神戸市の不動産買取相場｜訳あり物件も対応
神戸市の不動産買取相場データ。空き家・再建築不可・事故物件・共有持分も直接買取。宅建業者が解説。
エリア
兵庫県神戸市
マンション平均相場
約33万円/m2
人口
約149万人
TL;DR — 神戸市の不動産売却 関西第二の都市・神戸市の訳あり不動産を直接買取。再建築不可・空き家・相続物件・共有持分も全国対応。空き家のミカタ（宅建士・大阪府知事(1)第65646号）が仲介手数料0円・最短3日で現金化。まず無料査定をご利用ください。
Q: 神戸市の不動産（空き家・相続物件・訳あり物件）を直接買い取ってもらえますか？ A: はい、対応できます。訳あり物件専門の宅建業者「空き家のミカタ」（大阪府知事(1)第65646号）が仲介手数料0円・最短3日で現金化します。空き家・再建築不可・共有持分・相続登記未了の物件も現状のまま買取対応。
神戸市の不動産市場概要
神戸市は兵庫県の県庁所在地であり、人口約149万人（2025年1月時点：1,490,896人）を擁する西日本有数の大都市です（出典：神戸市住民基本台帳）。阪神間では大阪に次ぐ規模を持ち、三宮・元町・ウォーターフロントを中心とした都市機能と、六甲山・有馬温泉を抱える自然環境が融合した特徴的な街です。
2024年の人口動態では、転入者数220,210人に対し転出者216,457人と、転入超過が続いています（出典：兵庫県推計人口）。ただし、高齢化率が29.2%に達しており、自然減により総人口は緩やかに縮小傾向にあります。高齢化の進展は、相続や管理困難物件の増加に直結しており、訳あり不動産の相談件数も増加しています。
地価・取引価格のトレンド
神戸市の不動産市場は、エリアによって二極化が顕著です。
- 住宅地の公示地価：全市平均で約33万円/㎡（出典：国土交通省「地価公示」）
- 中央区・東灘区の高需要エリアはマンション売却単価が上昇傾向
- 三宮再整備事業が本格化（総事業費870億円超）し、2027〜2029年にかけて超高層複合ビルが竣工予定
- 一方、北区・長田区・須磨区などの郊外・旧市街地では老朽化物件が滞留している
エリア別の相場データ
神戸市は9つの行政区で構成されており、エリアによって価格差が大きいのが特徴です。
| エリア | 主要駅・街 | 中古マンション目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 中央区 | 三宮・元町・旧居留地 | 坪単価200〜350万円 | 市内最高値。再開発による需要増が続く |
| 東灘区 | 岡本・御影・住吉 | 坪単価130〜200万円 | 高級住宅地。相続物件は高値で動きやすい |
| 灘区 | 六甲・摩耶 | 坪単価100〜160万円 | 大学・病院が集積。安定した需要がある |
| 兵庫区・長田区 | 兵庫・新長田 | 坪単価60〜110万円 | 旧市街地。密集市街地・再建築不可物件が多い |
| 北区・西区・須磨区・垂水区 | 三田・明石寄り郊外 | 坪単価40〜80万円 | 築古団地・空き家が増加している郊外エリア |
※上記は中古マンションの目安坪単価です。土地・戸建て・築年数・接道状況によって大きく異なります。
三宮再整備プロジェクト（2027〜2029年完成予定）
神戸市では三宮を中心とした大規模な都市再整備が進んでいます。「神戸三宮TWINGATE」（総事業費約870億円、地上32階）が2027年12月に完成予定のほか、JR三ノ宮新駅ビル（地上30階、2029年完成予定）も着工済みです。ウォーターフロントには2025年4月に関西最大級のアリーナ「GLION ARENA KOBE」がオープンし、中央区・東灘区への需要集中がより顕著になっています。
神戸市の訳あり物件事情
空き家の状況
神戸市の空き家率は13.89%（2023年総務省「住宅・土地統計調査」）、空き家数は118,400戸で全国5位・兵庫県内1位です。2018年比で9,200戸増加しており、増加傾向が続いています。
- 賃貸用住宅の空き家率は20.11%と特に高い水準
- 空き家活用助成制度（改修費最大500万円）・老朽空家解体補助（最大60万円）などの支援制度が整備されているが、利用は一部にとどまる
