借地権付き建物の売却方法｜地主の承諾から買取まで宅建業者が解説【全国対応】
借地権付き建物は、売却できます。 地主との関係が複雑でも、建物が古くても、相続で取得したばかりでも、手放す方法はあります。
借地権付き建物の売却 — まとめ
- 売却相場の目安：更地価格の50〜70%（立地・建物の状態・借地権割合により変動）
- 売却方法：地主への売却／第三者への売却／買取業者への売却／底地との同時売却
- 地主の承諾：第三者への売却時に必要（承諾料の相場は借地権価格の10%前後）
- 相続の場合：借地権の相続に地主の承諾は不要（ただし相続登記は必要）
- 費用：直接買取なら査定無料・仲介手数料0円
この記事では、借地権付き建物を手放したいと考えている方に向けて、売却方法・流れ・注意点をわかりやすく解説します。
こんなお悩みはありませんか？
- 親から借地権付き建物を相続したが、地代の支払いが負担
- 地主に売却の相談をしたが、話がまとまらない
- 借地権付き建物を売りたいが、不動産会社に「扱えない」と断られた
- 建物が古くなり、建て替えには地主の承諾が必要で動けない
- 地代を払い続けているが、住んでいない
- 借地権の売却にどんな手続きが必要かわからない
借地権付き建物の売却は、通常の不動産売却より手続きが複雑です。しかし、正しい方法を知っていれば、きちんと現金化して手放すことができます。
借地権付き建物とは
借地権付き建物とは、他人の土地（底地）を借りて、その上に建てた建物のことです。
土地を借りている人（借地権者）は、地主に地代を支払いながら建物を所有しています。土地は自分のものではありませんが、借地権という強い権利が認められており、地主の都合で一方的に立ち退かされることはありません。
借地権の種類
| 種類 | 根拠法 | 存続期間 | 更新 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 旧借地権 | 旧借地法（1921年制定） | 堅固建物30年・非堅固20年 | 半永久的に更新可能 | 現在も多くの借地権がこの形態 |
| 普通借地権 | 借地借家法（1992年施行） | 最低30年 | 初回20年・以降10年で更新可 | 正当事由がなければ更新拒否不可 |
| 定期借地権 | 借地借家法 | 一般定期50年以上 | 更新なし | 期間満了で土地を返還 |
1992年（平成4年）より前から続いている借地権の多くは「旧借地権」です。旧借地権は借地人に有利な制度で、更新を繰り返せば半永久的に土地を使い続けることができます。
借地権付き建物が売りにくい理由
借地権付き建物が仲介で売れにくい理由は、主に3つあります。
1. 地主の承諾が必要
借地権を第三者に譲渡（売却）するには、地主の承諾が必要です（民法第612条）。承諾を得るために承諾料を支払う必要があり、この交渉がまとまらないケースが少なくありません。
2. 住宅ローンが使いにくい
借地権付き建物は、土地が自分のものではないため、金融機関の住宅ローン審査が通りにくい傾向があります。特に旧借地権の場合、存続期間が不明確で担保評価が難しいとされます。
3. 権利関係が複雑
借地権割合・地代・更新料・承諾料など、通常の不動産にはない条件が多く、購入を検討する一般の個人には敬遠されがちです。
借地権付き建物の売却方法（4つの選択肢）
方法1：地主に買い取ってもらう
地主に借地権と建物をまとめて買い取ってもらう方法です。地主にとっては完全な所有権（底地＋借地権）を取り戻せるメリットがあるため、交渉がまとまりやすい場合があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 承諾料が不要 | 地主に購入意思がないと成立しない |
| 交渉がシンプル | 価格が相場より低くなる場合がある |
方法2：第三者に売却する（地主の承諾を得て）
地主の承諾を得たうえで、第三者（個人や法人）に売却する方法です。承諾料として借地権価格の約10%を地主に支払うのが一般的です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 市場価格に近い金額で売却できる | 地主の承諾が必要（承諾料も発生） |
| 買い手を広く探せる | 住宅ローンが使いにくいため買い手が限られる |
方法3：買取業者に直接売却する
借地権付き建物を専門に扱う買取業者に直接売却する方法です。地主との交渉も買取業者が代行するケースが多く、売主の手間が最小限で済みます。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 地主との交渉を業者が代行 | 市場価格よりやや低い（更地価格の約50%が目安） |
| 仲介手数料がかからない | ― |
| 最短1〜2週間で現金化 | ― |
| 建物が古くても対応可能 | ― |
方法4：底地と借地権を同時に売却する
地主と協力して、底地と借地権を同時に売りに出す方法です。合わせると「完全な所有権」になるため、通常の土地として売却でき、最も高い価格になる可能性があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 更地相場に近い価格で売却可能 | 地主との協力が必要 |
| 買い手が見つかりやすい | 売却条件の調整が複雑 |
地主が承諾しない場合の対処法
地主が借地権の売却を承諾してくれない場合でも、法律上の救済手段があります。
借地借家法第19条（裁判所の代諾許可）
