相続放棄したアパートの入居者はどうなる？管理責任と手続きを宅建業者が解説
TL;DR — 相続放棄と賃貸アパートの入居者 相続放棄をしても入居者の賃貸借契約は継続する（借地借家法第31条）。全員が放棄すると「相続人不存在」状態となり、賃料の支払い先が不明確になる。入居者は法務局供託所への供託が有効。2023年民法改正（民法940条）で、放棄者が現に占有していない場合の管理義務はなくなった。相続財産清算人の選任には予納金20〜100万円が必要。入居者付きアパートはオーナーチェンジ売却の方が管理責任から即座に解放されるうえ現金化できるため、放棄より有利なケースが多い。
Q: 相続放棄したアパートに入居者がいます。入居者はどうなりますか？また管理責任はどうなりますか？ A: 相続放棄をしても入居者の賃貸借契約は法律上継続します（借地借家法第31条）。ただし全員放棄すると「家主不在」状態となり、賃料の行方・修繕対応・緊急時対応が滞るリスクがあります。2023年民法改正（民法940条）により、占有していない放棄者の管理義務はなくなりましたが、誰も管理しない状態は入居者・近隣双方に不利益をもたらします。入居者付きアパートはオーナーチェンジ売却を検討することをお勧めします。
相続放棄しても入居者は退去不要。賃貸借契約は継続します。問題は「誰が家主になるか」。全員放棄すると相続財産清算人（家庭裁判所が選任・予納金20〜100万円）が管理者になるまで空白期間が生じます。入居者付きアパートはオーナーチェンジ売却が最もシンプルな解決策で、放棄前に一度査定を取ることを強くお勧めします。
親が亡くなり、賃貸アパートを相続することになった。入居者が数人いるが、建物は老朽化しており、将来的な管理が不安で相続放棄を考えている——そのような状況で「入居者はどうなるのか」「自分に管理責任は残るのか」と心配される方は多くいらっしゃいます。
結論からお伝えすると、相続放棄をしても入居者の賃貸借契約は継続します。ただし、全員が放棄した場合には「家主不在」状態が生じ、賃料の支払い先・修繕対応・緊急時の対応が滞るという実務上の問題が起こります。
この記事では、相続放棄後のアパートの賃貸借関係・管理責任・入居者の賃料処理・相続財産清算人の仕組みを宅建業者の立場から解説します。また、相続放棄よりも現実的な「オーナーチェンジ売却」という選択肢についても紹介します。
相続放棄しても賃貸借契約は続く
相続放棄をすると、相続人は被相続人（亡くなった方）の財産も借金も一切引き継がないことになります。では入居者との賃貸借契約はどうなるのでしょうか。
入居者の賃貸借契約は消滅しません。これは借地借家法第31条による保護があるためです。
借地借家法第31条：建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
つまり、建物に実際に住んでいる入居者は、新しい所有者（相続人や後述の相続財産清算人）に対しても「自分はここに住む権利がある」と主張できます。相続放棄によって建物のオーナーが変わっても、入居者の賃借権はそのまま継続するのです。
入居者が退去を迫られることは、相続放棄を理由としては起こりません。入居者にとってみれば、オーナーが誰になるかは関係なく、契約期間中は住み続ける権利があります。
相続放棄後の「家主は誰か」問題
相続人の一部が放棄し、残りの相続人が相続する場合は、その相続した人がアパートのオーナー（家主）になります。この場合は問題が比較的シンプルです。
問題が複雑になるのは、相続人全員が放棄した場合です。
全員が放棄すると、アパートは「相続人不存在（相続人がいない）」状態になります。この場合、アパートの所有者が不在となり、次のような問題が生じます。
賃料の支払い先が不明確になる
入居者は毎月の家賃をどこに払えばよいかわからなくなります。支払い先のわからない家賃を放置すると滞納とみなされるリスクがあります。この場合、入居者がとれる法的に正しい対応は「供託」です。
法務局の供託所に賃料を供託することで、「払いたいが払う相手がいない」という状況を法律的に適切に処理できます（供託法第1条）。
修繕・緊急対応に誰も応じない
給湯器の故障や雨漏りなど、入居者が修繕を依頼しても応対する家主がいない状態が続きます。入居者の生活に直接影響する問題であり、長期化すると入居者が退去し、アパート全体が空き家化するリスクがあります。
2023年民法改正後の管理責任