- 相続によって取得した空き家の管理ができず、そのまま放置されているケースが急増中
再建築不可物件
神戸市の旧市街地、特に兵庫区・長田区・須磨区の一部には、建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たさない「再建築不可物件」が多数残存しています。1995年の阪神・淡路大震災後の復興過程でも、こうした密集市街地の問題は完全には解消されなかったのが実情です。
再建築不可物件は通常の仲介では売却が極めて困難ですが、直接買取であれば現況のままご対応可能です。
相続アパートの問題
高齢化率29.2%の神戸市では、バブル期前後（1980〜1990年代）に建てられた木造・軽量鉄骨造のアパートを相続するケースが急増しています。特に北区・西区・垂水区の郊外住宅地では、入居率の低下と修繕費の膨張が同時進行しており、「維持していくのが限界」というご相談が増えています。
共有持分・遠方管理
神戸市は転出者も多く、相続人が東京・大阪など他都市に散らばるケースが一般的です。共有持分が整理されないまま数年、数十年放置されている物件の相談も多く寄せられています。
宅建業者の視点：神戸市特有の売却事情
「三宮が上がっているから」という誤解
神戸市の不動産は、三宮・東灘区などの中心エリアは確かに堅調です。しかし、訳あり物件は市場の強弱に関係なく、一般の仲介では売却できません。密集市街地の再建築不可物件・管理困難な築古アパート・共有持分はいずれも特殊な対応が必要です。
保有し続けることで固定資産税・管理費・修繕費が発生し続けます。特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になるリスクもあります。
神戸市でよくある相談パターン
① 長田区の再建築不可戸建て（築45年・木造長屋） 前面道路の幅が3m未満で建て替えができない物件。親の代から持っていたが、修繕費用の見通しが立たず、仲介3社に断られ当社へご相談。
② 北区の相続アパート（築38年・木造2階建て・8室） 相続人3名が大阪・東京・神戸に分散。入居率25%で毎月の収支がマイナス。築年数と入居率から売却判断を下し、現況買取で解決したケース。
③ 垂水区の空き家（築30年・戸建て・共有持分1/2） 兄弟間で持分が分かれており、一方が売却に応じない状況。持分のみを直接買取し、当事者間の膠着状態を解消したケース。
弊社の対応
空き家のミカタは、上記のような訳あり物件の直接買取を行っています（仲介ではなく自社買取）。現況のまま・片付け不要・仲介手数料なしで対応いたします。神戸市の全エリアに対応しており、相続人が遠方にお住まいの場合もお気軽にご相談ください。
よくあるご質問
Q. 神戸市の再建築不可物件は買い取ってもらえますか？ A. はい、対応可能です。接道状況・建物の状態・権利関係を確認した上で、直接買取の価格をご提示します。仲介会社に断られた物件もご相談ください。
Q. 相続した長田区・北区のアパートが老朽化しています。買取できますか？ A. 空室・老朽化物件も買取対象です。現況のまま買い取りますので、解体や片付けは不要です。まずは現在の状況をお知らせください。
Q. 共有持分だけを売ることはできますか？ A. 共有持分のみの買取も可能です。他の共有者の同意は不要で、ご自身の持分だけを売却していただけます。
Q. 神戸市外（東京・大阪等）に住んでいても相談できますか？ A. もちろんです。LINE・メールでのご相談に対応しており、現地調査は提携ネットワークを活用します。相続人が全国各地に住んでいるケースにも慣れていますのでご安心ください。
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執筆: 八木宏樹（宅地建物取引士・大阪府知事(1)第65646号）｜空き家のミカタ代表。大阪府全域・全国の訳あり不動産買取を手掛ける。専門分野: 再建築不可・共有持分・相続アパート・事故物件の直接買取。
神戸市で対応できる訳あり物件の種類
通常の不動産仲介では売りにくい「訳あり物件」も、全国対応の直接買取で対応しています。