相続した不動産の境界線が不明でも売却できる？測量なし買取の方法
相続した土地や空き家を売ろうとして、「境界がはっきりしないから売れない」と言われてしまった——そんな経験をお持ちの方は少なくありません。
境界線が未確定のまま相続不動産を処分したい場合でも、方法は複数あります。測量を行って境界を確定させてから仲介で売る方法と、境界未確定のまま現況で買取に出す方法の2つが主な選択肢です。
この記事では、境界未確定とはどういう状態か、確定測量の費用・期間・手順、そして測量なしで買取できる方法について、宅建業者の立場から説明します。
目次
- 境界線が「未確定」とはどういう状態か
- 境界未確定のままだと売却が難しい3つの理由
- 境界確定測量の費用・期間と手順
- 測量なしで売却できる方法 — 買取という選択肢
- 境界未確定の相続不動産を手放す際の注意点
- よくあるご質問
境界線が「未確定」とはどういう状態か
土地の境界線には、法的に認められた「確定境界」と、実際にはどこが境界か特定できていない「未確定境界」の2種類があります。
確定境界とは、隣地所有者全員が立会い・承認した上で作成された「確定測量図」または「地積測量図」に基づいて定まっている状態です。境界標（コンクリート杭・金属鋲など）が現地に設置されていることが多いです。
一方、以下のような状態が「境界未確定」に該当します。
- 昔から隣地との境界が話し合いで決まっておらず、書類もない
- 境界標が抜けている・移動している・見当たらない
- 登記上の面積と実測面積が大きく異なる
- 地積測量図が古すぎて現況と一致していない
全国の地籍調査完了率は約52%（国土交通省2022年度末データ）にとどまっており、相続した古い土地では境界が未確定のケースが珍しくありません。特に、相続を繰り返してきた土地や、都市部の密集地では境界問題が起きやすい傾向があります。
境界未確定のままだと売却が難しい3つの理由
理由1. 買主が住宅ローンを組みにくい
一般的な不動産売買では、買主が住宅ローンを利用するために金融機関が土地の担保価値を審査します。金融機関は確定測量図の提出を求めるケースが多く、境界が未確定のままでは融資が通らない場合があります。
現金購入できる買主に限られるため、仲介では買い手が見つかりにくくなります。
理由2. 仲介業者が取り扱いを敬遠する
一般仲介では、売主に対して物件の重要事項を説明する義務があります。境界未確定の場合は「測量による精算」や「売主による境界明示」を契約条件に入れるケースが多く、トラブルリスクを嫌う仲介業者は取扱を断る場合があります。
理由3. 隣地所有者との交渉が難航することがある
境界を確定させるためには隣地所有者全員の立会いと承認が必要です。隣地が相続未登記・行方不明・共有名義・海外居住などの場合、調整に数か月から1年以上かかることもあります。
境界確定測量の費用・期間と手順
仲介で売却する場合は、境界確定測量を完了させてから売り出すのが一般的です。費用・期間・手順の目安を整理します。
確定測量の費用
| 測量の種類 | 費用の目安 |
|---|---|
| 確定測量（境界確定測量） | 35万〜100万円程度 |
| 現況測量（簡易測量） | 10万〜30万円程度 |
確定測量は隣地所有者全員の立会い・承認が必要なため費用が高くなります。都市部や隣地の数が多い土地ほど費用は上がります。現況測量は境界確定の効力はなく、現状の土地形状を把握するための簡易的な測量です。
宅建業者の視点
費用は土地家屋調査士事務所によって異なります。複数社に見積もりを依頼することで、費用を抑えられる場合があります。また、市区町村が行う「地籍調査」が完了している地域では、法務局の地積測量図を活用することで測量費用を削減できるケースもあります。
確定測量の期間と手順
確定測量には通常3〜6か月程度かかります。以下が一般的な流れです。
- 土地家屋調査士への依頼 — まず専門家に現地調査と資料収集を依頼します
- 隣地所有者への事前通知 — 立会い日程の調整のため事前に連絡します
- 現地での境界確認（立会い） — 隣地所有者全員が立会い、境界位置を確認します
- 境界確認書の作成・署名 — 全員の承認を書面で残します
- 境界標の設置 — コンクリート杭や金属鋲を現地に設置します
- 確定測量図の作成・登記申請 — 必要に応じて分筆登記や地積変更登記を行います
測量なしで売却できる方法 — 買取という選択肢
確定測量には費用も時間もかかります。「すぐに手放したい」「測量費用を用意できない」という場合は、買取専門業者に直接売却する方法が選択肢に入ります。
買取なら境界未確定でも対応できる場合がある
買取専門業者（不動産買取業者）は、仲介と異なり自社で物件を購入します。境界未確定のリスクを買主側が引き受ける形で売買契約を結ぶため、売主側が測量を完了させる必要がないケースがあります。
