私道に面した不動産を売りたい｜私道負担・通行権・掘削承諾問題と現況買取の解決策【2026年版】

Q: 私道に面した不動産は売却できますか？ A: 売却できます。ただし通行権・掘削承諾・私道持分の問題があると住宅ローン審査が通らず仲介では売れにくいケースがあります。買取専門業者（現金購入）なら現況のまま売却可能です。買取価格は承諾書面ありで市場価格の80〜90%が目安です。

「相続した実家を確認したら、前面道路が私道だった」「隣家との間に細い私道があり、誰が管理しているかわからない」——こうしたご相談が当社には多く届きます。私道に接した不動産は、通行権・掘削承諾・私道持分の問題から仲介での売却が難しくなることがありますが、現況のまま買取を行う専門業者であれば売却できるケースがあります。仲介手数料はかかりません。

私道に面した不動産の売却 — まとめ

• 仲介では売りにくいケースがある：住宅ローン審査が通らず一般市場では買い手がつきにくい
• 主な問題は4つ：①通行権の不明確さ ②掘削承諾の未取得 ③私道持分なし ④42条2項道路のセットバック
• 現況買取が有効：現金購入の買取業者なら住宅ローン問題を回避できる
• 買取価格の目安：承諾書面あり→市場価格の80〜90%、承諾未取得→60〜80%
• 相談窓口：LINE「空き家のミカタ」（査定・相談は無料）

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私道とは何か｜公道との違いと種類

昭和時代に建てられた住宅密集地では、2m〜4m未満の私道が多く残っています

公道と私道の違い

公道は国や都道府県・市町村が管理・維持する道路で、通行や工事の許可は行政に申請します。一方、私道は個人や法人が所有・管理する道路で、通行や掘削には所有者の承諾が必要です。

不動産の前面道路が私道かどうかは、法務局で「公図」や「地積測量図」を取り寄せるか、市区町村の道路管理課に問い合わせることで確認できます。「公道らしいが確信がない」という場合は、まず市区町村窓口に聞くのが最も手軽です。

私道の主なパターン

不動産売却で問題になりやすい私道のパターンは以下の通りです。

種類	内容	問題になりやすい点
位置指定道路	特定行政庁が指定した私道（建築基準法42条1項5号）	通行・掘削には所有者の承諾が必要
42条2項道路（みなし道路）	建築基準法施行時に存在していた幅4m未満の道路	再建築時にセットバックが必要
共有私道	複数人で共有している道路	全員（または過半数）の承諾が必要
単独所有の私道	一人が所有している私道	通行・掘削を拒否されるリスクがある

「私道負担あり」とは

不動産の広告に「私道負担あり」と記載されている場合、敷地の一部または隣接する私道の持分（共有持分）が含まれていることを指します。私道部分は建物の建築面積に含まれないため、実際に利用できる土地面積が実質的に減少します。古い住宅密集地やいわゆる「旗竿地」の周辺に多く見られます。

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私道に面した不動産が売れにくい4つの理由

理由①：住宅ローン審査が通りにくい

金融機関が住宅ローンを承認する際、通行権・掘削承諾が書面（承諾書や公正証書）で確保されているかどうかを審査します。口頭の約束のみ、または承諾が未取得の場合、融資を断られるケースがあります。

一般の不動産購入者の多くは住宅ローンを利用するため、ローンが通らない物件は事実上、買い手の母数が現金購入者のみに絞られてしまいます。

理由②：掘削承諾が得られない

上下水道管・ガス管などのライフライン工事には、前面が私道の場合は私道の掘削が必要です。私道を所有している第三者から掘削承諾書が取れない場合、将来的なインフラ工事ができないため、住宅としての使い勝手が著しく制限されます。

特に私道所有者が複数いる共有私道では、法律上は「持分過半数」の同意で足りる場合もありますが、実務では全員の同意を求める金融機関も多く、一人でも反対すると融資審査を通過できないことがあります。

理由③：私道持分がなく通行権が不明確

私道の持分を持っていない場合、通行権の根拠が不明確になります。長年の慣行として通行が認められていた場合でも、私道の所有者が変わったり、相続でもめたりすると通行を拒否されるリスクがあります。

通行地役権（民法280条）が設定されて登記されていれば法的な通行権を第三者にも主張できますが、多くの古い住宅地では口頭の約束や慣行だけで通行しているケースが少なくありません。

宅建業者の視点: 「親の代から通っている道だから問題ない」と思っていたら、実は私道の所有者が相続で変わっており、新しい所有者から通行を制限されたというトラブルを複数件扱ったことがあります。慣行での通行だけでは法的に不安定で、書面での権利確保が重要です。

理由④：42条2項道路のセットバック義務

前面道路が幅4m未満の42条2項道路（みなし道路）の場合、建物を建て替える際に道路中心線から2m後退（セットバック）する義務があります。これにより実際に建物を建てられる敷地面積が減少し、買い手にとってデメリットになります。

セットバック部分は道路として提供するため建築面積に算入できず、場合によっては既存の塀・門扉の撤去も必要です。特に古い密集市街地では4m未満の路地が多く、セットバック義務が広く存在します。

