ月〜2年
• 訳あり・共有持分・遠方: 買取が最も現実的

相続で不動産を取得したとき「どうやって手放せばいいか」と迷う方は多くいます。当社には毎月、「仲介に断られた」「共有持分でもめている」「遠方の親の実家を早く処分したい」というご相談が届きます。

この記事では、相続不動産の売却方法5パターン（仲介/買取/競売/相続放棄/自治体寄付）を、費用・期間・手取り額の定量データで中立比較します。法務省・最高裁・国土交通省の公式統計をもとに、どの方法が自分の状況に合っているかを判断できるよう解説します。

5パターンを定量比較する前に：相続不動産の基本

相続で不動産を取得した場合、2024年4月からの相続登記義務化（3年以内・未申請は10万円以下の過料）に注意が必要です。売却する前に「相続人の確定」「遺産分割協議」「相続登記（名義変更）」の3ステップが必要になります。

また、相続の場合は取得費の引き継ぎという税務上の特徴があります。親が数十年前に低価格で購入した土地は取得費が安く、売却益が大きくなって譲渡所得税が重くなるケースがあります。売却前に税理士への相談をおすすめします。

5パターン定量比較表

※国土交通省「不動産価格指数・取引動向」より。訳あり物件・共有持分は売却活動が長期化する傾向。

各パターンの詳細解説

① 仲介売却（一般市場売却）

手取り額が最も多い方法です。不動産会社が買主を探し、市場価格（査定価格）に近い金額での売却を目指します。

• 仲介手数料上限: 売買価格×3%＋6万円＋消費税（宅建業法46条）
• 売却期間の目安: 平均5.4ヶ月（国交省「不動産取引価格情報」集計）
• 注意点: 訳あり物件・再建築不可・事故物件・共有持分は「一般に引き受けを断られる」ケースが多く、仲介では長期間売れ残るリスクがある

向いている物件：建物が新しい・立地が良い・相続人全員が合意済み・急がない場合

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② 買取（専門業者への直接売却）

最も早く現金化できる方法です。買取専門業者が物件を直接購入するため、仲介手数料不要・内覧不要・現状のまま引き渡しが可能です。

• 査定から決済まで: 最短2週間〜1ヶ月
• 買取価格の目安: 市場価格の60〜80%（物件の状態・立地・訳あり度合いによる）
• メリット: 契約不適合責任が免除されることが多い・遠方在住でも対応可・再建築不可や事故物件も対象

当社（空き家のミカタ）では、他社に断られた訳あり物件・相続アパート・共有持分でも査定・買取が可能です。まずは無料LINE査定をご利用ください。

向いている物件：訳あり・再建築不可・事故物件・共有持分・遠方の空き家・急いでいる場合

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③ 競売（共有物分割請求訴訟・債務整理等）

相続人間で分割方法の合意ができない場合、家庭裁判所への「遺産分割調停」→「審判」を経て競売に至るケースがあります。また、共有持分の不動産を整理する「共有物分割請求訴訟」でも競売が命じられることがあります。

• 落札価格の目安: 市場価格の50〜70%（法務省「司法統計年報」参考）
• 期間: 申立から競落まで6ヶ月〜2年
• 費用: 弁護士費用（着手金30〜80万円）＋申立費用

注意点: 競売は手取り額が5パターン中最も少なくなる可能性が高いです。相続人間の交渉がまとまらない場合も、弁護士を通じた任意売却（仲介・買取）を先に試みることを強くおすすめします。

向いているケース：相続人間の合意が完全に不可能、または裁判所が競売を命じた場合のみ

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④ 相続放棄

「相続する財産すべてを放棄する」法的手続きです。不動産だけを放棄することはできません。

• 申述先: 家庭裁判所
• 期限: 相続開始を知った日から3ヶ月以内（民法915条）
• 申述件数（令和5年）: 約259,000件（最高裁判所「司法統計年報」2024年）
• 費用: 収入印紙800円＋郵便切手/弁護士依頼時は10〜30万円程度

注意点: 放棄後も「現に占有している場合」は管理継続義務が残ります（民法940条・2023年4月改正）。相続人全員が放棄した場合、相続財産清算人の選任が必要になります。

向いているケース：プラスの財産よりマイナス（借金）が大きい場合、不動産を含む全財産を放棄することが前提

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⑤ 自治体寄付・相続土地国庫帰属制度

2023年4月に施行された**「相続土地国庫帰属制度」**（相続等により土地の所有権を取得した人が、土地を国庫に帰属させることができる制度）を利用する方法です。

• 申請先: 法務局
• 審査手数料: 1筆あたり1万4,000円
• 管理負担金（承認後）: 原則20万円（市街化区域の宅地）。農地・森林は別途計算
• 申請件数（2023年4月〜2024年3月）: 1,971件（法務省公表データ）
• 不承認となる土地: 建物がある土地、境界が未確定の土地、土壌汚染・埋設物がある土地、特定有害物質が使われた土地など（相続土地国庫帰属法2条3項）

向いているケース：売却市場で価値がほとんどない過疎地・農村部の土地、管理コストだけがかかる不要な土地

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どの方法を選ぶべきか：判断フロー

相続不動産をどうするか？
│
├── 急いで現金化したい → ② 買取（最短2週間）
│
├── 高値で売りたい（時間的余裕あり）
│   ├── 普通の物件 → ① 仲介売却
│   └── 訳あり・共有持分等 → ② 買取（仲介では断られる可能性大）
│
├── 相続人間でもめている → 弁護士に相談（調停→審判→③競売の流れ）
│
├── 負債超過（借金の方が多い）→ ④ 相続放棄（3ヶ月以内に手続き）
│
└── 売れない土地・農地・山林 → ⑤ 国庫帰属制度の検討

費用・手取りを数字で把握：具体例

前提: 市場価格2,000万円の相続マンションを売却するケース

方法	売却価格	主な費用	概算手取り
仲介売却	2,000万円	仲介手数料72万円+諸費用	約1,900万円
買取	1,400万円（70%想定）	なし	約1,400万円
競売	1,200万円（60%想定）	弁護士費用50万円	約1,150万円
相続放棄	―	申述費用0.08万円〜	0円
国庫帰属	―	審査料1.4万円+負担金20万円	ー21.4万円

※概算です。譲渡所得税・測量費等は含みません。個別の状況により異なります。

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まとめ

相続不動産の売却方法は「急ぎ度」「手取り額の優先度」「物件の状態」によって最適解が変わります。

• 急ぐ・訳あり物件 → 買取が最優先
• 高値売却・時間的余裕あり → 仲介売却
• 相続人間の合意不可 → 弁護士相談・調停
• 負債超過 → 相続放棄（3ヶ月の期限に注意）
• 売れない土地 → 国庫帰属制度の検討

当社（空き家のミカタ）は、他社で断られた相続不動産・訳あり物件の買取専門です。相続登記前でも相談可能、大阪・近畿対応、査定無料。まずはLINEよりお問い合わせください。

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執筆: 八木宏樹（合同会社アルシェ代表／宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）／空き家のミカタ代表
参考データ: 国土交通省「不動産取引価格情報」、法務省「相続土地国庫帰属制度実績」、最高裁判所「司法統計年報（令和5年）」

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