2023年4月の民法改正（民法940条1項）により、相続放棄後の管理義務のルールが明確化されました。
改正前（〜2023年3月31日）のルール
放棄した人も「次の管理者が現れるまで」管理責任を継続しなければならないとされていました（旧民法940条）。
改正後（2023年4月1日〜）のルール
民法第940条（改正後）：相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第952条第1項の相続財産清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
つまり、「現に占有している」場合に限り管理義務が課されるように改正されました。
相続したアパートに居住しておらず、鍵を持って管理していない場合、「占有している」とはいえないため、原則として管理義務は発生しません。遠方の実家を相続して放棄するケースの多くでは、放棄者に管理義務は残りません。
ただし注意点が一つあります。占有していなくても、建物の荒廃によって近隣住民に被害が生じた場合（例：屋根材の落下・外壁崩落）は、不法行為（民法709条）として別の損害賠償責任が問われる可能性があります。この点は2023年改正によっても変わっていません。
相続財産清算人の選任と手続き
全員が放棄した後、誰もアパートを管理しない状態を放置することはできません。利害関係者（相続債権者・連帯保証人・近隣住民・入居者など）が問題を解決するための法的手段が「相続財産清算人の選任申立て」です。
相続財産清算人とは
家庭裁判所が選任する財産管理の専門家（弁護士・司法書士が多い）で、旧称は「相続財産管理人」。2023年4月の民法改正で名称が変更されました（民法952条）。主な役割は、相続財産を管理・処分し、債権者への弁済を行うことです。アパートであれば賃料の徴収・修繕手配・最終的な売却（清算）を担います。
選任の手続き
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申立て先 | 被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所 |
| 申立てできる人 | 相続債権者・受遺者・利害関係人・検察官 |
| 主な費用 | 収入印紙800円＋予納金20〜100万円（裁判所の判断による） |
| 手続き期間 | 申立てから選任まで1〜3ヶ月程度 |
予納金が高額になる点が実務上のネックです。物件の資産価値が低かったり、入居者からの賃料収入が少なかったりする場合、予納金が回収できないとみなされ、金額が高く設定されることがあります。
相続財産清算人が選任されると、入居者はその清算人に賃料を支払います。清算人は債権者への弁済後、残余財産があれば国庫に帰属させます（最終的に国のものになります）。
宅建業者の視点：全員放棄して相続財産清算人の選任に至った場合、入居者は家主不在の不安定な状態に長期間置かれます。修繕が遅れ、退去者が増え、物件の価値が下がり続けるという悪循環が起きやすい。入居者のいるアパートであれば、相続放棄より売却（オーナーチェンジ）を検討する方が入居者にとっても売り手にとっても合理的です。
相続放棄よりも売却（オーナーチェンジ）が有利なケース
入居者がいるアパートをそのまま売る手法を「オーナーチェンジ売却」といいます。新しいオーナーが入居者付きの状態で購入するため、入居者には何も影響せず、現況のまま引き渡せます。
以下のような場合、相続放棄よりオーナーチェンジ売却が有利です。
賃料収入がある場合
入居者がいて家賃が入っているアパートは「収益物件」として価値があります。空室率が低ければ高い評価を受けることもあり、相続放棄してゼロになるより売却益を得られます。
負債（借入金・修繕費など）より資産価値が上回る場合
老朽化していても立地が良ければ土地の価値だけで一定の価格がつきます。まず査定を取り、売却代金と借入金・修繕費を比較してから放棄を判断することをお勧めします。
管理から即座に解放されたい場合
売却が完結した瞬間から、オーナーとしての全責任が新しい購入者に移ります。相続放棄のように「清算人が決まるまでの空白期間」が発生しません。
入居者への影響を最小化したい場合
オーナーチェンジ売却であれば、入居者に対する通知（民法605条の3に基づく賃貸人たる地位の移転通知）のみで完結します。入居者の生活への影響が最も少ない方法です。