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解決策の比較｜権利整備・持分取得・現況買取

掘削承諾書は私道所有者全員（または持分過半数）から取得する必要があり、一人でも拒否されると工事ができなくなるケースがあります

私道に面した不動産の処分方法は主に3つあります。

方法①：通行・掘削承諾を取得してから仲介売却

私道所有者（共有者全員）から通行承諾・掘削承諾を書面で取得し、通行地役権を設定・登記した上で、一般市場で仲介売却する方法です。

• メリット：権利が整備されれば市場価格に近い価格での売却が見込める
• デメリット：承諾取得の交渉が長引くことがある（数ヶ月〜1年以上）。所有者が多い場合や相続で散らばっている場合は困難を極めるケースがある

権利整備ができれば最終的な売却価格は高くなりますが、交渉が難航するリスクがあります。

方法②：私道持分を購入してから売却

自分の土地に接する私道の持分を購入し、通行・掘削の権利を確保してから売却する方法です。

• メリット：権利関係が明確になり仲介売却しやすくなる
• デメリット：持分購入費用（数十万〜数百万円）がかかる。そもそも売ってもらえないケースもある

私道所有者が売却に応じない場合はこの方法は使えません。また持分を取得しても、他の共有者が掘削承諾に協力しないケースもあります。

方法③：現況のまま買取業者に売る（手間が最も少ない）

現金購入を行う買取専門業者なら、住宅ローン審査の問題がありません。通行権・掘削承諾の整備が完了していない状態でも、現況のまま売却できます。

	権利整備後に仲介	私道持分購入後に売却	現況のまま買取
権利整備費用	交渉費・登記費用	数十万〜数百万円	不要
売却にかかる期間	6ヶ月〜2年以上	3ヶ月〜1年	最短2〜4週間
売却価格の水準	市場価格に近い	市場価格の80〜90%	市場価格の60〜90%
手間	非常に多い	多い	少ない

「権利整備の交渉費と時間コストを考えると、現況で買取に出した方がトータルで得だった」というケースも少なくありません。まずは双方の価格を無料査定で比較されることをお勧めします。

宅建業者の視点: 私道所有者との交渉は、相手が感情的になっているケースや、相続人が多数いて連絡先すらわからないケースがあります。交渉費用・期間と買取価格の差額を必ず計算したうえで、どちらが現実的かを判断されることをお勧めします。

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買取の流れ（4ステップ）

私道に関する問題の経緯・現状をお伝えいただければ、担当者が現実的な解決策をご提案します

ステップ1：無料査定を依頼する

所在地・間取り・私道の状況（通行承諾の有無・掘削承諾の有無・私道持分の有無など）をお伝えください。「前面道路が私道らしいが詳細はわからない」という段階でも大丈夫です。LINE・メールで対応していますので、遠方の方でもご相談いただけます。査定・相談は無料です。

ステップ2：現地確認・問題の把握・買取価格の提示

担当者が現地を確認し、私道の権利関係・通行承諾・掘削承諾の状況などを確認した上で買取価格をご提示します。問題の内容・深刻さによって価格への影響が変わりますので、わかる範囲でお気軽にご説明ください。

ステップ3：売買契約の締結

買取価格・引渡し条件を確認して売買契約を結びます。私道に関する権利状況は「物件状況確認書」に明記のうえ、適切に告知します。権利整備が完了していない部分も含めて買取りますので、別途工事や交渉は不要です。

ステップ4：決済・引渡し

売買代金を受け取り、物件を引き渡します。最短2週間での決済が可能です。引渡し後の権利整備・活用方法は当社が対応します。

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よくある質問（FAQ）

Q. 私道の通行を以前から制限されているが、売却できますか？

通行が制限されている状況でも買取は可能です。ただし、通行権が確保されていない場合は価格への影響が大きくなります。まずご相談ください。

Q. 私道を挟んで複数の所有者がいる場合、全員の承諾が必要ですか？

民法上は共有物の「管理行為」（通行・掘削承諾の付与など）は持分過半数の同意で足りる場合がありますが、金融機関の融資審査では全員の承諾を求めることが多いです。現況買取であればこの問題を回避できます。

Q. 相続した物件で、誰が私道を管理しているかわかりません。

法務局で公図・登記事項証明書を取り寄せることで、私道の所有者を調べることができます。調べ方がわからない場合は当社でサポートすることも可能です。まずはご相談ください。

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まとめ

私道に面した不動産は、通行権・掘削承諾・私道持分がないといった問題から、一般の仲介市場では住宅ローン審査が通りにくく、売却が難しくなることがあります。しかし、現況のまま買取を行う専門業者に相談することで、権利整備の手間や費用をかけずに売却できる場合があります。

• 私道の問題は「通行権」「掘削承諾」「私道持分の有無」の3点から確認することが出発点です
• 権利整備の交渉は時間がかかることが多く、費用対効果を比較することが重要です
• 現況買取なら最短2〜4週間で現金化できます

まずは現況の状態でどのくらいの価格になるか、無料査定でご確認ください。再建築不可物件の売却や建築基準法違反物件の売却も合わせてご参照いただけます。

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