【事例12】「接道義務違反で3社に断られた」再建築不可の旗竿地を18日で220万円買取した全記録｜LINE相談から決済まで
※本記事で紹介する事例・お客様の声は、実際によくあるご相談内容をもとに構成した参考例です。プライバシー保護等の観点から、地域・金額・状況等は特定できないよう変更しています。
TL;DR — 再建築不可 接道義務 買取できる 接道義務（建築基準法第43条）を満たさない再建築不可物件でも、直接買取なら現況のまま買い取れます。仲介では住宅ローン不可のため一般の買い手はつきませんが、自己資金で直接買取する業者なら接道距離・道路種別に関係なく対応可能。本事例のKさんは竿幅90cmの旗竿地（接道義務違反）を相談から18日で220万円で売却しました。空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）が全国対応。
Q: 接道義務を満たしていない再建築不可の旗竿地でも買取できますか？ A: はい、できます。建築基準法第43条の接道義務（道路に2m以上接する義務）を満たさない物件は、仲介での売却は住宅ローンが使えず実質不可能です。しかし直接買取業者は自己資金で購入するため、接道状況に関係なく現況のまま買い取れます。本事例のKさん（竿幅90cm・完全な接道義務違反）は18日で220万円を受け取りました。
事例の概要
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 相談者 | Kさん（61歳・男性・大阪府枚方市在住） |
| 物件 | 木造平屋（築48年・大阪府東大阪市） |
| 問題 | 旗竿地・竿部分の幅約90cm（接道義務未達成・再建築不可） |
| 断られた業者数 | 3社（大手仲介2社・買取専門1社） |
| 相談から決済 | 18日 |
| 売却金額 | 220万円（手数料ゼロ） |
LINEで相談が始まった日
2026年5月21日（木）19:42
父が5年前に亡くなり、東大阪市の実家（木造平屋・築48年）を相続しました。
不動産屋に3社相談しましたが、全社に「この物件は旗竿地で竿部分が90cmしかないので接道義務を満たしておらず、再建築不可です。売れません」と断られました。
それでも売れる方法はありますか？
ご相談ありがとうございます。八木です。
結論から言います。当社であれば買取できます。
仲介で断られる理由は「住宅ローンが組めないから一般の買い手がつかない」からです。当社は直接買取（現金購入）なのでローン審査がなく、接道義務を満たさない物件でも現況のまま買えます。
旗竿地の竿部分の幅・長さ・建物の状態を教えていただけますか？
竿部分は長さ約12m・幅約90cmです。建物はかなり老朽化しています。
相続登記は去年完了しました。今は空き家で管理だけしています。
正直、売れると思っていなかったので少し驚いています。
相続登記済みであれば進めやすいです。
竿幅90cmは確かに接道義務（2m以上）を大幅に下回っており、再建築不可になる典型的なケースです。
ただし当社の買取では「建て替えできない」ことは問題ではありません。隣地所有者への転売・解体して駐車場等への活用・リフォーム賃貸など、別の活用法で購入価値があります。
登記謄本・公図・固定資産税評価証明書をLINEで写真送付いただけますか？翌日に査定をお返しします。
査定の根拠（接道義務違反物件の価格計算）
翌日、書類確認後の査定ロジックを公開します。
| 査定項目 | 数値・判断 |
|---|---|
| 固定資産税路線価 | 土地：約15万円/m²（固定資産税評価証明書より換算） |
| 土地面積（旗竿全体） | 約68m²（登記謄本より） |
| 路線価ベースの土地評価 | 約1,020万円 |
| 再建築不可割引率 | 55%（竿幅90cm・建物老朽化・隣地交渉コストを考慮） |
| 土地の買取評価 | 約560万円 |
| 建物価値 | ほぼゼロ（解体費用を差し引く必要あり） |
| 解体費用の見積り | 約300〜350万円 |
| 当社買取査定額 | 220万円（土地560万円 − 解体費325万円 ≒ 235万円、端数を調整） |
八木のコメント（査定根拠）: 旗竿地の再建築不可割引率は「竿部分の幅・長さ・本地部分の形状・隣地との関係」で変わります。今回は竿幅90cmで隣地の方も活用しにくいため、割引率を大きめ（約45%割引）に設定。ただし東大阪市内の路線価エリアで土地自体の価値があり、220万円の買取価格を提示しました。隣地の方がこの旗竿地を取得することで自分の敷地を広げられる可能性があるため、当社内でその検討も並行しています。
相談から決済までのステップ
| 日程 | 内容 |
|---|---|
| 1日目（5/21） | LINEで「3社に断られた再建築不可旗竿地」を相談 |
| 2日目（5/22） | 登記謄本・公図・固定資産税評価証明書を写真で送付 |
| 3日目（5/23） | 役所（東大阪市建築指導課）に接道確認。当社から査定額220万円を提示 |
| 4日目（5/24） | Kさんが「3社に断られたのに220万円？」と驚き、翌日に意思決定 |
| 5日目（5/25） | 売却の意思確認。売買契約書の電子版を送付 |
| 8日目（5/28） | 電子署名（クラウドサイン）で売買契約締結。Kさんは自宅で完結 |
| 14日目（6/3） | 司法書士が権利関係を最終確認。決済日を確定 |
| 18日目（6/7） | 決済完了。220万円がKさんの口座に入金 |
Kさんのお声
「正直、3社に断られたので『もう無理』と諦めていました。固定資産税だけ払い続けていたし、老朽化も進んでいたので『いくらかかっても解体して更地にするしかないか』とも考えていました。LINEで相談したその翌日に査定が出てきて、しかも『220万円で買い取ります』と言われた時は信じられませんでした。直接買取という方法があることを知らなかったので、もっと早く相談すれば良かったと思います。」
— Kさん（61歳・男性）
「接道義務違反」でも買取できる仕組みの解説
再建築不可物件が仲介で売れない理由は「住宅ローンが使えないから」です。一般の購入者（マイホーム需要）は住宅ローンを使うため、担保価値のない再建築不可物件にはローンが下りません。銀行も担保として認めないため、仲介業者は「売れません」と判断します。
一方、直接買取業者（当社）は自己資金で購入するため、住宅ローン審査がありません。接道義務を満たしているかどうかに関係なく、物件の潜在的な活用価値（隣地への転売・解体整地・リフォーム賃貸等）を判断して価格を決定します。
接道義務違反の物件を直接買取業者が買える理由
| 仲介（一般売却） | 直接買取 |
|---|---|
| 住宅ローン必要 → 担保評価が出ない → 売れない | 現金購入 → ローン審査不要 → 接道状況無関係 |
| 買い手は一般の個人（マイホーム需要） | 買い手は業者（投資・転売・活用目的） |
| 再建築不可 = 売れない | 再建築不可 = 条件の一つ（価格で対応） |
「接道義務違反で断られた」物件もお任せください
仲介で断られた再建築不可・旗竿地・袋地・接道不良物件を直接買取します。LINEで物件住所を送るだけで翌日査定。空き家のミカタ（宅建業者・大阪府知事(1)第65646号）が全国対応・仲介手数料ゼロ・最短2週間で現金化。
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執筆: 八木宏樹（合同会社アルシェ代表・宅建業免許: 大阪府知事(1)第65646号）｜空き家のミカタ代表。大阪市生野区を本社に全国の訳あり不動産買取を手掛ける。専門分野: 再建築不可・接道義務違反・旗竿地・袋地の直接買取。