建蔽率・容積率オーバーの物件を売りたい｜既存不適格・違反建築の売却方法
建蔽率・容積率オーバーの物件でも、売却は可能です。ただし、住宅ローンの担保評価が通らないため、通常の仲介ではなかなか買い手がつかない状況になります。専門の買取業者に直接売却する方法が、もっとも早く・確実に手放せる選択肢です。
建蔽率・容積率オーバーの物件売却 — まとめ
- 売却は可能：住宅ローンが通らないだけで、売ることは問題なくできます
- 仲介は難しい：現金購入できる買い手しか対象にならず、買い手が大幅に限られます
- 既存不適格は違法ではない：現在の基準を超えているだけで、使用・売却に法的な問題はありません
- 買取価格の目安：同条件の適法物件の70〜85%（既存不適格の場合）
- 相談窓口：LINE「空き家のミカタ」（査定・相談は無料）
こんなお悩みはありませんか？
- 不動産会社に査定を依頼したら、「建蔽率・容積率オーバーなので仲介は難しい」と言われた
- 相続した親の家を売ろうとしたら、「住宅ローンの担保評価が通らない物件」と言われた
- 増築した部分が違反建築だと指摘され、どうすればいいか分からない
- 固定資産税を払い続けているが、誰にも売れなくて困っている
- 「既存不適格」という言葉を初めて聞いたが、自分の家がそれに当たるのか分からない
こうした状況でも、手放す方法はあります。順を追って整理します。
建蔽率・容積率とは
建蔽率（けんぺいりつ）とは、敷地面積に対する建物の建築面積（建物を真上から見た面積）の割合です。建築基準法第53条で用途地域ごとに上限が定められています。
容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建物の延床面積（各階の床面積の合計）の割合です。建築基準法第52条で規定されています。
たとえば、大阪市内の第一種低層住居専用地域では建蔽率40〜50%・容積率60〜100%が一般的です。住居地域に指定されているエリアでは建蔽率60%・容積率200%が典型的な上限です。
これらの上限を超えた建物が建っている状態を「建蔽率オーバー」「容積率オーバー」と呼びます。
既存不適格と違反建築の違い
建蔽率・容積率オーバーの物件には、大きく2種類あります。この違いが、売却方法や価格に直接影響します。
既存不適格建築物（きそんふてきかくけんちくぶつ）
建築当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって現在の基準を超えた建物です。
高度経済成長期（1960〜70年代）に建てられた住宅の多くは、当時の建築基準に沿って建てられています。しかしその後、防火規制の強化や用途地域の見直しなどにより、現在の基準では超過となってしまったケースが数多くあります。
建築基準法第3条2項により、既存不適格建築物はそのまま使用することが認められており、違法ではありません。現在の建物に住み続けることは問題なく、売買も可能です。
ただし、建て替えの際は現行の建蔽率・容積率に合わせた建物しか建てられないため、今より小さな建物しか建てられないことが多くなります。これが買い手にとってのリスクとなり、仲介市場では価格が下がる原因になります。
違反建築物（いはんけんちくぶつ）
建築当初から、確認申請の内容と異なる形で建てられた建物です。たとえば、無許可で増築した部分・確認申請書と実際の建物の寸法が異なるケースなどが該当します。
違反建築物は既存不適格とは異なり、建築基準法違反の状態です。行政から是正を求められる可能性があり、そのまま売却しようとすると買主への告知義務が生じます。
ただし、違反建築であっても売却自体は可能です。状況を正直に開示した上で、専門の買取業者への売却が現実的な選択肢になります。
なぜ仲介での売却が難しいのか
建蔽率・容積率オーバーの物件が仲介市場で売れにくい最大の理由は、住宅ローンの担保評価が通らないことです。
金融機関は住宅ローンの審査で、担保となる不動産の評価を行います。このとき、建蔽率・容積率オーバーの物件は担保価値が著しく下がるか、ローンそのものを否決されます。