具体的には、以下のような対応が可能な場合があります。
- 「現況・境界不確定のまま」での売買契約
- 売主の契約不適合責任を免除（またはリスクを限定）する特約
- 相続登記が完了していれば、最短2〜4週間での決済
仲介と買取の比較
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い | 市場価格の60〜80%程度が目安 |
| 境界確定 | 原則必要 | 不要な場合あり |
| 売却期間 | 3〜12か月以上 | 2〜4週間程度 |
| 仲介手数料 | 発生する（800万円以下は上限30万円） | 不要 |
| 残置物 | 売主が片付ける必要あり | 現況のまま対応可の場合あり |
売却価格は仲介のほうが高くなる可能性がありますが、測量費用（35万〜100万円）・維持管理費・固定資産税の支払いが長引くことを考えると、手元に残る金額が買取のほうが多くなるケースも少なくありません。
訳あり物件の売却・買取について詳しくは訳あり物件の買取ガイドもご参照ください。
宅建業者の視点
「境界未確定のまま買取」というスキームは、すべての買取業者が対応しているわけではありません。訳あり物件・境界問題の取り扱い実績があるかどうかを、事前に確認することをお勧めします。また、買取価格の根拠（測量リスク・整地費用・再販コストの積算など）を明示してもらうことも重要です。
境界未確定の相続不動産を手放す際の注意点
相続登記の義務化を忘れずに
2024年4月1日より相続登記が義務化されました（不動産登記法第76条の2）。相続を知った日から3年以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
測量の前に、まず相続登記を完了させることが優先されます。相続不動産の処分全般については相続不動産の処分方法も参考にしてください。
隣地所有者も相続未登記の場合
隣地の所有者が亡くなって相続登記がされていないと、立会いに来てもらうべき相手が法的に確定しません。この場合、隣地の相続人全員を調査し、全員から境界承認を得る必要があります。時間と費用が大幅に増える可能性があるため、早めに土地家屋調査士または司法書士に相談することをお勧めします。
相続アパートの場合は権利関係が複雑になりやすい
相続したアパートが建つ土地の境界が未確定の場合、賃借人の存在・建物の登記状況・共有名義など複数の問題が重なることがあります。相続アパートの買取については相続アパートの買取で詳しく解説しています。
「現況のまま売る」場合の契約不適合責任
2020年の民法改正により、売主の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。境界未確定の状態を買主に事前に説明し、契約書に明記することで、売主のリスクを限定することが可能です。自己判断せず、不動産の専門家・司法書士・弁護士に相談した上で契約内容を確認してください。
よくあるご質問
Q. 境界線が不明な相続不動産でも買取してもらえますか？
A. はい、対応できる場合があります。買取専門業者は境界未確定の物件も現況のまま引き受けるケースが多く、境界確定のリスクや費用を買主側が負担する形で売買契約を結ぶことが可能です。まずは無料査定でご相談ください。
Q. 境界確定測量にはどのくらいの費用と期間がかかりますか？
A. 確定測量の費用は35万〜100万円程度が目安で、都市部や隣地の数が多いほど高くなります。期間は隣地所有者との立会い調整が必要なため、3〜6か月程度かかることが一般的です。隣地が相続未登記など権利関係が複雑な場合はさらに長引く場合があります。
Q. 地籍調査が完了していれば境界確定は不要ですか？
A. 地籍調査が完了している場合、法務局に地積測量図が登録されており、境界の根拠として利用できます。ただし、全国の地籍調査完了率は約52%（国土交通省2022年度末データ）にとどまっており、特に都市部では未完了の地域も多くあります。実際に売却する際は土地家屋調査士への確認をお勧めします。
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まとめ
相続した不動産の境界線が未確定の場合でも、売却の方法はあります。
- 仲介で売るなら、確定測量（35万〜100万円・3〜6か月）を完了させてから売り出すのが一般的
- 測量費用・時間をかけたくない場合は、買取専門業者への直接売却が選択肢になる
- まず相続登記を完了させることが前提（2024年4月義務化・3年以内・怠ると10万円以下の過料）
- 契約内容・売主のリスク・価格の根拠は、専門家を交えて確認することをお勧めします
「境界未確定だから売れない」とあきらめる前に、まずは現状を専門家に相談してみることをお勧めします。
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