借地借家法第19条に基づき、借地人は裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を申し立てることができます。
裁判所は以下の点を審査します。
- 第三者が借地権を取得しても地主に不利にならないか
- 借地の利用状況は適切か
- 譲渡の条件は妥当か
許可が出る場合、裁判所は承諾料に相当する金額の支払いを条件とすることが一般的です。
なお、この手続きでは地主に「介入権」が認められています。これは、地主が自ら同等の条件で借地権を買い取る権利です。地主が介入権を行使した場合は、地主への売却になります。
借地権付き建物の売却相場
借地権付き建物の売却価格は、更地価格の50〜70%が目安です。
国税庁の借地権割合（参考値）
国税庁が公表している路線価図には、各エリアの借地権割合が記号で表示されています。
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
注意：この借地権割合は相続税の評価額を計算するためのものであり、実際の売却価格とは異なります。実勢価格は路線価の借地権割合より低くなるケースが多いです。
売却価格に影響する要素
- 立地：駅からの距離、商業地か住宅地か
- 建物の状態：築年数、損傷の有無
- 借地契約の内容：地代の額、契約の残存期間
- 地主との関係：承諾が得やすいかどうか
- 借地権の種類：旧借地権か定期借地権か
売却方法別の価格目安
| 売却方法 | 更地価格に対する目安 |
|---|---|
| 地主への売却 | 60〜70% |
| 第三者への売却 | 60〜70%（承諾料は別途） |
| 買取業者への売却 | 約50% |
| 底地との同時売却 | 80〜90%（底地権者と按分） |
借地権付き建物の売却の流れ（5ステップ）
ステップ1：借地契約の内容を確認する
まず、お手元の借地契約書を確認してください。以下の項目が重要です。
- 借地権の種類（旧借地権か新法の借地権か）
- 契約期間と更新の有無
- 地代の額
- 譲渡に関する取り決め
契約書が見つからない場合でも、ご相談いただければ状況を確認できます。
ステップ2：お問い合わせ・査定
LINEまたはお問い合わせフォームから、物件の情報をお送りください。「だいたいの住所」「借地権の種類」「建物の築年数」がわかれば十分です。わからない部分は、こちらで調べます。
査定は完全無料です。
ステップ3：売却方法の提案
物件の状況と借地契約の内容をもとに、最適な売却方法をご提案します。地主への売却が見込める場合はその方向で、難しい場合は直接買取をご提案します。
ステップ4：地主との交渉（必要な場合）
第三者への売却の場合、地主の承諾が必要です。承諾交渉はこちらで代行しますので、お客様が直接地主と交渉する必要はありません。
ステップ5：売買契約・決済
条件がまとまったら、売買契約を結びます。決済完了後、すぐに現金をお受け取りいただけます。
相続で借地権付き建物を取得した場合
相続による借地権の取得は「譲渡」ではないため、地主の承諾は不要です。ただし、以下の手続きが必要です。
1. 相続登記（2024年4月より義務化）
2024年4月1日から、相続登記が義務化されました（不動産登記法改正）。相続で取得した不動産は、取得を知った日から3年以内に登記しなければ、正当な理由がない場合10万円以下の過料が科されます。
借地権付き建物を売却するには、相続登記が完了していることが前提です。未了の場合でも、ご相談いただければ提携の司法書士をご紹介できます。
2. 地主への通知
地主の承諾は不要ですが、借地人が変わったことを地主に通知するのが望ましいです。今後の地代の支払いや、将来の売却時の承諾交渉を円滑にするためです。
3. 地代・更新料の確認
相続した借地権の地代が適正かどうか、更新料の取り決めがあるかどうかを確認しておくと、売却時の査定がスムーズになります。
よくある質問
Q. 借地権付き建物は売却できますか？
はい、売却できます。地主への売却、第三者への売却（地主の承諾が必要）、買取業者への売却など、複数の方法があります。地主が承諾を拒否した場合でも、借地借家法第19条に基づき裁判所に代諾許可を申し立てることが可能です。
Q. 借地権付き建物の売却に地主の承諾は必要ですか？
第三者に売却する場合は必要です。承諾料の相場は借地権価格の10%前後です。なお、相続で借地権を取得した場合は、地主の承諾は不要です。
Q. 地主が売却を承諾してくれません。どうすればいいですか？
借地借家法第19条に基づき、裁判所に「借地権譲渡の承諾に代わる許可」を申し立てることができます。手続きには時間がかかるため、まずは買取業者に相談するのも選択肢のひとつです。
Q. 借地権付き建物の売却相場はどれくらいですか？
一般的に、更地価格の50〜70%が目安です。国税庁の路線価図に記載されている借地権割合は相続税評価額の計算用であり、実際の売却価格とは異なります。
Q. 建物が古くても売れますか？
はい、建物が古くても借地権には価値があります。築40年以上の物件でも買取可能です。建物の状態にかかわらず、まずはご相談ください。
Q. 費用はかかりますか？
直接買取の場合、査定・相談は完全無料で、仲介手数料もかかりません。売却時に発生する可能性のある費用（地主への承諾料・印紙代・登記費用等）は事前にすべてご説明します。
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