住宅を購入する人の大多数は住宅ローンを利用します。ローンが使えない物件は、現金で全額購入できる買い手に対象が絞られます。現金購入できる買い手は市場全体のごく一部であり、仲介に出しても長期間買い手がつかないケースが多くなります。
また、不動産会社が仲介を引き受けても、買い手から「なぜオーバーしているのか」「是正できるのか」という問い合わせへの対応が複雑になるため、積極的に取り扱いたがらない会社も少なくありません。
担当者からの一言: 査定依頼を受けた物件で建蔽率オーバーが判明した場合、仲介業者は「販売活動が難しい」と率直に伝えることが多いです。これは物件に価値がないということではなく、通常の市場では動かしにくいという意味です。専門の買取業者であれば、そうした物件にも適切な評価をつけて購入できます。
4つの売却方法と選び方
建蔽率・容積率オーバーの物件を手放す方法は4つあります。
方法1：現金購入できる買い手を探す（仲介）
住宅ローンが使えなくても、現金で購入できる投資家や事業者が買い手になるケースがあります。不動産会社に仲介を依頼し、現金購入者向けに販売する方法です。
メリット：買い手が見つかれば市場価格に近い額で売れる可能性がある
デメリット：買い手を見つけるのに数ヶ月〜1年以上かかることが多い。その間も固定資産税・維持費は発生します
向いているケース：時間に余裕がある・投資家向けに魅力的な立地（大阪市中心部など）
方法2：隣地所有者に売る
隣に土地を持つ人が自分の土地を広げたい場合、建蔽率オーバーの物件でも積極的に購入してくれる可能性があります。隣地に吸収することで、土地全体として適法な建物を建てられるようになるからです。
メリット：相場に近い価格で売れる可能性がある
デメリット：隣地所有者が購入意思を持っているとは限らない。交渉が長引くこともある
向いているケース：隣地所有者と日頃から関係があり、話し合いができる状況
方法3：是正工事を行ってから売却
建蔽率・容積率を現行基準に合わせるために、はみ出している部分の建物を取り壊す工事（是正工事）を行ってから売却する方法です。適法になれば住宅ローンも使えるようになります。
メリット：適法物件として一般市場で売却できる
デメリット：解体・是正工事に数十万〜数百万円の費用がかかる。建物が小さくなるため、売却価格が下がることもある
向いているケース：建物の一部だけが超過しており、部分解体で是正できる場合
方法4：専門買取業者に直接売る（最も早く確実）
訳あり物件を専門に扱う買取業者が、現況のまま直接購入します。住宅ローン審査は不要で、建蔽率・容積率の問題があっても対応できます。
メリット：最短2週間程度で現金化できる。仲介手数料がかからない。是正工事不要
デメリット：仲介市場での売却と比べると価格は低くなる傾向がある
向いているケース：早く手放したい・維持費の負担を早く止めたい・遠方に住んでいて管理が難しい・相続物件で名義変更が未了
4つの方法の比較表
| 方法 | 売却期間 | 価格 | 是正工事 | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|
| 仲介（現金購入者） | 数ヶ月〜1年以上 | 高め（ただし不確実） | 不要 | 時間に余裕がある |
| 隣地所有者への売却 | 交渉次第 | 高め（交渉次第） | 不要 | 隣地との関係がある |
| 是正工事後に売却 | 工事後3〜6ヶ月 | 工事費分が減る | 必要 | 費用を負担できる |
| 専門買取業者 | 最短2週間 | 適法物件の70〜85% | 不要 | 早期売却を優先 |
買取価格の目安
専門買取業者への売却価格は、同エリア・同条件の適法物件と比べて以下が目安です。
既存不適格の場合
- 超過率が軽微（5〜10%程度）：適法物件の80〜90%程度
- 超過率が大きい（20%以上）：適法物件の65〜80%程度
違反建築の場合
- 軽微な違反（増築部分のみ）：適法物件の60〜75%程度
- 大規模な違反：個別判断（査定が必要）
価格に影響する主な要素は次のとおりです。
- 超過の程度：5%のオーバーと30%のオーバーでは評価が大きく異なります
- 建物の状態：外壁・屋根・設備の傷み具合