| 比較項目 | 相続放棄 | オーナーチェンジ売却 |
|---|---|---|
| 売却収入 | なし（財産は国庫帰属） | あり（売却代金を受け取れる） |
| 管理責任からの解放 | 清算人選任まで時間がかかる | 売却完結と同時に解放 |
| 入居者への影響 | 家主不在で不安定 | 新オーナーへ円滑に移行 |
| 手続きコスト | 清算人の予納金20〜100万円 | 仲介手数料（直接買取なら0円） |
| 期限 | 3ヶ月以内に放棄申述が必要 | 相続後いつでも可（放棄より先に売却） |
宅建業者の視点：「管理が面倒だから放棄したい」という動機は理解できますが、入居者のいるアパートは収益物件として価値があります。放棄の3ヶ月期限が迫っていても、まず査定を取るだけなら数日で完了します。査定額を見て放棄の方が合理的なら放棄すれば良く、売却益が見込めるなら売る。その判断材料を持たずに放棄を選ぶのはもったいないケースがあります。
まとめ
相続放棄したアパートの入居者について、重要なポイントをまとめます。
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入居者は退去不要：借地借家法第31条により、賃貸借契約は相続放棄後も継続します。入居者の権利は守られています。
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全員放棄すると家主不在状態になる：賃料の支払い先が不明確になります。入居者は法務局供託所への供託（供託法第1条）で対応できます。
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管理責任は2023年改正で限定化：民法940条の改正により、占有していない放棄者の管理義務はなくなりました。ただし近隣被害が生じた場合の不法行為責任は別途生じ得ます。
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相続財産清算人の選任が必要：全員放棄後は家庭裁判所への申立てで清算人を選任できますが、予納金（20〜100万円程度）が必要です。
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オーナーチェンジ売却が現実的な解決策：入居者付きのまま売却すれば管理責任から即座に解放され、売却代金も得られます。相続放棄を決める前に、一度査定を取ることをお勧めします。
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よくあるご質問
Q. 相続放棄したアパートの入居者は退去しなければなりませんか？
いいえ、退去する必要はありません。借地借家法第31条により、建物の引渡しを受けた賃借人は新しいオーナーに対しても賃借権を主張できます。相続放棄によって建物の所有状況が変わっても、入居者の契約は法律上継続します。
Q. 全員が相続放棄した後、入居者は家賃をどこに払えばよいですか？
賃料の支払い先が不明な場合は、法務局の供託所への供託が正しい対応です（供託法第1条）。「払いたいが払う相手がいない」状態を法律的に適切に処理できます。相続財産清算人が選任された後は、その清算人が賃料の受取人になります。
Q. 相続放棄後もアパートの修繕を求める責任はありますか？
2023年4月の民法改正後、占有していない放棄者には管理義務はありません（民法940条1項）。ただし誰も管理しない状態が続くと、入居者の居住環境が悪化するうえ、建物の荒廃による近隣被害が生じた場合の不法行為責任が問われるリスクがあります。
Q. 入居者がいるアパートを相続した場合、放棄より売却が得なのはどんな場合ですか？
賃料収入があり、建物の価値（特に土地の価値）が借入金や修繕費を上回る場合はオーナーチェンジ売却の方が有利です。売却すれば管理責任から即座に解放され、現金も得られます。放棄では財産はゼロになります。まず査定を取り、売却代金を確認してから判断することをお勧めします。
Q. 相続財産清算人の選任にはどのくらい費用と時間がかかりますか？
家庭裁判所への申立て費用は収入印紙800円ですが、別途予納金として20〜100万円程度が必要です（金額は裁判所が物件の資産価値等を考慮して決定）。申立てから選任まで1〜3ヶ月程度かかります。予納金の回収が見込めない場合、申立て自体が難しくなることがあります。