- エリアと立地：大阪市内の駅近物件は需要があるため評価が上がりやすいです
- 土地面積と形状：整形地か変形地か、前面道路の幅員
- 既存不適格か違反建築か：既存不適格の方が評価は高い傾向があります
査定は無料ですので、まず一度ご相談いただくと、実際の価格感をお伝えできます。
相続で取得した物件の場合
相続した実家や親が所有していた物件で、建蔽率・容積率オーバーが発覚するケースは少なくありません。高度経済成長期に建てられた大阪市内の古い住宅に多く見られます。
相続で取得した物件の場合、以下の点を確認するとスムーズです。
相続登記（名義変更）の状況
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記が必要で、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料が科される場合があります。相続登記が未了でも査定・相談は可能ですが、売却には登記が必要です。
固定資産税の負担
建蔽率・容積率オーバーの物件でも固定資産税は発生します。処分せずに持ち続けるとその分のコストが積み重なります。特に築年数が古く修繕が必要な状態であれば、早期売却を選択する方がトータルコストを抑えられることが多いです。
3,000万円特別控除の適用確認
相続した空き家を売却する場合、条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（3,000万円控除）が使える可能性があります。ただし、建蔽率・容積率の問題がある物件でも条件はあくまでも「居住用途・築年数・耐震基準」等であり、建蔽率超過自体が控除の適用を妨げるわけではありません。詳細は税理士にご確認ください。
よくあるご質問
Q：建蔽率オーバーを調べるにはどうすればいいですか？
建物の登記情報と建築確認台帳（役所で閲覧可能）を照合することで確認できます。固定資産税の課税明細書や建築確認済証にも面積情報が記載されています。ご自身で調べるのが難しい場合は、物件の住所をお知らせいただければ当社で確認のお手伝いが可能です。
Q：増築した部分だけを取り壊せば適法になりますか？
増築した部分が建蔽率超過の原因である場合、その部分を取り壊すことで適法になる可能性はあります。ただし、工事前に建築士や行政に確認することが必要です。是正工事にかかる費用と、是正後に売却できる価格の増加分とを比較して判断されることをおすすめします。
Q：売却の際に買い手に建蔽率オーバーを告知する義務はありますか？
はい、重要事項説明で開示が必要です。建蔽率・容積率オーバーは物件の重要な情報であり、買い手に対して正確に説明する義務があります。これを怠ると後のトラブルになります。専門買取業者への売却であれば、状況を理解した上で購入するため、告知義務の問題は通常の仲介より単純になります。
Q：大阪市内の物件でも対応可能ですか？
はい、大阪市24区全区に対応しています。生野区・城東区・西成区など、古い住宅が多い区での建蔽率オーバー物件の買取実績があります。
建蔽率・容積率オーバーの物件は早めの相談が大切な理由
放置してもオーバーの問題は解消されません。時間が経つほど建物の老朽化は進み、修繕費がかさみ、売却価格は下がっていく傾向があります。
固定資産税・火災保険・管理費などの維持コストは、毎年確実に発生します。買取価格が「適法物件より低い」と感じても、今後10年の維持コストを差し引いて考えると、早期売却の方がトータルでメリットがある場合は少なくありません。
まずは査定だけでも、お気軽にご相談ください。査定・相談は無料です。
ご相談・査定のご依頼
建蔽率・容積率オーバーの物件も、現況のまま買い取ります。仲介で断られた物件・相続で困っている物件・遠方で管理できない物件など、まずはご連絡ください。
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- お問い合わせフォーム：物件の住所・状況をご記入ください。2営業日以内にご返答します
宅地建物取引業者（大阪府知事(1)第65646号）が対応します。査定結果に対するご購入の強制や、しつこい営業はしていません。相談だけでも歓迎です。